Інформація має довідковий характер і не є юридичною консультацією. Перед угодою зверніться до ліцензованого юриста.
Земельний кодекс
Land Code B.E. 2497 (1954)
Інформація перевіряється та оновлюється щомісяця за офіційними джерелами.
Коротко
Головний земельний закон: іноземцям володіти землею заборонено, крім вузьких винятків (інвестиція 40 млн бат за 1 рай житлової землі).
s.1 / Definitions: Ключові визначення: земля, титул, свідоцтво про право користування
Кодекс закріплює основні поняття: землю, титул (документ про право власності) та свідоцтво про право користування ділянкою. Ці визначення задають юридичну силу кожного документа і визначають, як права фіксуються, передаються та захищаються в Земельному управлінні.
s.4 bis / Registration requirement: Правочини оформлюються письмово та підлягають реєстрації
Передача права власності або володільницького права на землю, охоплену титулом або свідоцтвом про право користування, є дійсною лише за умови письмового оформлення та реєстрації у компетентної посадової особи Земельного управління. Усні або незареєстровані правочини не переносять титул.
Chanote (Nor Sor 4 Jor): Чанот: повний титул на право власності
Чанот - найнадійніший документ, що надає повне право власності. Межі встановлені точною офіційною зйомкою з межовими стовпами, тому ділянка визначена однозначно. На ній можна безперешкодно реєструвати будь-які речові права: оренду, іпотеку, узуфрукт, право забудови.
Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor: Свідоцтва підтвердженого володіння (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor)
Ці свідоцтва підтверджують визнане право володіння, але не повне право власності. У Nor Sor 3 Gor межі визначені за аерофотозйомкою, у звичайного Nor Sor 3 точних виміряних меж немає. Обидва можна відчужувати та закладати, а багато з них з часом переоформлюються в Чанот.
Sor Kor 1: Sor Kor 1: лише повідомлення про зайняття ділянки
Sor Kor 1 - це лише заява про фактичне зайняття ділянки, а не доказ власності. На його підставі не можна реєструвати продаж, оренду або іпотеку, і нові такі документи не видаються вже десятиліттями. Перед надійним правочином його зазвичай потрібно підвищити у статусі.
s.86: Загальна заборона на володіння землею іноземцями
Іноземці можуть набувати землю лише за наявності міжнародного договору, що прямо надає таке право, і лише в межах, установлених Кодексом. Оскільки в Таїланді наразі немає чинного договору, на практиці норма діє як широка заборона прямого володіння землею для негромадян.
s.87: Гранична площа для іноземця, який має право на придбання
Навіть коли договір допускав придбання, Кодекс обмежує площу залежно від цільового призначення: житло, торгівля, промисловість, сільське господарство. Перевищення встановленої межі не допускається, що підкреслює: іноземне володіння жорстко обмежене як за підставою, так і за розміром.
s.93: Земля, отримана іноземцем у спадщину
Іноземець, який отримав право на землю як спадкоємець за законом, може оформити її лише з дозволу міністра і в межах площ, установлених Кодексом. Цей шлях є винятковим і дискреційним, а не автоматичним способом набуття власності для іноземних спадкоємців.
s.94: Обов'язок розпорядитися незаконно утримуваною землею
Землю, яку іноземець утримує всупереч Кодексу, необхідно продати у строк, установлений органами влади: як правило, не менше 180 днів і не більше одного року. Якщо власник не встигає продати, право розпорядитися ділянкою переходить до Генерального директора Департаменту земель.
s.96: Примусова реалізація землі, що утримується з порушенням
Вузький виняток (стаття 96 bis) теоретично дозволяє іноземцю володіти ділянкою під житло до 1 раю за умови інвестиції 40 млн батів. На практиці це майже не працює: потрібен дозвіл Міністра внутрішніх справ, кошти повинні залишатися вкладеними не менше 5 років, використання - лише житлове, а схвалення видаються вкрай рідко. Покладатися на цей шлях як на спосіб володіти землею не слід.
s.96 bis: Інвестиційний виняток: 40 млн батів за один рай під житло
Іноземець, який ввіз і вклав не менше 40 млн батів у встановленому порядку, може зі схвалення міністра придбати до одного раю землі для власного проживання. Інвестиція повинна приносити користь економіці та зберігатися протягом приписаного строку, а схвалення є дискреційним.
s.96 bis (location): Допустимі зони для житлової землі за інвестиційною нормою
Земля, придбана за інвестиційним винятком, повинна знаходитися у встановлених житлових зонах: Бангкок, місто Паттайя, муніципалітет або територія, віднесена до житлової згідно із законодавством про містобудування. Ділянка повинна реально використовуватися як житло власника, а не для бізнесу або здачі в оренду.
s.96 bis (use condition): Умова про дворічне використання під житло та втрата ділянки
Якщо іноземець фактично не використовує схвалену ділянку під житло протягом двох років з моменту реєстрації, міністр має право розпорядитися про її відчуження. Таким чином, виняток пов'язаний із постійним обов'язком: пільга залежить від справжнього житлового використання, а ділянку, що простоює або використовується не за призначенням, може бути вилучено.
s.111-113 / Nominee prohibition: Номінальні схеми та придбання в інтересах іноземця
Придбання землі через тайську особу або компанію, які лише прикривають іноземного покупця, розцінюється як обхід заборони на володіння. Такі номінальні схеми є незаконними, тягнуть санкції для сторін і ризик примусового відчуження, а права власності, побудовані на них, захисту не підлягають.
s.97-98 / Companies treated as foreign: Юридичні особи, прирівняні до іноземних для цілей землі
Компанія вважається іноземною і підпадає під ті самі обмеження щодо землі, якщо іноземна участь або контроль перевищують установлений поріг, загалом коли іноземцям належить більше 49 відсотків або більшість голосів. Для вільного придбання землі необхідна справжня тайська більшість.