Податковий резидент Таїланду з нерухомістю: 5 ставок, які треба знати у 2026 році

Іноземець, який провів у Таїланді 180 днів протягом календарного року, автоматично набуває статусу податкового резидента. Це змінює все: від ставки прибуткового податку до обов'язку декларувати дохід від оренди. З 1 січня 2024 року Податкове управління Таїланду (Revenue Department) запровадило правило оподаткування іноземних доходів, переведених до країни у тому самому податковому році. Для іноземних власників нерухомості це створює додатковий рівень складності при плануванні фінансової структури.

Головне питання - не чи платити податки. Питання в тому, скільки саме і за яким сценарієм. Різниця між грамотною структурою володіння та підходом 'як вийде' може сягати 15-20% від річного доходу з об'єкта.

Розглянемо кожен податок, який стосується іноземного власника зі статусом податкового резидента Таїланду.

Швидка відповідь

• 180 днів перебування в Таїланді за календарний рік роблять іноземця податковим резидентом
• Прибутковий податок (PIT) на орендний дохід - прогресивна шкала від 0% до 35%
• Податок у джерела (withholding tax) при отриманні ренти від юридичної особи - 5%
• Transfer fee при купівлі кондомініуму - 2% від оціночної вартості (зазвичай ділиться між покупцем і продавцем)
• Specific Business Tax (SBT) при продажу об'єкта в перші 5 років володіння - 3,3%
• Між більшістю країн і Таїландом діють угоди про уникнення подвійного оподаткування, які дозволяють зарахувати податки, сплачені за кордоном

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Кондомініум у власності, здача в оренду напряму

Найпоширеніший випадок. Іноземець володіє кондо у форматі freehold і здає його туристам або експатам. Орендний дохід оподатковується прогресивним прибутковим податком (Personal Income Tax, PIT).

У 2026 році шкала PIT виглядає так:

• Перші 150 000 батів - 0%
• 150 001 - 300 000 батів - 5%
• 300 001 - 500 000 батів - 10%
• 500 001 - 750 000 батів - 15%
• 750 001 - 1 000 000 батів - 20%
• 1 000 001 - 2 000 000 батів - 25%
• 2 000 001 - 5 000 000 батів - 30%
• Понад 5 000 000 батів - 35%

При річному доході від оренди у 1 200 000 батів ефективна ставка PIT становитиме близько 10-12% з урахуванням вирахувань. Податковий кодекс Таїланду дозволяє застосовувати фіксоване вирахування 30% від орендного доходу без підтвердження витрат. Це суттєво знижує базу оподаткування.

Сценарій 2: Володіння через тайську компанію

Багато іноземців структурують володіння віллами через тайську юридичну особу (Thai Co., Ltd.). Компанія сплачує корпоративний податок (CIT) за ставкою 20% від чистого прибутку. Для малих підприємств із оплаченим капіталом до 5 млн батів діє пільгова шкала: перші 300 000 батів прибутку не оподатковуються, наступні 300 001 - 3 000 000 батів - за 15%.

При виплаті дивідендів фізичній особі виникає додатковий податок 10% (withholding tax на дивіденди). У підсумку сукупне навантаження може сягати 28-30%, що нерідко вище, ніж при прямому володінні кондо.

Сценарій 3: Продаж об'єкта менш ніж через 5 років

При продажу нерухомості в Таїланді утримуються:

• Transfer fee - 2% від оціночної вартості за даними Земельного департаменту
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% (якщо об'єкт у власності менше 5 років)
• Stamp duty - 0,5% (якщо SBT не застосовується, тобто володіння понад 5 років)
• Withholding tax - розраховується за прогресивною шкалою PIT від оціночної вартості

При продажу кондо вартістю 10 000 000 батів через 3 роки володіння сукупні податки при передачі прав становитимуть приблизно 500 000 - 800 000 батів (5-8% від вартості) залежно від розподілу витрат між продавцем і покупцем.

Порівняльна таблиця сценаріїв

Основні ризики та помилки

1. Ігнорування статусу податкового резидента. Багато експатів не подають декларацію PND 90, вважаючи, що 'ніхто не перевіряє'. Revenue Department активно обмінюється даними з банками. Штраф за неподання - до 200 000 батів плюс пеня 1,5% на місяць.

