Rateizzazione dal costruttore a Phuket: schemi, tassi e rischi per gli investitori stranieri 2026

Gli stranieri non possono ottenere un mutuo bancario in Thailandia alle condizioni standard. È una realtà con cui si confronta praticamente ogni acquirente di un condominio a Phuket. Il mercato ha però trovato una risposta concreta: i costruttori finanziano direttamente gli acquirenti, offrendo piani di pagamento da 2 a 5 anni con interessi zero o minimi durante la fase costruttiva.

La portata del fenomeno è misurabile in cifre precise. Secondo i dati di Colliers Thailand, dal 2021 al 2025 a Phuket sono stati lanciati 45.066 unità residenziali per un volume complessivo di investimenti pari a 469,72 miliardi di baht (circa 13 miliardi di dollari). Nel solo 2025 il ritmo è accelerato: 72+ nuovi progetti, oltre 10.312 unità per 81,64 miliardi di baht. La concorrenza tra sviluppatori per attrarre acquirenti internazionali ha raggiunto livelli inediti, e la rateizzazione è diventata lo strumento di vendita principale.

Sansiri ha annunciato il lancio di 20 nuovi progetti a Phuket per un valore complessivo di 24 miliardi di baht nel periodo 2026-2028. AssetWise (brand 'The Title') ha accumulato un backlog su Phuket di 21,669 miliardi di baht, pari al 57% dell'intero portafoglio aziendale a marzo 2026. Entrambi i colossi utilizzano attivamente la rateizzazione per attrarre investitori stranieri, che rappresentano la componente dominante della domanda.

Risposta rapida

• Rateizzazione standard dal costruttore a Phuket: schema 30/70 o 40/60, legato alle fasi costruttive
• Durata del piano: da 12 a 36 mesi durante la costruzione, raramente fino a 60 mesi dopo la consegna
• Tasso di interesse: nella maggior parte dei casi 0% durante i lavori; dopo la consegna dell'immobile da 3 all'8% annuo
• Prenotazione: deposito da 100.000 a 300.000 baht (in base alla categoria dell'immobile)
• Mutuo da banca thailandese per stranieri: disponibile solo in casi limitati tramite UOB, ICBC (Thai), Bangkok Bank - tasso da 6,5%, LTV fino al 50-70%, reddito minimo da 3.000 dollari al mese
• Acquirenti stranieri a Phuket pagano prevalentemente in contanti: la rateizzazione copre il bisogno di chi vuole distribuire i pagamenti nel tempo
• Secondo la guida di Siam Real Estate, i piani di vendor financing prevedono tipicamente un deposito iniziale del 10-30% con saldo in un periodo concordato, spesso fino a 5 anni, con rate trimestrali o personalizzate

Scenari e opzioni

Schema 30/70 durante la costruzione

Lo schema più diffuso. L'acquirente versa il 30% del prezzo alla firma del contratto (o a rate nei primi 3-6 mesi), e il restante 70% alla consegna delle chiavi. Nessun interesse viene applicato. Si tratta in sostanza di un credito a tasso zero della durata di 18-30 mesi, per tutta la durata dei lavori.

Esempio concreto: un appartamento del valore di 8 milioni di baht nel progetto 'The Title' di AssetWise. Deposito di 200.000 baht, poi rate mensili da 180.000 baht per 12 mesi (totale 2,36 milioni), tranche finale di 5,64 milioni di baht alla consegna.

Schema 20/80 con pagamenti post-consegna

Alcuni costruttori, soprattutto nel segmento ville, propongono di continuare i pagamenti anche dopo la consegna dell'immobile. L'acquirente versa il 20% entro il completamento dei lavori, mentre il restante 80% viene suddiviso in 24-36 rate mensili dopo la consegna delle chiavi. In questa fase compare generalmente un tasso di interesse: dal 3 all'8% annuo.

Questo schema è diffuso per ville nella fascia 15-40 milioni di baht, dove la tranche finale unica risulta eccessiva anche per investitori facoltosi.

Mutuo tramite banca thailandese

Formalmente possibile, nella pratica difficile da ottenere. Alcune banche lavorano con acquirenti stranieri:

• UOB Thailand - finanziamento fino al 70% LTV per cittadini di alcuni Paesi, tasso da 6,5%
• Bangkok Bank - programma riservato a titolari di permesso di lavoro in Thailandia
• ICBC (Thai) - orientata principalmente agli acquirenti cinesi

Requisiti: reddito verificato da 80.000 a 100.000 baht al mese, contratto di lavoro o visto imprenditoriale, storico creditizio. Tempi di approvazione: da 45 a 90 giorni. Per la maggior parte degli investitori internazionali questo canale rimane inaccessibile.

