Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Consultez un avocat agréé avant toute transaction.
Code foncier
Land Code B.E. 2497 (1954)
Les informations sont vérifiées et mises à jour chaque mois selon les sources officielles.
En bref
Loi fonciere centrale: les etrangers ne peuvent posseder de terrain, sauf rares exceptions (investissement de 40 millions de bahts pour 1 rai residentiel).
s.1 / Definitions: Définitions clés : terre, titre, certificat de droit d'usage
Le Code établit les notions fondamentales : la terre, le titre (document constatant le droit de propriété) et le certificat de droit d'usage d'une parcelle. Ces définitions déterminent la force juridique de chaque document et précisent la manière dont les droits sont enregistrés, transférés et protégés au sein du Département des terres.
s.4 bis / Registration requirement: Les actes sont établis par écrit et soumis à immatriculation
Le transfert du droit de propriété ou du droit de possession sur un terrain couvert par un titre ou un certificat de droit d'usage n'est valable que s'il est constaté par écrit et immatriculé auprès du fonctionnaire compétent du Département des terres. Les actes verbaux ou non immatriculés ne transfèrent pas le titre.
Chanote (Nor Sor 4 Jor): Le Chanote : titre de pleine propriété
Le Chanote est le document le plus solide, conférant la pleine propriété. Les limites sont établies par un levé officiel de précision avec bornes physiques, de sorte que la parcelle est définie sans ambiguïté. Tout droit réel peut y être librement immatriculé : bail, hypothèque, usufruit, droit de superficie.
Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor: Certificats de possession reconnue (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor)
Ces certificats attestent un droit de possession reconnu, mais non la pleine propriété. Pour le Nor Sor 3 Gor, les limites sont déterminées par photographie aérienne, tandis que le Nor Sor 3 ordinaire ne dispose pas de limites mesurées précises. Les deux peuvent être aliénés et hypothéqués, et beaucoup sont convertis en Chanote avec le temps.
Sor Kor 1: Sor Kor 1 : simple déclaration d'occupation de parcelle
Le Sor Kor 1 n'est qu'une déclaration d'occupation effective de la parcelle, et non une preuve de propriété. Il ne permet pas d'immatriculer une vente, un bail ou une hypothèque, et de nouveaux documents de ce type ne sont plus délivrés depuis des décennies. Avant toute transaction fiable, il est généralement nécessaire d'en rehausser le statut.
s.86: Interdiction générale de possession foncière pour les étrangers
Les étrangers ne peuvent acquérir de terres qu'en vertu d'un traité international leur conférant expressément ce droit, et uniquement dans les limites fixées par le Code. En l'absence de traité en vigueur en Thaïlande à ce jour, la disposition fonctionne en pratique comme une interdiction large de la possession directe de terres pour les non-ressortissants.
s.87: Surface maximale pour l'étranger autorisé
Même lorsqu'un traité permettait l'acquisition, le Code limite la superficie selon la destination : résidentielle, commerciale, industrielle ou agricole. Le dépassement du plafond fixé n'est pas admis, ce qui souligne que la possession étrangère est strictement encadrée tant par son fondement que par son étendue.
s.93: Terres obtenues par un étranger à titre héréditaire
L'étranger ayant vocation à recevoir des terres en qualité d'héritier légal ne peut les faire immatriculer à son nom qu'avec l'autorisation du ministre et dans les limites de superficie prévues par le Code. Cette voie est exceptionnelle et discrétionnaire, et non un mode automatique d'acquisition de la propriété pour les héritiers étrangers.
s.94: Obligation de disposer des terres irrégulièrement détenues
Les terres détenues par un étranger en violation du Code doivent être vendues dans le délai fixé par les autorités, en général au minimum 180 jours et au maximum un an. Si le détenteur ne procède pas à la vente dans ce délai, le pouvoir d'en disposer est transféré au Directeur général du Département des terres.
s.96: Cession forcée des terres détenues irrégulièrement
L'exception étroite prévue à l'article 96 bis permet théoriquement à un étranger de posséder une parcelle à usage résidentiel d'au plus 1 rai sous réserve d'un investissement de 40 millions de bahts. En pratique, ce mécanisme est quasi inopérant : une autorisation du ministre de l'Intérieur est requise, les fonds doivent demeurer investis pendant au moins 5 ans, l'usage doit être strictement résidentiel, et les approbations sont extrêmement rares. Il ne faut pas compter sur cette voie comme mode de possession foncière.
s.96 bis: Exception liée à l'investissement : 40 millions de bahts pour un rai à usage résidentiel
L'étranger ayant importé et investi au moins 40 millions de bahts selon les modalités prescrites peut, avec l'approbation du ministre, acquérir jusqu'à un rai de terrain pour sa propre résidence. L'investissement doit être bénéfique à l'économie et être maintenu pendant la durée prescrite, l'approbation étant accordée à titre discrétionnaire.
s.96 bis (location): Zones autorisées pour les terrains résidentiels au titre de l'exception d'investissement
Le terrain acquis au titre de l'exception d'investissement doit être situé dans des zones résidentielles désignées : Bangkok, la ville de Pattaya, une municipalité ou un territoire classé en zone résidentielle au sens de la législation sur l'urbanisme. La parcelle doit effectivement servir de résidence au propriétaire, et non à des fins commerciales ou locatives.
s.96 bis (use condition): Condition d'usage résidentiel de deux ans et perte de la parcelle
Si l'étranger n'utilise pas effectivement la parcelle approuvée à des fins résidentielles dans les deux ans suivant l'immatriculation, le ministre peut ordonner son aliénation. L'exception emporte ainsi une obligation permanente : le bénéfice accordé dépend d'un usage résidentiel réel, et une terre laissée à l'abandon ou utilisée à d'autres fins peut être reprise.
s.111-113 / Nominee prohibition: Montages par interposition et acquisition pour le compte d'un étranger
L'acquisition de terres par l'intermédiaire d'une personne physique thaïlandaise ou d'une société servant de simple couverture à un acquéreur étranger est considérée comme un contournement de l'interdiction de possession. Ces montages par interposition sont illicites, exposent les parties à des sanctions et au risque de cession forcée, et les droits de propriété qui en découlent ne bénéficient d'aucune protection.
s.97-98 / Companies treated as foreign: Personnes morales assimilées à des étrangers aux fins foncières
Une société est considérée comme étrangère et soumise aux mêmes restrictions foncières lorsque la participation ou le contrôle étranger dépasse le seuil fixé, c'est-à-dire en règle générale lorsque des étrangers détiennent plus de 49 pour cent du capital ou la majorité des droits de vote. Une majorité thaïlandaise effective est nécessaire pour acquérir librement des terres.