Tasse immobiliari in Thailandia per stranieri: 7 pagamenti da conoscere nel 2026

Un investitore straniero che acquista un condominio a Phuket per 10 milioni di baht può trovarsi a pagare tra 200.000 e 650.000 baht in tasse e oneri al momento del rogito — a seconda del tipo di venditore e degli anni di possesso dell'immobile. A ciò si aggiungono le imposte annuali e quelle sui redditi da locazione.

La Thailandia non applica aliquote più elevate agli stranieri rispetto ai residenti: le tariffe sono identiche. Tuttavia, la struttura dei pagamenti è articolata: alcune imposte sono a carico dell'acquirente, altre del venditore, altre ancora vengono ripartite per accordo contrattuale. Senza una comprensione chiara dello schema fiscale, si rischia di perdere tra il 3% e il 6,5% del valore dell'immobile.

Risposta rapida

• Transfer Fee — 2% del valore catastale determinato dal Land Department, dovuto al momento della registrazione del trasferimento di proprietà

• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% del valore catastale o di vendita (si applica il valore maggiore), se il venditore ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni

• Stamp Duty — 0,5% del valore catastale o di vendita, applicabile solo quando non si paga la SBT

• Withholding Tax — calcolata con aliquota progressiva tra 0% e 35%, trattenuta al momento della registrazione dell'atto

• Imposta sui redditi da locazione — per i non residenti viene trattenuta dall'inquilino o dalla società di gestione al tasso fisso del 15% sul reddito lordo (oppure con aliquota progressiva se si presenta dichiarazione dei redditi)

• Land and Building Tax — imposta annuale compresa tra 0,02% e 0,3% in base alla destinazione d'uso e al valore dell'immobile

• Imposta di successione — 10% per immobili di valore superiore a 100 milioni di baht (per i non residenti)

Scenari e opzioni

Scenario 1: Acquisto di un condominio nuovo dal costruttore

Il costruttore (developer) si accolla generalmente la Specific Business Tax e la Transfer Fee. L'acquirente copre solo le spese di registrazione e, in alcuni casi, la metà della Transfer Fee. Il carico fiscale effettivo per l'acquirente è di circa 1% del valore dell'immobile.

Scenario 2: Acquisto sul mercato secondario — possesso inferiore a 5 anni

È lo scenario più oneroso. Il carico complessivo può includere: Transfer Fee 2% + SBT 3,3% + Withholding Tax (calcolo progressivo). Il totale può raggiungere tra il 6,3% e l'8% del valore. La ripartizione tra le parti è oggetto di trattativa: nella prassi di mercato, la Transfer Fee viene divisa a metà, mentre le restanti imposte sono a carico del venditore.

Scenario 3: Acquisto sul mercato secondario — possesso superiore a 5 anni

La Specific Business Tax non si applica. Al suo posto è previsto lo Stamp Duty allo 0,5%. Il carico complessivo si riduce a circa 3–5% del valore dell'immobile.

Scenario 4: Redditi da locazione

I proventi da affitto sono soggetti all'imposta sul reddito delle persone fisiche (PIT) in Thailandia. Se uno straniero risiede nel Paese per 180 o più giorni nell'anno fiscale, viene considerato residente fiscale ed è tenuto a dichiarare il reddito mondiale. Secondo il Revenue Department Thailand, le aliquote PIT sono progressive: partono dallo 0% (fino a 150.000 baht) e arrivano al 35% (oltre 5 milioni di baht).

Dal 1° gennaio 2024, la Thailandia ha modificato le regole sulla tassazione dei redditi esteri: qualsiasi somma trasferita in Thailandia è ora tassabile nell'anno di percezione, indipendentemente dall'anno in cui è stata guadagnata. Questo riguarda chiunque riceva redditi da locazione o altri proventi dall'estero.

Scenario 5: Accordi contro la doppia imposizione

La Thailandia ha stipulato convenzioni contro la doppia imposizione con numerosi Paesi. In base a questi trattati, i redditi derivanti da immobili situati in Thailandia sono tassati in Thailandia. Le imposte già pagate nel Paese possono essere portate in detrazione nella dichiarazione del Paese di residenza dell'investitore, nei limiti dell'imposta calcolata con le aliquote locali. È fondamentale consultare un consulente fiscale esperto in entrambe le giurisdizioni.

