Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Consultez un avocat agréé avant toute transaction.
Loi sur le contrôle des constructions
Building Control Act B.E. 2522 (1979)
Les informations sont vérifiées et mises à jour chaque mois selon les sources officielles.
En bref
Loi principale de la Thaïlande régissant la délivrance des permis de construire, la conception, la mise en service, la transformation et la démolition des bâtiments, avec le pouvoir pour les autorités locales d'ordonner des corrections ou la démolition et d'appliquer des amendes et des peines d'emprisonnement en cas d'infraction.
Section 4: Définitions fondamentales
Définit les notions clés de la loi : ce qui constitue un bâtiment, une transformation, un déplacement, une démolition et une exploitation. Une catégorie distincte regroupe les ouvrages à risque élevé (bâtiments de grande hauteur à partir d'environ 23 mètres, bâtiments de très grande emprise, locaux accueillant un grand nombre de personnes), auxquels s'appliquent des exigences plus strictes.
Section 2 / Section 8: Champ d'application et arrêtés ministériels
La loi s'applique dans les zones désignées par décret royal et automatiquement sur les territoires dotés d'un plan directeur approuvé ; les bâtiments de grande hauteur et les cinémas y sont soumis partout sans exception. Les normes techniques précises (matériaux, structures, ventilation, évacuation des eaux, reculs) sont fixées par des arrêtés ministériels pris sur le fondement de la loi et non par le texte de celle-ci.
Section 21: Obligation d'obtenir un permis de construire
Toute personne souhaitant construire, transformer ou déplacer un bâtiment doit obtenir au préalable un permis auprès de l'autorité locale ou, lorsque cela est autorisé, recourir à la procédure déclarative prévue à l'article 39 bis. Le commencement des travaux sans formalités régulières entraîne des injonctions de mise en conformité ainsi que la responsabilité pénale du propriétaire et de l'entrepreneur.
Section 22: Permis de démolir
Un permis (ou une déclaration) est requis pour démolir certains bâtiments : ceux dont la hauteur dépasse quinze mètres et qui sont situés à une distance inférieure à leur propre hauteur d'une construction voisine ou d'un lieu public, ainsi que tout bâtiment situé à moins de deux mètres d'une autre construction ou d'un lieu public. Cette disposition protège les biens voisins et les personnes lors des opérations de démolition.
Section 21 bis / Section 27: Projets approuvés et vérification des calculs
Dans les cas prévus par la réglementation, les calculs de structure et les solutions de conception doivent être validés par des professionnels qualifiés. L'autorité locale peut exiger que des modifications soient apportées aux plans déposés avant la délivrance du permis. Les travaux sont réalisés strictement conformément à la documentation approuvée ; tout écart est assimilé à des travaux exécutés sans permis en vigueur.
Section 25: Délai d'instruction de la demande
L'autorité locale est tenue d'instruire la demande et de délivrer le permis ou de notifier un refus dans le délai imparti (en général quarante-cinq jours à compter du dépôt), avec une possibilité limitée de prorogation en cas d'instruction complexe. Le demandeur bénéficie ainsi de délais prévisibles et peut contester tout retard injustifié.
Section 32: Bâtiments à usage contrôlé et certificat de mise en service
Certaines catégories à risque élevé (hôtels, copropriétés, entrepôts, établissements médicaux et autres équipements d'utilité publique) relèvent des bâtiments à usage contrôlé. Ils ne peuvent légalement être occupés ou ouverts qu'après inspection de réception et délivrance par l'autorité locale d'un certificat autorisant leur exploitation.
Section 8(8) (height, setback, distance): Hauteur, reculs et distances par rapport aux limites parcellaires
La loi habilite à fixer, par arrêtés ministériels, la hauteur des bâtiments ainsi que les distances et dégagements minimaux entre une construction et les limites des parcelles voisines, les voies publiques et les lieux publics. Les valeurs numériques précises (superficie d'espace libre, reculs, hauteur maximale) figurent dans ces arrêtés et dans les règlements d'urbanisme locaux, et varient selon les territoires.
Coastal and environmental restrictions: Zones littorales et restrictions environnementales
La loi elle-même n'établit pas de reculs littoraux ni de restrictions environnementales. Les interdictions applicables à proximité de la mer (par exemple la limitation de hauteur et de distance par rapport au rivage dans les provinces touristiques) découlent d'arrêtés ministériels distincts et d'arrêtés portant création de zones de protection de l'environnement en application de la législation environnementale, qui sont vérifiés conjointement avec le permis de construire.
Section 40: Suspension des travaux et injonctions de cessation
Si des travaux paraissent illicites, l'autorité locale peut ordonner leur arrêt immédiat, apposer sur le site un avis d'interdiction et mettre en demeure les responsables de remédier à l'infraction dans un délai d'environ trente jours. Cette mesure conservatoire s'applique en amont d'une décision de démolition et permet de bloquer rapidement un projet non conforme.
Section 41: Injonction de mise en conformité ou de régularisation
Lorsque l'infraction est réparable, l'autorité met en demeure le propriétaire de mettre le bâtiment en conformité ou d'obtenir le permis manquant dans un délai d'au moins trente jours, prorogeable pour motif légitime. L'exécution de la mise en demeure permet de conserver la construction ; le non-respect entraîne une injonction de démolition au titre de l'article suivant.
Section 42 / Section 43: Injonction de démolir et démolition d'office
Si l'infraction est irréparable ou si le propriétaire ignore la mise en demeure de mise en conformité, l'autorité peut ordonner la démolition totale ou partielle dans un délai d'au moins trente jours. En cas de refus persistant, les autorités peuvent saisir le tribunal et procéder elles-mêmes à la démolition, en récupérant les frais auprès des personnes responsables.
Section 46: Bâtiments en péril et bâtiments dangereux
Lorsqu'un bâtiment ou ses équipements essentiels (par exemple les installations électriques ou les systèmes de protection incendie) présente un danger pour les occupants ou le voisinage, l'autorité peut ordonner des travaux de réparation, restreindre l'exploitation ou exiger la démolition lorsque le danger ne peut être éliminé autrement. Cette disposition s'applique aux bâtiments existants quelle que soit leur date de construction.
Section 50 / Section 52: Voies de recours
Les demandeurs, titulaires de permis et destinataires d'injonctions peuvent former un recours devant une commission d'appel spécialisée dans un délai de trente jours. La commission statue dans un délai de soixante jours et sa décision peut être contestée devant le tribunal dans un délai de trente jours, offrant ainsi au propriétaire une voie ordonnée pour contester les refus et les injonctions.
Section 65: Sanctions pour travaux sans permis
La construction, la transformation ou l'exploitation d'un bâtiment sans le permis requis est punie d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à trois mois ou d'une amende pouvant atteindre soixante mille bahts, assortie d'une astreinte journalière (jusqu'à dix mille bahts) pour chaque jour de poursuite de l'infraction. L'astreinte continue incite le propriétaire à remédier promptement à la situation irrégulière.
Section 66 bis / Section 67 / Section 70: Sanctions aggravées et infractions continues
Le non-respect d'une injonction de démolir ou d'une injonction d'arrêt des travaux entraîne des sanctions plus sévères : emprisonnement pouvant aller jusqu'à six mois ou amende pouvant atteindre cent mille bahts, avec des astreintes journalières pendant la période d'inexécution. Pour les infractions concernant des bâtiments à usage commercial ou industriel, les sanctions sont doublées, ce qui accroît les risques pour les promoteurs.