Acompte, annulation de transaction et remboursement lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande

Réponse succincte

En Thaïlande, le sort des sommes versées ne dépend pas du nom donné au paiement, mais de ce que le contrat stipule et de la partie qui a fait échouer la transaction. Si l'acheteur renonce sans motif légitime à une transaction confirmée, l'acompte (mudjam, earnest money) reste en principe acquis au vendeur. Toutefois, une clause prévoyant la perte totale de toutes les sommes déjà versées en cas d'annulation peut être révisée par un tribunal comme étant abusive, ce qui permet concrètement d'obtenir le remboursement partiel des sommes versées.

Paiement de réservation et acompte : deux notions distinctes

En pratique, un ressortissant étranger se retrouve face à deux types de paiements différents, souvent confondus.

• Reservation fee (paiement de réservation). Somme modeste versée afin que le promoteur ou le vendeur retire le bien de la vente et prépare le contrat. Il ne s'agit pas encore d'un acompte au sens strict ni d'un paiement anticipé au titre de la transaction : c'est une rémunération pour la réservation et le temps accordé.
• Acompte (earnest money, souvent désigné en thaï par le terme "mudjam"). Somme remise au moment de la conclusion du contrat pour attester du sérieux des intentions et constituant une partie du prix final. Le droit thaïlandais des obligations reconnaît expressément cet acompte : il sert à la fois de preuve de la conclusion du contrat et de garantie de son exécution.

La conséquence juridique essentielle concerne précisément l'acompte. Si la partie ayant versé l'acompte (généralement l'acheteur) se rétracte, l'acompte reste par défaut acquis au bénéficiaire. Si en revanche la partie ayant reçu l'acompte (le vendeur) empêche l'exécution, elle est en principe tenue de restituer les sommes reçues. C'est la logique de base, et elle s'applique même si le contrat ne prévoit rien concernant le remboursement.

Quand les sommes sont perdues et quand elles sont remboursées

La question centrale est toujours la même : quelle est la partie responsable de l'échec de la transaction et un contrat contraignant a-t-il seulement été conclu.

Il convient de garder à l'esprit un point distinct : un ressortissant étranger ne peut pas acquérir de terrain en pleine propriété, et le quota réservé aux étrangers dans une copropriété (environ 49 % de la surface du bâtiment) peut déjà être atteint. Si la transaction échoue parce que le bien ne pouvait pas être juridiquement transféré à un étranger, et que le vendeur l'a dissimulé ou ne l'a pas vérifié, cela constitue un argument solide en faveur du remboursement.

Clauses abusives et loi sur les clauses contractuelles abusives

Nombreux sont les contrats avec des promoteurs rédigés à leur avantage et comportant une disposition du type "en cas d'annulation par l'acheteur, toutes les sommes versées sont retenues intégralement". C'est ici qu'entre en jeu la loi thaïlandaise sur les clauses contractuelles abusives (Unfair Contract Terms Act).

Son principe est le suivant :

• une clause conférant à l'une des parties (généralement la plus forte, c'est-à-dire le promoteur ou le vendeur professionnel) un avantage excessif peut être déclarée par un tribunal applicable uniquement dans la mesure où elle est raisonnable et équitable ;
• le tribunal peut réduire le montant de la retenue ou de la pénalité si celle-ci est manifestement disproportionnée par rapport aux pertes réelles du vendeur ;
• cela est particulièrement pertinent pour les contrats types que l'acheteur ne pouvait pas négocier et qu'il a simplement signés en l'état.

Autrement dit, une clause prévoyant la perte totale des sommes versées n'est pas automatiquement définitive. Si vous avez versé une somme importante et que le vendeur n'a pas subi de préjudice comparable, il existe une possibilité légale de contester la retenue et d'obtenir un remboursement partiel. Le droit thaïlandais autorise de manière générale le tribunal à réduire une pénalité contractuelle excessive à un montant raisonnable.

Droit à la résiliation du contrat

Le remboursement des sommes versées est presque toujours lié au droit de résilier le contrat. Les principaux motifs légaux sont les suivants :

• l'autre partie a manqué à une obligation essentielle (le vendeur ne transfère pas le bien, n'effectue pas le transfert auprès du Département foncier, ne respecte pas les délais de livraison) ;
• le contrat prévoit expressément une clause de sortie (par exemple, clause de remboursement en cas de refus de prêt hypothécaire, de dépassement du quota étranger, d'absence de permis de construire) ;
• dol ou erreur substantielle concernant le bien ;
• impossibilité d'exécution ne relevant pas de votre responsabilité.

En cas de résiliation régulière, les parties sont en principe remises dans leur état initial : ce qui a été reçu sans cause légitime doit être restitué. C'est pourquoi il est essentiel que les motifs de sortie soient préalablement inscrits dans le texte du contrat.

Que faire

1. Ne versez aucune somme sans document écrit. Même un petit paiement de réservation doit être formalisé par un reçu ou un accord de réservation précisant l'objet du paiement et les conditions de remboursement.
2. Lisez la clause d'annulation avant de signer. Repérez les formulations "non-refundable", la retenue de toutes les sommes, les délais et les conditions de sortie. Demandez l'insertion de clauses protectrices (prêt hypothécaire, quota étranger, vérification du titre de propriété).
3. Distinguez clairement les notions. Précisez par écrit la nature exacte de votre paiement : réservation, acompte ou fraction du prix, et ce qu'il advient de cette somme en cas de rétractation de chacune des parties.
4. Payez de manière traçable. Virement bancaire plutôt qu'espèces : le reçu est votre principale preuve.
5. Si la transaction échoue, consignez le motif par écrit. Conservez les échanges et exigez le remboursement par écrit en invoquant le motif applicable (manquement du vendeur, condition non réalisée, impossibilité de transfert à un étranger).
6. Ne renoncez pas face à une référence à la clause "non remboursable". Elle peut constituer une clause abusive, et le tribunal est en droit de réduire la retenue. Avant tout litige, consultez un avocat thaïlandais et évaluez les pertes réelles du vendeur.

L'essentiel à retenir : en Thaïlande, le remboursement des sommes versées ne se décide pas sur la seule base du terme "non remboursable" figurant dans le contrat, mais résulte de la combinaison de trois facteurs : qui est responsable de l'échec, ce que le contrat stipule exactement, et dans quelle mesure la clause est équitable. Des documents soignés en amont permettent d'économiser à la fois de l'argent et des tracas en aval.