Tabella comparativa delle imposte immobiliari in Thailandia

Rischi principali ed errori

1. Sottostima del valore nel contratto. Il Land Department confronta il prezzo dichiarato con la propria valutazione catastale. Se il valore indicato è inferiore a quello catastale, le imposte vengono calcolate sulla base di quest'ultimo. La sottostima non fa risparmiare denaro, ma crea complicazioni in fase di rivendita.

2. Ignorare la Withholding Tax nelle compravendite secondarie. Molti acquirenti non considerano che la Withholding Tax può essere trasferita a loro carico in fase di trattativa. È essenziale fissare contrattualmente la ripartizione delle imposte tra le parti prima della firma.

3. Omissione della dichiarazione dei redditi da locazione. Anche se la società di gestione trattiene il 15%, presentare la dichiarazione dei redditi può ridurre l'aliquota effettiva grazie alle detrazioni. Il Codice Fiscale thailandese consente una deduzione forfettaria del 30% sul reddito lordo da locazione di immobili residenziali.

4. Non tenere conto delle modifiche 2024 sui redditi esteri. Se siete residenti fiscali in Thailandia e trasferite fondi dall'estero, questi importi sono ora soggetti a tassazione locale nell'anno di trasferimento.

5. Confusione sulle convenzioni contro la doppia imposizione. I trattati non esentano dal pagamento delle imposte: consentono il credito d'imposta. Rivolgetevi sempre a un consulente fiscale con esperienza in entrambe le giurisdizioni coinvolte.

6. Mancanza del codice fiscale thailandese (TIN). Per presentare la dichiarazione dei redditi e accedere alle detrazioni è necessario ottenere il codice fiscale thailandese. La procedura richiede 1–2 giorni lavorativi presso il locale ufficio del Revenue Department ed è gratuita.

FAQ

Gli stranieri pagano imposte più alte in Thailandia rispetto ai cittadini locali? No. Le aliquote sono identiche per residenti e stranieri. La differenza riguarda esclusivamente i diritti di proprietà: uno straniero può possedere un condominio in regime di freehold, ma non può essere titolare diretto di un terreno.

Qual è il carico fiscale totale per l'acquisto di un condominio dal costruttore? Generalmente 1–2% del prezzo per l'acquirente. Il costruttore si accolla la quota principale delle imposte di trasferimento.

È prevista un'imposta annuale sul condominio? Sì. Dal 2020 è in vigore la Land and Building Tax. Per immobili residenziali di valore inferiore a 50 milioni di baht, l'aliquota è 0,02%. Su un condominio da 10 milioni di baht corrispondono 2.000 baht l'anno — una cifra molto contenuta.

Come vengono tassati i redditi da locazione di una villa a Phuket? Se siete non residenti, l'inquilino o la società di gestione è tenuto a trattenere il 15% dell'importo versato. Se siete residenti fiscali, presentate la dichiarazione annuale con aliquota progressiva e potete applicare la deduzione del 30% sulle spese.

Cos'è la Withholding Tax e chi la paga? È l'imposta sul reddito trattenuta al momento della registrazione dell'atto presso il Land Department. Formalmente è a carico del venditore, ma le parti possono accordarsi diversamente: per questo è indispensabile definire la ripartizione nel contratto preliminare.

La rivendita di un condominio è soggetta a imposte? Sì. Il venditore paga la Withholding Tax e, se ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni, la Specific Business Tax al 3,3%. Se il possesso supera i 5 anni, si applica lo Stamp Duty allo 0,5%.

Come si ottiene il codice fiscale thailandese (TIN)? Bisogna recarsi di persona presso l'Area Revenue Office competente per territorio, portando passaporto, copia del contratto di acquisto o di locazione e, se disponibile, il permesso di lavoro. La procedura è gratuita e richiede 1–2 giorni lavorativi.

È necessario un commercialista per la dichiarazione dei redditi in Thailandia? Formalmente no: il modulo PND 90 per persone fisiche con più fonti di reddito può essere compilato online sul sito del Revenue Department. Tuttavia, per redditi superiori a 1 milione di baht, è consigliabile affidarsi a un commercialista locale abilitato — il costo del servizio va da 5.000 a 15.000 baht.

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Il consiglio fondamentale: prima di firmare qualsiasi contratto, richiedete un calcolo dettagliato del carico fiscale complessivo — per l'acquisto, il possesso e la potenziale rivendita. Fissate contrattualmente la ripartizione delle imposte tra le parti. Registrate il codice fiscale thailandese subito dopo l'acquisto: vi darà accesso alle detrazioni e a una corretta gestione fiscale.

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