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Legge sul Controllo delle Costruzioni
Building Control Act B.E. 2522 (1979)
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In breve
Legge fondamentale della Thailandia che disciplina il rilascio dei permessi di costruzione, la progettazione, la messa in esercizio, la ristrutturazione e la demolizione degli edifici, riconoscendo alle autorità locali il potere di disporre interventi correttivi o la demolizione e di applicare sanzioni pecuniarie e detentive in caso di violazione.
Section 4: Definizioni fondamentali
La sezione definisce i concetti chiave della legge: cosa si intende per edificio, ristrutturazione, traslazione, demolizione ed esercizio. Vengono individuate separatamente le strutture ad alto rischio (edifici di notevole altezza, indicativamente da circa 23 metri in su, edifici di dimensioni eccezionali, luoghi destinati ad assembramenti di persone), ai quali si applicano requisiti più stringenti.
Section 2 / Section 8: Ambito di applicazione e regolamenti ministeriali
La legge si applica nelle zone individuate da decreto reale e automaticamente nei territori dotati di piano regolatore approvato; gli edifici di grande altezza e i cinema vi ricadono su tutto il territorio nazionale. Le norme tecniche specifiche (materiali, strutture, ventilazione, smaltimento delle acque, distanze) sono stabilite da regolamenti ministeriali adottati in base alla legge, e non dal testo della legge stessa.
Section 21: Obbligo di permesso di costruzione
Chiunque intenda costruire, ristrutturare o traslare un edificio è tenuto a ottenere preventivamente il permesso dall'autorità locale oppure, ove consentito, ad avvalersi della procedura di notifica prevista dall'articolo 39 bis. L'avvio dei lavori in assenza della prescritta autorizzazione comporta l'emanazione di ordini di regolarizzazione e la responsabilità penale del proprietario e dell'appaltatore.
Section 22: Permesso di demolizione
Per la demolizione di determinati edifici è necessario il permesso (o la notifica): si tratta degli edifici di altezza superiore a quindici metri situati a una distanza dall'edificio contiguo o da un luogo pubblico inferiore alla propria altezza, nonché di qualsiasi edificio che si trovi entro due metri da un'altra costruzione o da un luogo pubblico. La norma tutela le proprietà limitrofe e le persone durante le operazioni di demolizione.
Section 21 bis / Section 27: Progetti approvati e verifica dei calcoli
Nei casi previsti dai regolamenti, i calcoli strutturali e le scelte progettuali devono essere attestati da professionisti abilitati. L'autorità locale può richiedere modifiche agli elaborati presentati prima del rilascio del permesso. I lavori si svolgono esclusivamente in conformità alla documentazione approvata; qualsiasi difformità da essa è equiparata all'esecuzione di lavori in assenza di un permesso valido.
Section 25: Termini di esame della domanda
L'autorità locale è tenuta a esaminare la domanda e a rilasciare il permesso ovvero a comunicare il diniego entro il termine stabilito (generalmente quarantacinque giorni dalla presentazione), con possibilità limitata di proroga in caso di istruttoria complessa. Ciò garantisce al richiedente termini certi e il fondamento per impugnare eventuali ritardi ingiustificati.
Section 32: Edifici a destinazione controllata e certificato di agibilità
Determinate categorie ad alto rischio (alberghi, condomini, magazzini, strutture sanitarie e altri edifici a uso pubblico) rientrano nella categoria degli edifici a destinazione controllata. Essi non possono essere legittimamente occupati o aperti al pubblico prima del superamento del collaudo e del rilascio, da parte dell'autorità locale, del certificato che ne autorizza l'esercizio.
Section 8(8) (height, setback, distance): Altezza, distanze dai confini e distacchi
La legge attribuisce il potere di stabilire, mediante regolamenti ministeriali, l'altezza degli edifici e le distanze minime nonché i distacchi tra la costruzione e i confini dei fondi limitrofi, le strade e i luoghi pubblici. I valori numerici specifici (superficie libera, distanze dai confini, altezza massima) sono contenuti in tali regolamenti e nelle norme urbanistiche locali e variano a seconda del territorio.
