Residente fiscale in Thailandia con immobili: 5 aliquote fondamentali da conoscere nel 2026

Uno straniero che trascorre 180 giorni o più in Thailandia nell'arco di un anno solare diventa automaticamente residente fiscale. Questo cambia tutto: dall'aliquota dell'imposta sul reddito all'obbligo di dichiarare i proventi da locazione. Dal 1° gennaio 2024, il Revenue Department thailandese ha introdotto una norma che prevede la tassazione dei redditi esteri trasferiti nel Paese nello stesso anno fiscale in cui sono stati percepiti. Per i proprietari internazionali di immobili in Thailandia, questo introduce un livello di complessità del tutto nuovo.

La vera domanda non è se pagare le tasse, ma quante e in quale scenario. La differenza tra una struttura di proprietà pianificata correttamente e una improvvisata può raggiungere il 15-20% del reddito annuo netto generato dall'immobile. Di seguito analizziamo ogni imposta rilevante per il proprietario straniero con status di residente fiscale in Thailandia.

Risposta rapida

• 180 giorni di presenza in Thailandia nell'anno solare determinano la residenza fiscale
• L'imposta sul reddito delle persone fisiche (PIT) sui proventi da locazione segue una scala progressiva da 0% a 35%
• La ritenuta alla fonte (withholding tax) applicata quando il canone è pagato da una persona giuridica è pari al 5%
• La transfer fee all'acquisto di un condominio è del 2% del valore catastale (solitamente ripartita tra acquirente e venditore)
• La Specific Business Tax (SBT) alla vendita entro i primi 5 anni di proprietà è del 3,3%
• Esiste una Convenzione contro la doppia imposizione (CDI) tra Italia e Thailandia, che tutela i contribuenti italiani residenti in uno dei due Paesi

Scenari e opzioni

Scenario 1: Condominio in proprietà diretta con locazione

È il caso più diffuso tra gli investitori internazionali. Lo straniero detiene un'unità in regime freehold e la affitta a turisti o expat. Il reddito da locazione è soggetto all'imposta progressiva sul reddito delle persone fisiche (Personal Income Tax, PIT).

Nel 2026 la scala PIT in Thailandia è la seguente:

• Primi 150.000 baht - 0%
• Da 150.001 a 300.000 baht - 5%
• Da 300.001 a 500.000 baht - 10%
• Da 500.001 a 750.000 baht - 15%
• Da 750.001 a 1.000.000 baht - 20%
• Da 1.000.001 a 2.000.000 baht - 25%
• Da 2.000.001 a 5.000.000 baht - 30%
• Oltre 5.000.000 baht - 35%

Per un reddito da locazione annuo di 1.200.000 baht (circa 32.000 euro), l'aliquota effettiva PIT si attesta intorno al 10-12%, grazie alle deduzioni previste. Il codice fiscale thailandese consente una deduzione forfettaria del 30% sul reddito da locazione, senza necessità di documentare le spese effettive. Questa misura riduce sensibilmente la base imponibile.

Scenario 2: Proprietà tramite società thailandese

Molti stranieri strutturano il possesso di ville attraverso una Thai Co., Ltd. La società paga l'imposta sul reddito delle società (CIT) al 20% sul reddito netto. Per le piccole imprese con capitale versato fino a 5 milioni di baht, si applica una scala agevolata: i primi 300.000 baht di utile sono esenti, mentre la fascia da 300.001 a 3.000.000 baht è tassata al 15%.

Alla distribuzione dei dividendi al socio persona fisica si aggiunge una ritenuta alla fonte del 10%. Il carico fiscale complessivo può quindi arrivare al 28-30%, spesso superiore rispetto alla detenzione diretta di un condominio.

Scenario 3: Vendita dell'immobile entro 5 anni

In caso di cessione di un immobile in Thailandia si applicano:

• Transfer fee - 2% del valore catastale determinato dal Land Department
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% (se l'immobile è posseduto da meno di 5 anni)
• Stamp duty - 0,5% (alternativa all'SBT, applicata solo se il possesso supera i 5 anni)
• Withholding tax - calcolata secondo la scala progressiva PIT sul valore catastale

Per la vendita di un condominio del valore di 10.000.000 baht dopo 3 anni di proprietà, il totale delle imposte sul trasferimento può oscillare tra 500.000 e 800.000 baht (5-8% del valore), a seconda di come vengono ripartite le spese tra venditore e acquirente.

Rischi principali ed errori

1. Ignorare lo status di residente fiscale. Molti expat non presentano la dichiarazione PND 90, ritenendo che nessuno effettui controlli. Il Revenue Department scambia attivamente dati con le banche. La sanzione per omessa dichiarazione può raggiungere 200.000 baht, a cui si aggiungono interessi dell'1,5% mensile.

