Usufruit et superficie en Thaïlande : 2 droits réels qui protègent l'investisseur étranger en 2026

En Thaïlande, un étranger ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété. Pourtant, deux droits réels inscrits dans le Code civil et commercial thaïlandais permettent d'obtenir un contrôle quasi complet sur un terrain et les constructions qui s'y trouvent : l'usufruit (usufruct, สิทธิเก็บกิน) et la superficie (superficies, สิทธิเหนือพื้นดิน). Ces deux instruments sont utilisés par des dizaines de milliers d'expatriés à Phuket, Koh Samui et Bangkok. Pourtant, la majorité des acheteurs ne comprend pas la différence entre eux ni comment les enregistrer correctement.

L'usufruit confère le droit d'utiliser le terrain et les constructions d'autrui, d'en percevoir les revenus (location, résidence, activité commerciale) pour une durée allant jusqu'à 30 ans ou à vie. La superficie permet de construire un bâtiment sur un terrain appartenant à un tiers et d'en être propriétaire. Les deux droits sont enregistrés au Département foncier (Land Department) et figurent au dos du titre de propriété Chanote (Nor Sor 4 Jor). Il ne s'agit pas d'un simple accord contractuel, mais d'une charge réelle sur le terrain, impossible à lever sans le consentement du titulaire du droit.

Réponse rapide

• L'usufruit est le droit d'usage et de jouissance d'un terrain et de ses constructions pour une durée maximale de 30 ans ou à vie (art. 1417-1428 du Code civil thaïlandais)
• La superficie est le droit de construire et de posséder un bâtiment sur le terrain d'autrui pour une durée maximale de 30 ans (art. 1410-1416 du Code civil thaïlandais)
• Les deux droits doivent être enregistrés au Land Department et apparaissent sur le titre Chanote
• L'usufruit viager s'éteint au décès du titulaire et n'est pas transmissible par héritage
• La superficie peut prévoir une indemnisation pour la valeur du bâtiment à l'expiration du terme
• La combinaison usufruit et superficie sur un même terrain est une stratégie courante pour les investisseurs étrangers à Phuket

Scénarios et options

Scénario 1 : acquisition d'une villa à Phuket via l'usufruit

Un étranger achète une villa d'une valeur de 15 millions de bahts. Le terrain est enregistré au nom d'une société thaïlandaise ou d'une personne physique thaïlandaise. L'acheteur enregistre un usufruit de 30 ans avec possibilité de renouvellement. Durant cette période, il réside dans la villa, la loue via une société de gestion et perçoit un rendement locatif de 6 à 8 % par an à Phuket. Ni le propriétaire du terrain ni ses créanciers ne peuvent expulser l'usufruitier ou vendre le terrain sans maintenir la charge réelle.

Point clé : l'usufruit enregistré au Land Department est attaché au terrain, non à la personne du propriétaire. Si le propriétaire vend le terrain, le nouvel acquéreur est tenu de respecter les conditions de l'usufruit.

Scénario 2 : construction d'une maison via la superficie

Un investisseur loue un terrain dans la zone de Laguna (Phuket) et enregistre une superficie de 30 ans. Il y fait construire une maison pour 8 millions de bahts. Le bâtiment lui appartient en tant que bien meuble séparable (en droit thaïlandais, une construction sur un terrain d'autrui au titre d'une superficie peut être enregistrée de manière indépendante). À l'expiration du terme, les parties définissent à l'avance si le propriétaire du terrain rachète le bâtiment à sa valeur de marché, ou si le superficiaire le démolit à ses frais.

Avantage : la superficie distingue clairement le droit sur le terrain du droit sur la construction, ce qui simplifie la comptabilité fiscale et la potentielle revente.

Scénario 3 : combinaison des deux droits pour une protection maximale

Les avocats expérimentés de Phuket recommandent souvent un double enregistrement : une superficie pour le bâtiment et un usufruit sur l'ensemble du terrain (y compris le jardin, la piscine et les voies d'accès). Cette approche comble la lacune par laquelle la superficie protège uniquement la construction, tandis que le terrain environnant reste à la pleine disposition du propriétaire foncier.

Scénario 4 : usufruit viager pour les retraités expatriés

Pour ceux qui s'installent définitivement en Thaïlande à la retraite et ne prévoient pas de revente, l'usufruit viager est la solution optimale. Il n'est pas limité à 30 ans et dure jusqu'au décès du titulaire. Mais attention : au décès de l'usufruitier, le droit s'éteint automatiquement. Les héritiers ne reçoivent ni droit d'usage ni compensation, sauf dispositions contraires prévues dans un contrat séparé.

Tableau comparatif des droits réels en Thaïlande

Principaux risques et erreurs

1. Usufruit non enregistré. Si le contrat d'usufruit est signé mais non enregistré au Land Department, il n'a aucun effet à l'égard des tiers. Le propriétaire peut vendre le terrain et le nouvel acquéreur ne sera lié par aucune obligation envers l'usufruitier. Il s'agit de l'erreur la plus fréquente chez les acheteurs étrangers qui font confiance à leur avocat 'habituel' et font l'économie de l'enregistrement.

