Résidence fiscale en Thaïlande avec un bien immobilier : 5 taux essentiels à connaître en 2026

Tout étranger ayant séjourné 180 jours ou plus en Thaïlande au cours d'une année civile devient automatiquement résident fiscal. Ce statut change la donne : il détermine le taux d'imposition sur les revenus locatifs, l'obligation de déclaration et le traitement des transferts d'argent depuis l'étranger. Depuis le 1er janvier 2024, le Département des Revenus thaïlandais (Revenue Department) applique une règle qui soumet à l'impôt tout revenu étranger transféré en Thaïlande au cours du même exercice fiscal. Pour les propriétaires internationaux, cela crée un niveau de complexité supplémentaire qu'il serait imprudent d'ignorer.

La vraie question n'est pas de savoir si l'on doit payer des impôts. Elle est de savoir combien, et selon quel schéma. La différence entre une structure de détention bien pensée et une situation improvisée peut atteindre 15 à 20 % du revenu annuel net généré par un bien. Voici un tour d'horizon complet des cinq prélèvements qui concernent directement tout propriétaire étranger ayant le statut de résident fiscal en Thaïlande.

Réponse rapide

• 180 jours de présence en Thaïlande par année civile suffisent pour être qualifié de résident fiscal
• L'impôt sur le revenu des personnes physiques (PIT) sur les loyers suit un barème progressif de 0 % à 35 %
• La retenue à la source (withholding tax) sur les loyers versés par une personne morale est de 5 %
• Les frais de transfert (transfer fee) à l'achat d'un condominium représentent 2 % de la valeur d'évaluation officielle, généralement partagés entre acheteur et vendeur
• La taxe spécifique sur les affaires (Specific Business Tax - SBT) s'applique à la revente d'un bien détenu depuis moins de 5 ans au taux de 3,3 %
• Une convention de non-double imposition (CDI) est en vigueur entre la France et la Thaïlande ; une convention similaire existe avec plusieurs autres pays dont la Russie (signée en 1999)

Scénarios et options

Scénario 1 : Condominium en pleine propriété, location directe

C'est le cas le plus fréquent. Un étranger détient un appartement en freehold et le loue à des touristes ou des expatriés. Les revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (PIT).

En 2026, ce barème se présente comme suit :

• Jusqu'à 150 000 THB - 0 %
• De 150 001 à 300 000 THB - 5 %
• De 300 001 à 500 000 THB - 10 %
• De 500 001 à 750 000 THB - 15 %
• De 750 001 à 1 000 000 THB - 20 %
• De 1 000 001 à 2 000 000 THB - 25 %
• De 2 000 001 à 5 000 000 THB - 30 %
• Au-delà de 5 000 000 THB - 35 %

Pour un revenu locatif annuel de 1 200 000 THB (environ 32 000 euros), le taux effectif s'établit autour de 10 à 12 % après application des déductions. Le Code fiscal thaïlandais autorise une déduction forfaitaire de 30 % des revenus locatifs sans justificatif de dépenses, ce qui réduit sensiblement la base imposable.

Scénario 2 : Détention via une société thaïlandaise

Nombreux sont les investisseurs étrangers qui structurent la détention de villas via une personne morale thaïlandaise (Thai Co., Ltd.). La société acquitte alors l'impôt sur les sociétés (CIT) au taux de 20 % sur le bénéfice net. Pour les petites entreprises dont le capital libéré ne dépasse pas 5 millions de THB, une grille allégée s'applique : les premiers 300 000 THB de bénéfice sont exonérés, et la tranche de 300 001 à 3 000 000 THB est taxée à 15 %.

Lors de la distribution des dividendes à un actionnaire personne physique, une retenue supplémentaire de 10 % est prélevée. La charge fiscale totale peut alors atteindre 28 à 30 %, ce qui dépasse souvent la charge supportée lors d'une détention directe d'un condominium.

Scénario 3 : Revente d'un bien dans les 5 premières années

Lors de la cession d'un bien immobilier en Thaïlande, les prélèvements suivants s'appliquent :

• Transfer fee - 2 % de la valeur d'évaluation du Département des Terres
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3 % si le bien est détenu depuis moins de 5 ans
• Stamp duty - 0,5 % en l'absence de SBT, c'est-à-dire pour une détention supérieure à 5 ans
• Withholding tax - calculé selon le barème progressif PIT appliqué à la valeur d'évaluation officielle

Pour la revente d'un appartement valorisé à 10 000 000 THB après 3 ans de détention, la charge fiscale totale liée au transfert de propriété oscille entre 500 000 et 800 000 THB (soit 5 à 8 % de la valeur), en fonction de la répartition des frais entre vendeur et acheteur.

