Податки на нерухомість у Таїланді для іноземців: 7 платежів, про які мовчать

Іноземець, який придбав кондомініум на Пхукеті за 10 млн бат, сплатить під час угоди від 200 000 до 650 000 бат податків та зборів — залежно від того, хто є продавцем і скільки років він володів об'єктом. І це без урахування щорічних платежів та податку на дохід від оренди.

Таїланд не застосовує підвищених ставок для іноземців порівняно з резидентами. Ставки однакові. Але структура платежів заплутана: частина податків — на покупцеві, частина — на продавцеві, а частина розподіляється за домовленістю. Без чіткого розуміння схеми можна втратити 3–6,5% від вартості об'єкта.

Швидка відповідь

• Transfer Fee (збір за реєстрацію переходу права) — 2% від оціночної вартості об'єкта, визначеної Земельним департаментом (Land Department)

• Specific Business Tax (спеціальний підприємницький податок) — 3,3% від оціночної або продажної вартості (береться більша), якщо продавець володів об'єктом менше 5 років

• Stamp Duty (гербовий збір) — 0,5% від оціночної або продажної вартості; застосовується, якщо Specific Business Tax не сплачується

• Withholding Tax (прибутковий податок у джерела) — розраховується за прогресивною шкалою від 0 до 35%, утримується під час реєстрації угоди

• Податок на дохід від оренди — для нерезидентів утримується орендарем або керуючою компанією за ставкою 15% від валового доходу (або за прогресивною шкалою, якщо подається декларація)

• Щорічний земельний і будівельний податок — від 0,02% до 0,3% залежно від призначення та вартості

• Податок на спадщину — 10% для об'єктів вартістю понад 100 млн бат (для нерезидентів)

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля нового кондомініуму від забудовника

Забудовник, як правило, бере на себе Specific Business Tax і Transfer Fee. Покупець сплачує лише реєстраційні витрати і в деяких випадках — половину Transfer Fee. Фактичне податкове навантаження на покупця: близько 1% від вартості.

Сценарій 2: Купівля вторинної нерухомості (продавець володів менше 5 років)

Найдорожчий варіант. Сукупне навантаження: Transfer Fee 2% + Specific Business Tax 3,3% + Withholding Tax (прогресивний розрахунок). Загальна сума може сягати 6,3–8% від вартості. Розподіл між сторонами — предмет переговорів. За ринковою практикою, Transfer Fee ділиться порівну, решту сплачує продавець.

Сценарій 3: Купівля вторинної нерухомості (продавець володів більше 5 років)

Specific Business Tax не застосовується. Замість нього — Stamp Duty 0,5%. Сукупне навантаження знижується до 3–5%.

Сценарій 4: Здача в оренду

Дохід від оренди оподатковується прибутковим податком Таїланду. Якщо іноземець перебуває в країні 180 днів і більше у податковому році — він визнається податковим резидентом і зобов'язаний декларувати світовий дохід. Прогресивна шкала PIT починається з 0% (до 150 000 бат) і досягає 35% (понад 5 млн бат).

З 1 січня 2024 року Таїланд змінив правила оподаткування іноземних доходів: тепер дохід, переказаний до Таїланду, оподатковується у рік отримання — незалежно від року заробітку. Це критично для тих, хто отримує орендний дохід та інші надходження з-за кордону.

Сценарій 5: Угоди з подвійним резидентством

Якщо між країною резидентства інвестора та Таїландом діє угода про уникнення подвійного оподаткування, дохід від нерухомості у Таїланді оподатковується тут. Сплачений у Таїланді податок можна зарахувати при подачі декларації вдома — але лише в межах суми, розрахованої за домашніми ставками. Угода не звільняє від податків — вона забезпечує залік. Завжди консультуйтеся з юристом, який працює в обох юрисдикціях.

Порівняльна таблиця податків і зборів

Основні ризики та помилки

1. Заниження вартості в договорі. Земельний департамент порівнює зазначену ціну з власною оцінкою. Якщо заявлена вартість нижча за оціночну — податки розраховуються за оцінкою. Заниження не економить гроші, але створює проблеми при перепродажу.

2. Ігнорування Withholding Tax при купівлі вторинки. Багато покупців не враховують, що Withholding Tax може бути перекладений на них у ході переговорів. Наполягайте на фіксації розподілу податків між сторонами у договорі купівлі-продажу.

3. Відсутність податкової декларації при здачі в оренду. Навіть якщо керуюча компанія утримує 15% — подача декларації може знизити фактичну ставку через відрахування. За Податковим кодексом Таїланду, для доходу від оренди житлової нерухомості допускається вирахування 30% від валового доходу на витрати.

4. Неврахування змін 2024 року щодо іноземних доходів. Якщо ви є податковим резидентом Таїланду і переказуєте кошти з-за кордону — ці кошти тепер підлягають оподаткуванню у рік отримання.

5. Плутанина з угодами про уникнення подвійного оподаткування. Угода не звільняє від податків — вона дозволяє залік. Проконсультуйтеся з податковим юристом, який має досвід роботи в обох юрисдикціях.

6. Відсутність TIN (ідентифікаційного номера платника податків Таїланду). Для подачі декларації та отримання відрахувань необхідно оформити тайський ІПН. Процедура займає 1–2 робочих дні у місцевому офісі Revenue Department і є безкоштовною.

FAQ

Чи платить іноземець підвищені податки при купівлі нерухомості в Таїланді?

Ні. Ставки податків і зборів однакові для тайців та іноземців. Різниця — лише у правах власності: іноземець може володіти кондомініумом у форматі freehold, але не землею напряму.

Який загальний розмір податків при купівлі кондо від забудовника?

Зазвичай 1–2% від вартості для покупця. Забудовник бере на себе основне податкове навантаження.

Чи потрібно платити щорічний податок на кондомініум?

Так. З 2020 року діє Land and Building Tax. Для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат ставка — 0,02%. Кондо за 10 млн бат обійдеться у 2 000 бат на рік.

Як оподатковується дохід від оренди вілли на Пхукеті?

Якщо ви — нерезидент, орендар або керуюча компанія зобов'язані утримати 15% від суми виплати. Якщо ви резидент — подаєте річну декларацію з прогресивною ставкою та можете застосувати вирахування 30% на витрати.

Що таке Withholding Tax і хто його платить?

Це прибутковий податок, що утримується при реєстрації угоди у Земельному департаменті. Формально його платить продавець, але сторони можуть домовитися інакше — тому розподіл податків слід чітко фіксувати у договорі.

Чи оподатковується перепродаж кондомініуму?

Так. Продавець сплачує Withholding Tax і, якщо володів менше 5 років, — Specific Business Tax 3,3%. При володінні більше 5 років — Stamp Duty 0,5%.

Як отримати тайський ІПН?

Особисто звернутися до Area Revenue Office за місцем знаходження нерухомості з паспортом, копією договору оренди або власності. Процедура безкоштовна і займає 1–2 робочих дні.

Чи потрібен бухгалтер для подачі декларації в Таїланді?

Формально — ні. Декларація PND 90 подається онлайн на сайті Revenue Department. Але при доходах понад 1 млн бат рекомендується залучити ліцензованого тайського бухгалтера — вартість послуги від 5 000 до 15 000 бат.

Головна рекомендація: до підписання будь-якого договору отримайте розрахунок повного податкового навантаження — на купівлю, володіння та потенційний перепродаж. Фіксуйте розподіл податків між сторонами у договорі. Зареєструйте тайський ІПН одразу після купівлі — це відкриє доступ до відрахувань і коректної звітності.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.