Coastal and environmental restrictions: Zone costiere e vincoli ambientali
La legge non stabilisce direttamente distanze dalla costa né limitazioni di carattere ambientale. I divieti in prossimità del mare (ad esempio, le restrizioni di altezza e di distanza dalla linea di costa nelle province a vocazione turistica) derivano da appositi regolamenti ministeriali e da provvedimenti di istituzione di zone di tutela ambientale adottati in base alla normativa ambientale, i quali vengono verificati contestualmente al permesso di costruzione.
Section 40: Sospensione dei lavori e ordinanze inibitorie
Qualora i lavori appaiano illegittimi, l'autorità locale può ordinarne l'immediata sospensione, apporre sull'immobile un avviso inibitorio e imporre ai soggetti responsabili di sanare la violazione entro un termine di circa trenta giorni. Questa misura cautelare si applica in attesa della decisione sulla demolizione e consente di bloccare rapidamente un progetto non conforme ai requisiti di legge.
Section 41: Ordine di regolarizzazione o di sanatoria
Se la violazione è sanabile, l'autorità ingiunge al proprietario di adeguare l'edificio ai requisiti prescritti oppure di ottenere il permesso mancante entro un termine non inferiore a trenta giorni, prorogabile in presenza di giustificato motivo. L'adempimento consente di conservare la costruzione; l'inadempimento comporta l'emanazione dell'ordine di demolizione ai sensi della sezione successiva.
Section 42 / Section 43: Ordine di demolizione e demolizione coattiva
Qualora la violazione non sia sanabile o il proprietario non ottemperi all'ordine di regolarizzazione, l'autorità può disporre la demolizione totale o parziale entro un termine non inferiore a trenta giorni. In caso di ulteriore inadempienza, le autorità possono rivolgersi al giudice e procedere autonomamente alla demolizione, ponendo le relative spese a carico dei soggetti responsabili.
Section 46: Edifici in stato di emergenza o pericolosi
Se un edificio o un impianto essenziale dello stesso (ad esempio gli impianti elettrici o antincendio) costituisce un pericolo per le persone che vi si trovano o per i terzi, l'autorità può ordinarne la riparazione, limitarne l'utilizzo ovvero disporne la demolizione qualora il pericolo non possa essere altrimenti eliminato. La disposizione si applica agli edifici esistenti indipendentemente dall'anno di costruzione.
Section 50 / Section 52: Impugnazione dei provvedimenti
I richiedenti, i titolari di permesso e i destinatari di ordinanze possono impugnare il provvedimento dinanzi all'apposita commissione di appello entro trenta giorni. La commissione si pronuncia entro sessanta giorni e la sua decisione può essere impugnata in sede giurisdizionale entro trenta giorni, offrendo al proprietario uno strumento ordinato per contestare dinieghi e ordinanze.
Section 65: Sanzioni per lavori eseguiti senza permesso
La costruzione, la ristrutturazione o l'utilizzo di un edificio in assenza del prescritto permesso sono puniti con la reclusione fino a tre mesi oppure con una sanzione pecuniaria fino a sessantamila baht, nonché con una sanzione giornaliera aggiuntiva (fino a diecimila baht) per ogni giorno di persistenza della violazione. La sanzione continuata incentiva il proprietario a sanare tempestivamente la propria posizione.
Section 66 bis / Section 67 / Section 70: Sanzioni aggravate e violazioni continuate
L'inottemperanza all'ordine di demolizione o di sospensione dei lavori comporta sanzioni più severe: reclusione fino a sei mesi oppure sanzione pecuniaria fino a centomila baht, con sanzioni giornaliere per l'intero periodo di inadempienza. In caso di violazioni concernenti edifici a uso commerciale o industriale, le sanzioni sono raddoppiate, aumentando significativamente il rischio per i soggetti promotori.