Податок на оренду в Таїланді: скільки платить орендодавець у 2026

Іноземець, який здає кондо на Пхукеті за 50 000 батів на місяць, віддає державі від 5% до 35% орендного доходу. Точна ставка залежить від розміру річного доходу, наявності податкового резидентства та способу декларування. Більшість інвесторів переплачують просто тому, що не подають річну декларацію і погоджуються на утримання у джерела за фіксованою ставкою.

Таїланд оподатковує орендний дохід за прогресивною шкалою прибуткового податку (Personal Income Tax, PIT). Перші 150 000 батів річного доходу не оподатковуються взагалі. Далі ставки зростають від 5% до 35%. Але є нюанс: якщо дохід отримує нерезидент, керуюча компанія або орендар зобов'язані утримати withholding tax під час кожної виплати. Саме цей механізм найчастіше вводить інвесторів в оману.

Швидка відповідь

• Прогресивна шкала PIT у Таїланді: від 0% (до 150 000 батів) до 35% (понад 5 млн батів)
• Withholding tax на оренду для фізичних осіб становить 5% від суми виплати при утриманні у джерела
• Податковий резидент Таїланду - це особа, яка проживає в країні 180 днів і більше протягом календарного року
• Орендний дохід можна декларувати з вирахуванням 30% на витрати (паушальне вирахування, без підтвердження документами)
• Угода про уникнення подвійного оподаткування між Україною та Таїландом наразі не діє - тому питання зарахування сплаченого в Таїланді податку слід погоджувати з податковим консультантом
• Термін подачі декларації PND 90 (для іноземців) - до 31 березня наступного року

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: нерезидент здає через керуючу компанію

Найпоширеніша схема для іноземних інвесторів. Керуюча компанія (КК) утримує withholding tax 5% з кожного платежу і перераховує його до податкової Таїланду (Revenue Department). Інвестор отримує на рахунок вже «чисту» суму.

Проблема: якщо річний орендний дохід не перевищує 500 000 батів, реальна ефективна ставка PIT після вирахувань може бути нижче 5%. Але щоб отримати повернення переплати, потрібно подати декларацію PND 90. Більшість нерезидентів цього не роблять і втрачають гроші.

Приклад. Кондо на Пхукеті приносить 40 000 батів на місяць (480 000 батів на рік). КК утримує 5% - це 24 000 батів на рік. При поданні декларації: з 480 000 віднімаємо 30% паушальних витрат (144 000) та особисте вирахування 60 000 батів. Оподатковувана база: 276 000 батів. Перші 150 000 не оподатковуються. З решти 126 000 батів ставка 5% - це 6 300 батів. Переплата становить 17 700 батів - майже три орендних платежі.

Сценарій 2: резидент здає самостійно

Якщо інвестор живе в Таїланді понад 180 днів, він стає податковим резидентом. Це відкриває доступ до повної шкали вирахувань і нижчих ставок на початкових рівнях доходу. Однак з 2024 року (Revenue Department Ruling Por. 161/2566) резиденти зобов'язані декларувати й закордонні доходи, переведені до Таїланду в тому самому році.

При самостійній здачі орендар-юрособа все одно утримує withholding tax. Якщо ж орендар - фізична особа (турист, експат), утримання не відбувається. Інвестор зобов'язаний самостійно розрахувати та сплатити PIT.

Сценарій 3: здача через тайську компанію (Thai Co., Ltd.)

Деякі інвестори реєструють тайську компанію для володіння та здачі нерухомості. Корпоративний податок (Corporate Income Tax) становить 20% від чистого прибутку. Для малих підприємств з доходом до 300 000 батів - 0%, від 300 001 до 3 млн батів - 15%.

Мінус: дивіденди, що виплачуються іноземному акціонеру, оподатковуються withholding tax 10%. Подвійне оподаткування на рівні компанії та акціонера може нівелювати вигоду.

Основні ризики та помилки

1. Ігнорування декларації. Утримання 5% у джерела - це не фінальний розрахунок, а авансовий платіж. Без декларації PND 90 неможливо отримати повернення переплати. За оцінками ринку, понад 70% іноземних орендодавців не подають декларації і втрачають від 10 000 до 50 000 батів щороку.

2. Плутанина між withholding tax і PIT. Withholding tax - це механізм збору, а не окремий податок. Утримана сума зараховується при розрахунку PIT. Якщо підсумковий PIT нижчий за утриманий - держава повертає різницю.

3. Незнання про паушальне вирахування. Орендодавець-фізична особа має право відрахувати 30% від орендного доходу без підтвердних документів (витрати на ремонт, амортизацію, комунальні послуги враховані в цій цифрі). Багато хто нараховує податок від повної суми.

4. Відсутність тайського ІПН. Формально, будь-яка особа, яка отримує дохід у Таїланді, зобов'язана отримати ідентифікаційний номер платника податків (Tax ID Number, TIN). Процедура займає один візит до податкової з паспортом та договором оренди.

5. Робота з КК без прозорої звітності. Деякі керуючі компанії не видають довідку про withholding tax (форма 50 Tawi). Без неї неможливо підтвердити утримання і подати декларацію на повернення.

6. Оренда без реєстрації в Revenue Department. Власник нерухомості, який отримує орендний дохід, але не має TIN і не подає декларацій, формально порушує Revenue Code Таїланду. Пеня становить 1.5% на місяць від суми заборгованості, а штраф за умисне ухилення може досягати 200% від несплаченого податку.

FAQ

Який податок платить іноземець, який здає квартиру в Таїланді? Прогресивний прибутковий податок (PIT) зі ставками від 0% до 35%. При утриманні керуючою компанією авансово стягується 5% від суми оренди.

Чи потрібно отримувати ІПН у Таїланді для здачі нерухомості? Так. Tax ID Number (TIN) оформляється у районному відділенні Revenue Department. Знадобляться паспорт, копія договору оренди або свідоцтва про право власності.

Чи можна повернути переплату з withholding tax? Так, через подачу річної декларації PND 90. Повернення надходить на тайський банківський рахунок протягом 1-3 місяців після затвердження.

Чи оподатковується орендний дохід ПДВ у Таїланді? Оренда житлової нерухомості звільнена від ПДВ (VAT). Комерційна оренда оподатковується ПДВ 7% при обороті понад 1,8 млн батів на рік.

Який крайній термін подачі податкової декларації? До 31 березня наступного за звітним роком. Онлайн-подача через сайт rd.go.th продовжує термін до 8 квітня.

Що вигідніше: здавати як фізична особа чи через тайську компанію? Для одного-двох об'єктів з річним доходом до 2-3 млн батів фізична особа вигідніша: паушальне вирахування 30%, особисте вирахування 60 000 батів, простота адміністрування. Компанія виправдана при портфелі від 3-4 об'єктів і доході понад 5 млн батів.

Чи потрібно платити податок з доходу від Airbnb у Таїланді? Так. Дохід від короткострокової оренди через платформи (Airbnb, Booking, Agoda) оподатковується на тих самих умовах, що й довгострокова оренда. Платформа не утримує тайський податок - відповідальність лежить на власнику.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.