2. Неправильне застосування угоди про уникнення подвійного оподаткування. Угода між Таїландом і відповідною країною дозволяє зарахувати податки, сплачені в одній державі, проти зобов'язань в іншій. Але залік не є автоматичним. Необхідно отримати Certificate of Residence for Tax Purposes у Revenue Department і надати його до податкового органу своєї країни або навпаки.

3. Подвійне оподаткування орендного доходу. З 2024 року дохід, переведений до Таїланду в тому самому році, коли він отриманий, оподатковується PIT. Якщо власник отримує орендний дохід від тайського об'єкта та одночасно має доходи за кордоном, обидві держави можуть висунути податкові вимоги. Без грамотного планування втрати складуть до 40-50% сукупного доходу.

4. Корпоративна структура 'заради економії'. Утримання тайської компанії обходиться в 80 000 - 150 000 батів на рік (бухгалтерія, аудит, секретарські послуги). При орендному доході менше 2 000 000 батів на рік корпоративна структура часто не виправдовує себе фінансово.

5. Заниження оціночної вартості при продажу. Земельний департамент використовує власну оцінку (appraised value), яка зазвичай нижча за ринкову. Але вказівка заниженої ціни в договорі не зменшує податки на передачу. Вона лише створює проблеми при майбутніх угодах і може привернути увагу Anti-Money Laundering Office (AMLO).

FAQ

Коли потрібно подавати податкову декларацію в Таїланді? Декларація PND 90 подається до 31 березня року, наступного за звітним. За 2025 податковий рік крайній термін - 31 березня 2026 року. Онлайн-подача через сайт rd.go.th продовжує термін до 8 квітня.

Чи потрібно щорічно сплачувати податок на саму нерухомість? Так. З 2020 року діє Land and Building Tax. Для житлової нерухомості вартістю до 50 млн батів ставка становить 0,02% від оціночної вартості. Основне житло (якщо ім'я вписане до tabien baan) може бути звільнене від податку при вартості до 50 млн батів.

Який документ підтверджує податкове резидентство Таїланду? Certificate of Residence видає Revenue Department за формою RO 22. Обробка займає 7-15 робочих днів. Знадобляться копія паспорта, дозволу на роботу (за наявності) і підтвердження доходу.

Чи оподатковується дохід від Airbnb в Таїланді? Так, повністю. Короткострокова оренда через платформи кваліфікується як орендний дохід і оподатковується PIT. При річному обороті понад 1 800 000 батів виникає обов'язок реєстрації платника VAT (7%).

Що якщо я одночасно є податковим резидентом двох країн? Угода про уникнення подвійного оподаткування передбачає правила вирішення конфлікту подвійного резидентства (tie-breaker rules). Пріоритет визначається за місцем постійного житла, центром життєвих інтересів, місцем звичайного проживання та громадянством. На практиці при наявності власності та родини в Таїланді резидентство часто закріплюється за цією країною.

Чи можна повернути переплачений податок? Так. Якщо withholding tax, утриманий при виплаті ренти, перевищує підсумкове зобов'язання за PIT, різницю можна повернути. Заява подається разом із декларацією PND 90. Повернення займає 3-6 місяців.

Чи враховуються витрати на ремонт при розрахунку податку на оренду? При використанні фіксованого вирахування 30% - ні, воно вже включає всі витрати. При виборі методу фактичних витрат можна врахувати ремонт, амортизацію меблів, страховку, комісію керуючої компанії. Але знадобляться документи: податкові інвойси (tax invoice) і квитанції.

Як статус резидента впливає на переказ грошей з-за кордону? З 2024 року будь-які іноземні доходи, переведені податковим резидентом до Таїланду в тому самому календарному році, оподатковуються PIT. Перекази із заощаджень минулих років теоретично не оподатковуються, проте тягар доведення лежить на платнику податків.

Грамотне податкове планування для іноземного власника в Таїланді починається з одного простого кроку: підрахуйте кількість днів перебування в країні. Якщо цифра наближається до 180, варто заздалегідь вибудувати структуру доходів і витрат, щоб не переплачувати. Консультація з тайським податковим адвокатом (від 5 000 батів за сесію) окупається вже в першому ж податковому periodі.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.