Завдаток, скасування угоди та повернення коштів при купівлі нерухомості в Таїланді

Коротка відповідь

У Таїланді доля внесених коштів залежить не від назви платежу, а від того, що зазначено в договорі, і від того, хто зірвав угоду. Якщо покупець без законних підстав відмовляється від підтвердженої угоди, завдаток (mudjam, earnest money) за загальним правилом залишається у продавця. Проте умова про повне утримання будь-яких вже сплачених сум при будь-якому скасуванні може бути переглянута судом як несправедлива, і тоді повернути частину коштів цілком реально.

Резервний платіж і завдаток: це не одне й те саме

На практиці іноземець стикається з двома різними платежами, які часто плутають.

• Reservation fee (резервний платіж, або платіж за бронювання). Невелика сума, яку ви сплачуєте, щоб забудовник або продавець зняв об'єкт з продажу та підготував договір. Це ще не завдаток у строгому розумінні і не передоплата за угодою: це плата за бронювання та витрачений час.
• Завдаток (earnest money, тайською часто 'mudjam'). Кошти, що передаються в момент укладення договору як підтвердження серйозності намірів і як частина майбутньої ціни. Тайське зобов'язальне право прямо визнає такий завдаток: він одночасно є доказом укладення договору та забезпеченням його виконання.

Ключовий юридичний наслідок стосується саме завдатку. Якщо від договору відмовляється сторона, що дала завдаток (як правило, покупець), завдаток за замовчуванням залишається у отримувача. Якщо ж виконання зриває сторона, що отримала завдаток (продавець), вона за загальним правилом зобов'язана повернути отримане. Це базова логіка, і вона діє навіть якщо в договорі нічого не написано про повернення.

Коли кошти не повертаються, а коли повертаються

Головне питання завжди одне: з чиєї вини угода не відбулася і чи був взагалі укладений зобов'язальний договір.

Окремо варто мати на увазі: іноземець не може придбати землю у власність, а квота для іноземців у кондомініумі (близько 49% площі будівлі) буває вже вичерпана. Якщо угода зривається через те, що об'єкт у принципі не міг бути оформлений на іноземця, а продавець це приховав або не перевірив, це вагомий аргумент на користь повернення коштів.

Несправедливі умови та закон про несправедливі договірні умови

Багато договорів із забудовниками складено на їхню користь і містять пункт на кшталт 'при будь-якому скасуванні покупцем усі сплачені суми утримуються повністю'. Тут вступає в дію тайський Закон про несправедливі договірні умови (Unfair Contract Terms Act).

Його суть полягає в такому:

• умова, що надає одній стороні (як правило, більш сильній, тобто забудовнику або професійному продавцю) надмірну перевагу, може бути визнана судом чинною лише в тій частині, яка є розумною та справедливою;
• суд має право зменшити розмір утримання або неустойки, якщо вона явно непропорційна реальним втратам продавця;
• це особливо актуально для типових договорів, які покупець не мав можливості обговорювати і просто підписав запропонований бланк.

Тобто пункт про повне утримання коштів не є автоматично остаточним. Якщо ви внесли значну суму, а продавець не зазнав співмірних збитків, існує законна можливість оскаржити утримання та повернути частину коштів. Тайське право загалом дозволяє суду зменшувати надмірну договірну неустойку до розумного розміру.

Право на розірвання договору

Повернення коштів майже завжди пов'язане з правом розірвати договір. Основні законні підстави:

• інша сторона порушила істотне зобов'язання (продавець не передає об'єкт, не оформлює перехід права у Земельному департаменті, зриває строки здачі);
• договір прямо передбачає умову виходу (наприклад, застереження про повернення коштів у разі відмови в іпотеці, невиконання квоти для іноземців, відсутності дозволу на будівництво);
• введення в оману або істотна помилка щодо об'єкта;
• неможливість виконання, за яку ви не несете відповідальності.

При законному розірванні сторони за загальним правилом повертаються до початкового стану: те, що було отримано без підстави, підлягає поверненню. Саме тому так важливо, щоб підстави для виходу були заздалегідь зафіксовані в тексті договору.

Що робити

1. Не сплачуйте нічого без письмового документа. Навіть невеликий резервний платіж оформлюйте розпискою або угодою про бронювання, де зазначено, за що сплачені кошти і за яких умов вони повертаються.
2. Читайте пункт про скасування до підписання. Шукайте формулювання щодо 'non-refundable', утримання всіх сум, строків і умов виходу. Просіть включити захисні застереження (іпотека, квота для іноземців, перевірка титулу).
3. Розрізняйте поняття. Уточнюйте письмово, що саме ви сплачуєте: бронювання, завдаток або частину ціни, і що відбувається з цією сумою у разі відмови кожної зі сторін.
4. Платіть у спосіб, що залишає слід. Банківський переказ, а не готівка: квитанція - ваш головний доказ.
5. Якщо угода зривається, фіксуйте причину. Зберігайте листування та письмово вимагайте повернення коштів, посилаючись на підставу (порушення продавця, невиконана умова, неможливість оформлення на іноземця).
6. Не здавайтеся після посилання на 'неповернуваний' пункт. Він може бути несправедливою умовою, і суд має право зменшити утримання. Перед спором проконсультуйтеся з тайським юристом і оцініть реальні втрати продавця.

Головна думка: у Таїланді питання повернення коштів вирішується не гучним словом 'неповернуваний' у договорі, а поєднанням того, хто винен у зриві, що саме прописано, і наскільки умова є справедливою. Ретельно оформлені документи на початку заощаджують і гроші, і нерви в кінці.