Finanziamento estero con garanzia su altro asset

Una parte degli acquirenti accende un prestito nel proprio Paese di residenza, usando come garanzia un immobile esistente, un portafoglio di investimenti o un'attività commerciale, e trasferisce i fondi in Thailandia. Questo consente di ottenere un tasso più competitivo (se disponibile nella propria giurisdizione) e di presentarsi al costruttore thailandese come acquirente 'cash', con maggiore potere negoziale.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

1. Non leggere il contratto in inglese (o in thai). Le condizioni della rateizzazione sono definite nel Sale and Purchase Agreement. I punti critici da verificare: penali per ritardo nei pagamenti (di solito 1-1,5% al mese), condizioni di rescissione (il costruttore può trattenere dal 25 al 30% degli importi versati), data di consegna e conseguenze in caso di ritardo.

2. Ignorare il certificato FET. Per l'acquisto di un condominio in freehold da parte di uno straniero, ogni bonifico deve transitare attraverso una banca thailandese con la compilazione del Foreign Exchange Transaction Form. Senza questo documento il Dipartimento fondiario non registra il titolo di proprietà. I pagamenti in contanti tramite cambiavalute non sono accettati.

3. Sottovalutare la tranche finale. Lo schema 30/70 è comodo durante la costruzione, ma il saldo del 70% è una cifra rilevante. Se nel corso dei lavori la situazione finanziaria dell'acquirente cambia, si rischia di perdere tutto il capitale già versato.

4. Confondere la rateizzazione con una garanzia. La rateizzazione dal costruttore non è una garanzia bancaria. In caso di fallimento del promotore, l'acquirente si ritrova in coda come creditore ordinario. Per questo è indispensabile scegliere costruttori con un solido track record e stabilità finanziaria documentata. AssetWise con un backlog di 21,7 miliardi di baht e Sansiri con un obiettivo di ricavi di 39 miliardi di baht per il 2026 sono esempi di riferimento.

5. Non considerare le spese accessorie. Oltre al prezzo dell'immobile: diritti al Dipartimento fondiario (circa il 2% per le nuove costruzioni), fondo di manutenzione (sinking fund da 500 a 800 baht al mq), canone mensile di gestione (da 40 a 120 baht al mq). Queste voci non rientrano di norma nel piano di rateizzazione.

FAQ

Ogni costruttore a Phuket offre la rateizzazione agli stranieri? No. La rateizzazione è proposta principalmente da costruttori grandi e medi orientati al mercato internazionale. I promotori più piccoli richiedono spesso il pagamento integrale alla firma o al massimo uno schema 50/50.

Qual è l'acconto minimo? Di solito dal 20 al 30% del valore dell'immobile. Il deposito di prenotazione (reservation fee) - da 100.000 a 300.000 baht - viene conteggiato in questa somma.

Cosa succede se salto una rata? La maggior parte dei contratti prevede un periodo di tolleranza di 15-30 giorni, trascorso il quale scatta una penale dell'1-1,5% al mese. Oltre i 60-90 giorni di ritardo il costruttore ha diritto a risolvere il contratto, trattenendo dal 25 al 30% degli importi versati.

Serve un visto specifico per ottenere la rateizzazione dal costruttore? No, il tipo di visto non influisce sul contratto di rateizzazione. Tuttavia, per effettuare bonifici dall'estero è necessario un conto corrente in una banca thailandese, che può essere aperto anche con visto turistico presso alcuni istituti.

È possibile combinare la rateizzazione con un mutuo bancario? Sì. Alcuni acquirenti utilizzano la rateizzazione durante la costruzione e, al momento della tranche finale, richiedono un finanziamento bancario. L'approvazione del mutuo per un non residente non è però garantita, quindi non è prudente pianificare questo come strategia principale.

In quali valute accettano il pagamento i costruttori? Il contratto è sempre denominato in baht thailandesi. Il pagamento avviene in baht tramite banca thailandese. Alcuni costruttori accettano bonifici in USD o EUR su conti esteri, ma il rischio di cambio e la conversione rimangono a carico dell'acquirente.

La rateizzazione incide sul prezzo dell'immobile? Sì. In caso di pagamento in contanti (cash payment) i costruttori concedono spesso uno sconto del 3-7%. I piani con pagamenti post-consegna possono includere un rincaro implicito.

La rateizzazione esiste anche sul mercato secondario? È molto rara. La rateizzazione è uno strumento del mercato primario. Sul mercato secondario il venditore si aspetta generalmente il pagamento integrale al momento del trasferimento di proprietà presso il Dipartimento fondiario.

Quanto è sicura la rateizzazione dal costruttore? Il rischio principale è il fallimento o il ritardo nei lavori. Per ridurlo al minimo è preferibile scegliere società quotate alla borsa di Bangkok (SET-listed) con bilanci trasparenti, verificando che il costruttore disponga di EIA approval e permesso di costruire prima dell'avvio delle vendite.

Source: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.