Tableau comparatif des structures de détention

Principaux risques et erreurs

1. Ignorer son statut de résident fiscal. De nombreux expatriés ne déposent pas la déclaration PND 90, estimant que personne ne vérifie. Le Revenue Department croise activement ses données avec celles des établissements bancaires. L'amende pour non-déclaration peut atteindre 200 000 THB, majorée de pénalités de 1,5 % par mois.

2. Mauvaise application de la convention de non-double imposition. La CDI permet d'imputer les impôts payés dans un pays sur les obligations fiscales de l'autre. Mais ce mécanisme n'est pas automatique. Il faut obtenir un Certificate of Residence for Tax Purposes auprès du Revenue Department (formulaire RO 22) et le produire auprès de l'administration fiscale de son pays d'origine. Le traitement prend entre 7 et 15 jours ouvrés.

3. Double imposition des revenus locatifs. Depuis 2024, tout revenu étranger transféré en Thaïlande au cours de l'année de sa perception est soumis au PIT. Un propriétaire percevant des loyers thaïlandais tout en disposant de revenus dans son pays de résidence d'origine peut se retrouver face à des prétentions fiscales des deux États. Sans planification adaptée, la perte peut atteindre 40 à 50 % du revenu global.

4. Recourir à une société uniquement pour 'optimiser' les charges. La gestion d'une société thaïlandaise représente un coût annuel de 80 000 à 150 000 THB (comptabilité, audit légal, secrétariat). Pour un revenu locatif inférieur à 2 000 000 THB par an, cette structure est rarement rentable.

5. Sous-estimer la valeur vénale lors d'une revente. Le Département des Terres dispose de sa propre grille d'évaluation (appraised value), généralement inférieure au prix du marché. Indiquer un prix contractuel minoré ne réduit pas les taxes de transfert et peut attirer l'attention de l'Anti-Money Laundering Office (AMLO), avec des conséquences juridiques sérieuses pour les transactions futures.

FAQ

Quand faut-il déposer une déclaration fiscale en Thaïlande ? La déclaration PND 90 doit être déposée avant le 31 mars de l'année suivant l'exercice concerné. Pour l'exercice fiscal 2025, la date limite est le 31 mars 2026. La déclaration en ligne via le portail rd.go.th accorde un délai supplémentaire jusqu'au 8 avril.

Existe-t-il un impôt annuel sur la propriété immobilière elle-même ? Oui. Depuis 2020, la Land and Building Tax s'applique. Pour un bien résidentiel d'une valeur inférieure à 50 millions de THB, le taux est de 0,02 % de la valeur d'évaluation. La résidence principale (inscrite au tabian baan) peut être exonérée jusqu'à ce seuil de 50 millions de THB.

Les revenus issus de plateformes comme Airbnb sont-ils imposables en Thaïlande ? Oui, intégralement. La location courte durée via des plateformes est qualifiée de revenu locatif et soumise au PIT. Par ailleurs, un chiffre d'affaires annuel dépassant 1 800 000 THB génère une obligation d'immatriculation à la TVA (taux de 7 %).

Que se passe-t-il si je suis résident fiscal dans deux pays simultanément ? Les CDI prévoient des règles de départage (tie-breaker rules). La priorité s'établit selon le lieu du foyer permanent, le centre des intérêts vitaux, le lieu de séjour habituel, puis la nationalité. En pratique, lorsqu'un contribuable possède un bien et y entretient des liens familiaux en Thaïlande, la résidence fiscale est généralement reconnue dans ce pays.

Est-il possible de récupérer un trop-perçu sur la retenue à la source ? Oui. Si la retenue à la source prélevée sur les loyers excède l'impôt PIT finalement dû, la différence est remboursable. La demande s'effectue au moment du dépôt de la déclaration PND 90. Le remboursement intervient généralement dans un délai de 3 à 6 mois.

Comment les transferts d'argent depuis l'étranger sont-ils traités ? Depuis 2024, tout revenu étranger transféré en Thaïlande par un résident fiscal pendant l'année de sa perception est soumis au PIT. Les transferts provenant d'économies antérieures sont en principe exonérés, mais la charge de la preuve incombe au contribuable.

Une planification fiscale rigoureuse pour un propriétaire étranger en Thaïlande commence par un seul réflexe : comptabiliser précisément le nombre de jours passés dans le pays. Dès que ce chiffre s'approche de 180, il est impératif d'anticiper la structure de ses revenus et de ses charges pour éviter toute surprise. Une consultation avec un conseiller fiscal thaïlandais, à partir de 5 000 THB la séance, est généralement rentabilisée dès le premier exercice fiscal.

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