Taxes immobilières en Thaïlande pour les étrangers : 7 frais essentiels à connaître en 2026

Un étranger qui achète un appartement en copropriété à Phuket pour 10 millions de bahts paiera entre 200 000 et 650 000 bahts de taxes et frais lors de la transaction — selon le profil du vendeur et la durée de détention du bien. Sans compter les charges annuelles et l'impôt sur les revenus locatifs.

La Thaïlande n'applique pas de taux majorés aux étrangers : les barèmes sont identiques pour tous. En revanche, la structure fiscale est complexe. Une partie des taxes incombe à l'acheteur, une autre au vendeur, et certains frais font l'objet de négociations. Sans une vision claire du schéma, on peut perdre 3 à 6,5 % de la valeur du bien.

Réponse rapide

• Transfer Fee (frais d'enregistrement du transfert de propriété) — 2 % de la valeur d'évaluation fixée par le Département foncier (Land Department)

• Specific Business Tax (taxe spéciale sur les affaires) — 3,3 % de la valeur d'évaluation ou du prix de vente (le plus élevé des deux), si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans

• Stamp Duty (droit de timbre) — 0,5 % de la valeur d'évaluation ou du prix de vente, applicable uniquement si la Specific Business Tax ne s'applique pas

• Withholding Tax (retenue à la source) — calculé selon un barème progressif de 0 à 35 %, prélevé lors de l'enregistrement de la transaction

• Impôt sur les revenus locatifs — pour les non-résidents, retenu à la source par le locataire ou la société de gestion au taux de 15 % du revenu brut (ou selon le barème progressif en cas de déclaration)

• Taxe foncière annuelle (Land and Building Tax) — de 0,02 % à 0,3 % selon l'usage et la valeur du bien

• Droits de succession — 10 % pour les biens d'une valeur supérieure à 100 millions de bahts (applicable aux non-résidents)

Scénarios et options

Scénario 1 : Achat d'un appartement neuf auprès d'un promoteur

Le promoteur prend généralement en charge la Specific Business Tax et le Transfer Fee. L'acheteur ne règle que les frais d'enregistrement et, dans certains cas, la moitié du Transfer Fee. La charge fiscale effective pour l'acheteur est d'environ 1 % du prix d'achat.

Scénario 2 : Achat en revente — vendeur détenant le bien depuis moins de 5 ans

C'est le scénario le plus coûteux. La charge totale cumulée atteint : Transfer Fee 2 % + Specific Business Tax 3,3 % + Withholding Tax (calcul progressif). L'ensemble peut représenter 6,3 à 8 % de la valeur du bien. La répartition entre les parties est négociable : en pratique, le Transfer Fee est souvent partagé à parts égales, le reste incombant au vendeur.

Scénario 3 : Achat en revente — vendeur détenant le bien depuis plus de 5 ans

La Specific Business Tax ne s'applique pas. Elle est remplacée par le Stamp Duty à 0,5 %. La charge totale descend à 3–5 % de la valeur du bien.

Scénario 4 : Mise en location du bien

Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu thaïlandais. Si un étranger réside en Thaïlande 180 jours ou plus au cours d'une année fiscale, il est considéré comme résident fiscal et doit déclarer ses revenus mondiaux. Selon le Revenue Department of Thailand, le barème progressif (PIT) commence à 0 % (jusqu'à 150 000 bahts) et atteint 35 % (au-delà de 5 millions de bahts).

Depuis le 1er janvier 2024, la Thaïlande a modifié les règles d'imposition des revenus étrangers : tout revenu transféré en Thaïlande est désormais imposable dans l'année de sa perception, quelle que soit l'année où il a été généré. Cela concerne directement les investisseurs percevant des loyers ou d'autres revenus depuis l'étranger.

Scénario 5 : Prévention de la double imposition pour les résidents européens et internationaux

La Thaïlande a conclu des conventions fiscales bilatérales avec de nombreux pays (France, Belgique, Luxembourg, Suisse, et d'autres). Les revenus issus d'un bien immobilier situé en Thaïlande sont imposables en Thaïlande. Les impôts payés sur place peuvent être déduits dans le pays de résidence — dans la limite du montant calculé selon le barème local. Il est fortement conseillé de consulter un conseiller fiscal compétent dans les deux juridictions.