2. Applicazione errata della CDI. La Convenzione contro la doppia imposizione consente di scomputare le imposte pagate in un Paese dall'obbligo nell'altro. Tuttavia il credito d'imposta non è automatico: è necessario ottenere un Certificate of Residence for Tax Purposes (modulo RO 22) dal Revenue Department e presentarlo all'Agenzia delle Entrate italiana, o viceversa.

3. Doppia imposizione sui redditi da locazione. Dal 2024, i redditi esteri trasferiti in Thailandia nello stesso anno in cui sono stati percepiti sono soggetti a PIT. Se il proprietario straniero incassa affitti dall'immobile thailandese e riceve contemporaneamente redditi in Italia, entrambi gli Stati possono avanzare pretese fiscali. Senza una pianificazione adeguata, la perdita complessiva può arrivare al 40-50% del reddito totale.

4. Struttura societaria 'per risparmiare'. Mantenere una società thailandese costa tra 80.000 e 150.000 baht all'anno (contabilità, revisione, servizi segretariali). Con un reddito da locazione inferiore a 2.000.000 baht annui, la struttura societaria raramente si ripaga.

5. Sottovalutazione catastale alla vendita. Il Land Department utilizza un proprio valore catastale, solitamente inferiore al prezzo di mercato. Indicare un prezzo artificiosamente basso nel contratto non riduce le imposte sul trasferimento e può generare problemi nelle transazioni future, oltre ad attirare l'attenzione dell'Anti-Money Laundering Office (AMLO).

FAQ

Quando si deve presentare la dichiarazione fiscale in Thailandia? La dichiarazione PND 90 va presentata entro il 31 marzo dell'anno successivo a quello fiscale di riferimento. Per l'anno fiscale 2025 la scadenza è il 31 marzo 2026. La presentazione online tramite il portale rd.go.th proroga il termine all'8 aprile.

È prevista un'imposta annuale sull'immobile? Sì. Dal 2020 è in vigore la Land and Building Tax. Per gli immobili residenziali con valore catastale fino a 50 milioni di baht, l'aliquota è dello 0,02% del valore catastale. L'abitazione principale (con iscrizione nel tabien baan) può essere esente fino a 50 milioni di baht.

Quale documento attesta la residenza fiscale in Thailandia? Il Certificate of Residence (modulo RO 22) è rilasciato dal Revenue Department. I tempi di elaborazione sono di 7-15 giorni lavorativi. Sono richiesti copia del passaporto, del permesso di lavoro (se disponibile) e una prova di reddito.

I redditi da affitti brevi tramite Airbnb sono tassabili? Sì, integralmente. La locazione a breve termine tramite piattaforme digitali è qualificata come reddito da locazione e soggetta a PIT. Inoltre, con un fatturato annuo superiore a 1.800.000 baht scatta l'obbligo di registrazione ai fini IVA (aliquota 7%).

Cosa accade se sono residente fiscale sia in Italia che in Thailandia? La CDI prevede apposite regole di conflitto (tie-breaker rules). La priorità è determinata dal luogo di abitazione permanente, dal centro degli interessi vitali, dal luogo di dimora abituale e dalla cittadinanza. In presenza di proprietà e famiglia in Thailandia, la residenza fiscale viene spesso attribuita alla Thailandia.

È possibile recuperare imposte versate in eccesso? Sì. Se la ritenuta alla fonte trattenuta sui canoni supera il debito PIT complessivo, la differenza può essere rimborsata. La richiesta si presenta insieme alla dichiarazione PND 90. Il rimborso avviene in 3-6 mesi.

Le spese di ristrutturazione sono deducibili per il reddito da locazione? Se si sceglie la deduzione forfettaria del 30%, no: essa è già onnicomprensiva. Se invece si opta per il metodo delle spese effettive, è possibile dedurre ristrutturazioni, ammortamento degli arredi, assicurazione e commissioni della property management company. In questo caso è indispensabile conservare le ricevute fiscali (tax invoice).

Come incide lo status di residente sui bonifici dall'estero? Dal 2024, qualsiasi reddito estero trasferito in Thailandia da un residente fiscale nello stesso anno solare in cui è stato percepito è soggetto a PIT. I trasferimenti di risparmi accumulati in anni precedenti sono teoricamente esenti, ma l'onere della prova spetta al contribuente.

Una pianificazione fiscale efficace per il proprietario straniero in Thailandia inizia da un'azione concreta: contare i giorni trascorsi nel Paese. Se il totale si avvicina a 180, è il momento di strutturare in anticipo flussi di reddito e spese per evitare di pagare più del dovuto. Una consulenza con un avvocato tributarista thailandese - a partire da 5.000 baht per sessione - si ripaga già nel primo anno fiscale.

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