Узуфрукт і суперфіцій у Таїланді: 2 права, які захищають іноземного інвестора у 2026

Іноземець у Таїланді не може напряму володіти землею. Але він може отримати майже повний контроль над ділянкою та спорудами на ній через два речових права, закріплені в Цивільному і торговому кодексі королівства: узуфрукт (usufruct, สิทธิเก็บกิน) і суперфіцій (superficies, สิทธิเหนือพื้นดิน). Ці інструменти використовують десятки тисяч експатів на Пхукеті, Самуї та в Бангкоку. Проте більшість покупців не розуміють різниці між ними і не знають, як правильно їх реєструвати.

Узуфрукт надає право користуватися чужою землею та спорудами, отримувати з них дохід (здавати в оренду, проживати, вести бізнес) на строк до 30 років або довічно. Суперфіцій дозволяє звести на чужій землі будівлю та володіти нею як власністю. Обидва права реєструються в Земельному департаменті (Land Department) і вносяться на звортній бік Чаноту (Nor Sor 4 Jor). Це не просто паперова домовленість, а обтяження ділянки, яке неможливо зняти без згоди правовласника.

Швидка відповідь

• Узуфрукт - це право користування та отримання доходу із землі і споруд на строк до 30 років або довічно (ст. 1417-1428 ЦТК Таїланду)
• Суперфіцій - це право будувати та володіти будівлею на чужій землі на строк до 30 років (ст. 1410-1416 ЦТК Таїланду)
• Обидва права реєструються в Land Department і відображаються в правовстановлюючому документі (Chanote)
• Довічний узуфрукт припиняється зі смертю правовласника і не успадковується
• Суперфіцій може включати право на відшкодування вартості будівлі після завершення строку
• Комбінація узуфрукту і суперфіцію на одній ділянці - поширена стратегія для іноземних інвесторів на Пхукеті

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: придбання вілли на Пхукеті через узуфрукт

Іноземець купує віллу вартістю 15 млн батів. Земля оформлена на тайську компанію або фізичну особу. Покупець реєструє узуфрукт на 30 років із правом пролонгації. Протягом цього строку він проживає у вілі, здає її через керуючу компанію і отримує рентний дохід 6-8% річних на Пхукеті. Ані власник землі, ані його кредитори не можуть виселити узуфруктуарія або продати ділянку без збереження обтяження.

Ключовий момент: узуфрукт, зареєстрований у Land Department, прив'язаний до землі, а не до особи власника. Якщо власник продасть ділянку, новий господар зобов'язаний дотримуватися умов узуфрукту.

Сценарій 2: будівництво будинку через суперфіцій

Інвестор орендує ділянку в районі Лагуна (Пхукет) і реєструє суперфіцій на 30 років. Він зводить будинок за 8 млн батів. Сама будівля належить йому як рухоме майно (за тайським правом, конструкція на чужій землі за суперфіцієм може бути зареєстрована окремо). Після завершення строку суперфіцію сторони заздалегідь визначають: власник землі викуповує будівлю за ринковою ціною або суперфіціарій знесе споруду за власний рахунок.

Перевага: суперфіцій чітко розмежовує право на землю і право на будівлю, що спрощує податковий облік і потенційний перепродаж.

Сценарій 3: комбінована схема для максимального захисту

Досвідчені юристи на Пхукеті нерідко рекомендують подвійну реєстрацію: суперфіцій на будівлю плюс узуфрукт на всю ділянку (включно з садом, басейном, під'їзними шляхами). Це закриває прогалину, за якої суперфіцій захищає лише споруду, а прилегла територія залишається в повному розпорядженні власника землі.

Сценарій 4: довічний узуфрукт для пенсіонерів

Для тих, хто переїздить до Таїланду на пенсію і не планує перепродаж, довічний узуфрукт (lifetime usufruct) - оптимальний варіант. Він не обмежений 30 роками і діє до смерті правовласника. Але є критичний нюанс: після смерті узуфруктуарія право автоматично припиняється. Спадкоємці не отримують ані права користування, ані компенсації, якщо інше не прописано в окремому договорі.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

1. Незареєстрований узуфрукт. Якщо договір про узуфрукт підписано, але не зареєстровано в Land Department, він не має сили щодо третіх осіб. Власник може продати ділянку, і новий власник нічого не буде зобов'язаний узуфруктуарію. Ця помилка - найпоширеніша серед іноземних покупців, які довіряють 'своєму' юристу та економлять на реєстрації.