Principaux risques et erreurs

1. Sous-évaluation du prix dans le contrat. Le Département foncier compare le prix déclaré à sa propre estimation. Si le prix indiqué est inférieur à la valeur d'évaluation, les taxes sont calculées sur cette dernière. La sous-évaluation ne permet pas d'économiser sur les frais, mais complique la revente future.

2. Oublier le Withholding Tax lors d'un achat en revente. De nombreux acheteurs ignorent que la retenue à la source peut leur être partiellement transférée lors des négociations. Il est impératif de fixer la répartition des taxes entre les parties dans le contrat de vente.

3. Absence de déclaration fiscale pour les revenus locatifs. Même si la société de gestion prélève déjà 15 %, déposer une déclaration fiscale peut réduire le taux effectif grâce aux déductions. Le code fiscal thaïlandais autorise une déduction forfaitaire de 30 % du revenu brut pour les charges liées à la location de biens résidentiels.

4. Méconnaissance des règles 2024 sur les revenus étrangers. Si vous êtes résident fiscal en Thaïlande et transférez des fonds depuis l'étranger, ces sommes sont désormais imposables en Thaïlande l'année de leur réception.

5. Confusion autour des conventions fiscales bilatérales. Ces conventions n'exonèrent pas d'impôts : elles permettent un crédit fiscal. Une consultation avec un spécialiste fiscal international reste indispensable.

6. Absence de TIN (numéro d'identification fiscale thaïlandais). Pour déposer une déclaration et bénéficier de déductions, il faut obtenir un TIN auprès du Revenue Department local. La démarche est gratuite et prend 1 à 2 jours ouvrables.

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FAQ

Les étrangers paient-ils des taxes plus élevées lors d'un achat immobilier en Thaïlande ? Non. Les taux de taxes et de frais sont identiques pour les ressortissants thaïlandais et les étrangers. La différence porte sur les droits de propriété : un étranger peut détenir un appartement en pleine propriété (freehold), mais ne peut pas détenir de terrain en son nom propre.

Quel est le montant total des frais lors d'un achat neuf auprès d'un promoteur ? Généralement 1 à 2 % du prix de vente pour l'acheteur. Le promoteur prend en charge l'essentiel de la charge fiscale.

Faut-il payer une taxe annuelle sur un appartement en copropriété ? Oui. Depuis 2020, la Land and Building Tax est en vigueur. Pour un bien résidentiel d'une valeur inférieure à 50 millions de bahts, le taux est de 0,02 %. Pour un appartement à 10 millions de bahts, cela représente 2 000 bahts par an — soit environ 50 euros.

Comment sont imposés les revenus locatifs d'une villa à Phuket ? Si vous êtes non-résident, le locataire ou la société de gestion est tenu de prélever 15 % du loyer à la source. Si vous êtes résident fiscal, vous déposez une déclaration annuelle avec le barème progressif et pouvez appliquer une déduction de 30 % pour charges.

Qu'est-ce que le Withholding Tax et qui le paie ? Il s'agit d'un impôt sur le revenu retenu lors de l'enregistrement de la transaction au Département foncier. Formellement, c'est le vendeur qui le règle, mais les parties peuvent convenir d'une répartition différente dans le contrat.

La revente d'un appartement est-elle imposable ? Oui. Le vendeur s'acquitte du Withholding Tax et, s'il a détenu le bien moins de 5 ans, de la Specific Business Tax à 3,3 %. Au-delà de 5 ans de détention, seul le Stamp Duty à 0,5 % s'applique.

Comment obtenir un numéro fiscal thaïlandais (TIN) ? En se présentant personnellement à l'Area Revenue Office compétent pour la zone où se situe le bien, avec passeport, copie du contrat de propriété ou de bail, et permis de travail le cas échéant. La démarche est gratuite.

Faut-il faire appel à un comptable pour la déclaration fiscale en Thaïlande ? Ce n'est pas obligatoire. La déclaration PND 90 (pour les personnes physiques avec plusieurs sources de revenus) peut être déposée en ligne sur le site du Revenue Department. Toutefois, pour des revenus supérieurs à 1 million de bahts, il est recommandé de recourir à un comptable thaïlandais agréé — les honoraires varient de 5 000 à 15 000 bahts.

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Recommandation essentielle : avant de signer tout contrat, obtenez une simulation complète de la charge fiscale — à l'achat, pendant la détention, et en cas de revente. Faites inscrire la répartition des taxes entre les parties dans le contrat. Enregistrez votre TIN thaïlandais dès l'acquisition — cela vous donnera accès aux déductions et à une gestion fiscale conforme.

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