2. Confusion entre usufruit et bail. Le bail implique le versement d'un loyer. L'usufruit peut être gratuit. En cas de faillite du propriétaire, le locataire se retrouve parmi les créanciers ordinaires, alors que l'usufruitier bénéficie d'un droit réel prioritaire.

3. Usufruit viager sans plan successoral. De nombreux investisseurs de plus de 60 ans optent pour l'usufruit viager et oublient qu'à leur décès, leur famille se retrouvera sans aucun droit. Solution : enregistrer parallèlement une superficie sur le bâtiment au nom de l'héritier, ou prévoir dans le contrat l'obligation pour le propriétaire foncier de reconclure un usufruit avec la personne désignée.

4. Superficie sans description précise du bâtiment. Si les paramètres exacts de la construction (surface, nombre d'étages, type de structure) ne figurent pas dans l'enregistrement, le propriétaire du terrain peut contester toute modification. L'ajout d'une piscine ou d'une terrasse peut formellement dépasser le périmètre de la superficie accordée.

5. Absence de clause d'indemnisation à l'expiration de la superficie. Par défaut, sauf disposition contraire du contrat, le propriétaire du terrain récupère le bâtiment gratuitement au terme des 30 ans. L'investisseur perd un actif valant plusieurs millions de bahts. Cette clause doit impérativement être négociée avant l'enregistrement.

6. Tentative de 'renouveler' l'usufruit par anticipation. Le droit thaïlandais ne permet pas d'enregistrer un renouvellement d'usufruit avant l'expiration du terme en cours. Toute 'option de renouvellement' prévue dans un contrat privé ne peut pas être exécutée de force via le Land Department.

FAQ

Peut-on enregistrer un usufruit sur un appartement en copropriété ? Oui, mais cela a rarement un intérêt pratique. Un étranger peut détenir un appartement en pleine propriété (freehold) dans le cadre du quota de 49 % réservé aux étrangers. L'usufruit sur un condo est utilisé lorsque ce quota est épuisé et que l'unité est enregistrée au nom d'une personne thaïlandaise.

Combien coûte l'enregistrement d'un usufruit au Land Department ? Les droits d'enregistrement s'élèvent à 1 % de la valeur estimée par le Département foncier, auxquels s'ajoutent un droit de timbre de 0,5 %. Les montants exacts dépendent de l'évaluation spécifique du terrain.

Le propriétaire du terrain peut-il annuler l'usufruit unilatéralement ? Non. Un usufruit enregistré est un droit réel. Le propriétaire ne peut pas l'annuler tant que l'usufruitier respecte les conditions du contrat. La résiliation n'est possible que par voie judiciaire en cas de manquements graves.

Que se passe-t-il avec la superficie si le propriétaire du terrain décède ? La superficie est maintenue. Les héritiers du propriétaire foncier sont tenus de respecter la charge réelle enregistrée jusqu'à la fin du terme.

Peut-on céder l'usufruit à un tiers ? Non. L'usufruit est un droit personnel et ne peut pas être cédé ni vendu. En revanche, l'usufruitier peut louer le bien à des tiers et en percevoir les revenus.

Faut-il un avocat thaïlandais pour l'enregistrement ? Formellement, non. En pratique, oui. Les agents du Land Department refusent souvent d'enregistrer des documents comportant des erreurs dans le texte thaïlandais. Les honoraires d'accompagnement juridique se situent entre 30 000 et 80 000 bahts selon la complexité du dossier.

En quoi la superficie en Thaïlande diffère-t-elle de celle du droit européen ? En Europe (Belgique, Pays-Bas), la superficie peut aller jusqu'à 99 ans. En Thaïlande, le plafond est de 30 ans. Par ailleurs, la superficie thaïlandaise ne prévoit pas d'indemnisation automatique pour la valeur du bâtiment si les parties ne l'ont pas stipulé dans le contrat.

Les revenus tirés de l'usufruit sont-ils imposables ? L'usufruit en lui-même n'est pas imposable. Mais si l'usufruitier loue le bien, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu selon un barème progressif (de 5 % à 35 %) ou à un taux fixe de 15 % pour les non-résidents sur les revenus locatifs.

Peut-on enregistrer un usufruit et une superficie simultanément ? Oui, et c'est la pratique recommandée. La superficie protège le bâtiment, l'usufruit protège le droit d'usage sur l'ensemble du terrain. Les deux enregistrements peuvent être effectués le même jour au Land Department.

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L'usufruit et la superficie ne remplacent pas la pleine propriété foncière. Mais dans un système juridique où l'étranger ne peut pas posséder de terrain, ces deux instruments offrent la protection juridique la plus solide possible, à condition d'être correctement mis en oeuvre. La règle fondamentale reste la même : enregistrez tout au Land Department, détaillez chaque clause dans le contrat, et ne vous fiez jamais aux promesses verbales.

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