2. Плутанина між узуфруктом і орендою. Оренда передбачає орендну плату. Узуфрукт може бути безоплатним. При банкрутстві власника орендар стоїть у черзі кредиторів, узуфруктуарій - ні. Його речове право є пріоритетним.

3. Довічний узуфрукт без плану спадкування. Чимало інвесторів старше 60 років оформлюють lifetime usufruct і забувають, що після їхньої смерті сім'я залишиться без прав. Рішення: паралельно оформити суперфіцій на будівлю на ім'я спадкоємця або включити в договір купівлі-продажу зобов'язання власника землі переукласти узуфрукт із зазначеною особою.

4. Суперфіцій без детального опису будівлі. Якщо в реєстрації не вказані точні параметри споруди (площа, поверховість, тип конструкції), власник землі може оскаржити будь-які зміни. Прибудова басейну або тераси формально може виходити за межі суперфіцію.

5. Відсутність умови про компенсацію після завершення суперфіцію. За замовчуванням, якщо в договорі не зазначено інше, власник землі отримує будівлю безкоштовно після закінчення 30 років. Інвестор втрачає актив вартістю мільйони батів. Це потрібно обговорювати до реєстрації.

6. Спроба 'продовжити' узуфрукт завчасно. Тайське право не дозволяє зареєструвати продовження узуфрукту до закінчення поточного строку. Будь-які 'опціони на продовження' в приватному договорі не підлягають примусовому виконанню через Land Department.

FAQ

Чи можна зареєструвати узуфрукт на кондомініум? Так, але це рідко має практичний сенс. Іноземець може володіти кондо у форматі freehold (у межах 49% іноземної квоти). Узуфрукт на кондо використовують, коли квоту вичерпано і одиниця оформлена на тайську особу.

Скільки коштує реєстрація узуфрукту в Land Department? Реєстраційний збір становить 1% від оціночної вартості, встановленої Земельним департаментом, плюс гербовий збір 0,5%. Точні суми залежать від оцінки конкретної ділянки.

Чи може власник землі скасувати узуфрукт в односторонньому порядку? Ні. Зареєстрований узуфрукт - це речове право. Власник не може його скасувати, поки узуфруктуарій дотримується умов договору. Розірвання можливе лише через суд при грубих порушеннях.

Що відбувається із суперфіцієм, якщо власник землі помре? Суперфіцій зберігається. Спадкоємці власника землі зобов'язані дотримуватися зареєстрованого обтяження до кінця строку.

Чи можна передати узуфрукт іншій особі? Ні. Узуфрукт є особистим правом і не підлягає передачі або продажу. Проте узуфруктуарій може здавати об'єкт в оренду третім особам і отримувати дохід.

Чи потрібен тайський адвокат для реєстрації? Формально - ні. Практично - так. Чиновники Land Department часто відмовляють у реєстрації документів з помилками в тайському тексті. Вартість юридичного супроводу: 30 000 - 80 000 батів залежно від складності.

Чим суперфіцій у Таїланді відрізняється від аналога в європейському праві? У Європі (Бельгія, Нідерланди) суперфіцій може діяти до 99 років. У Таїланді максимум - 30 років. Крім того, тайський суперфіцій не передбачає автоматичного відшкодування вартості будівлі, якщо сторони не обумовили це в контракті.

Чи оподатковується узуфрукт на дохід? Сам по собі - ні. Але якщо узуфруктуарій здає об'єкт в оренду, орендний дохід оподатковується прибутковим податком за прогресивною шкалою (від 5% до 35%) або за фіксованою ставкою для нерезидентів - 15% на дохід від оренди.

Чи можна одночасно оформити узуфрукт і суперфіцій? Так, і це рекомендована практика. Суперфіцій захищає будівлю, узуфрукт - право користування територією. Обидві реєстрації проводяться в один день у Land Department.

Узуфрукт і суперфіцій - не заміна повноцінному праву власності на землю. Але в тайській юрисдикції, де іноземцю заборонено володіти землею, ці два інструменти забезпечують максимальний правовий захист при грамотному оформленні. Головне правило: реєструйте все в Land Department, прописуйте кожну деталь у договорі і ніколи не покладайтеся на усні обіцянки.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.