Розстрочка від забудовника на Пхукеті: схеми, ставки та підводні камені 2026

Іноземець не може отримати іпотеку в тайському банку на стандартних умовах. З цим фактом стикається кожен другий покупець кондо на Пхукеті. Проте ринок знайшов власне рішення: забудовники самі фінансують угоди, пропонуючи розстрочку на 2-5 років з нульовою або мінімальною переплатою. За даними Colliers Thailand, з 2021 по 2025 рік на Пхукеті було запущено 45 066 житлових юнітів із сукупним обсягом інвестицій 469,72 млрд бат (близько $13 млрд). У 2025 році темп прискорився: 72+ нових проекти, понад 10 312 юнітів на 81,64 млрд бат. Конкуренція між девелоперами за іноземного покупця загострилася до межі, і розстрочка стала головним інструментом продажів.

Компанія Sansiri оголосила про запуск 20 нових проектів на Пхукеті загальною вартістю 24 млрд бат на 2026-2028 роки. AssetWise (бренд 'The Title') накопичив беклог по Пхукету у 21,669 млрд бат - це 57% усього портфеля компанії станом на березень 2026 року. Обидва гіганти активно використовують розстрочку для залучення іноземних інвесторів, які формують основу попиту. За даними Issara Real Estate, кондомініуми залишаються найпопулярнішим форматом для іноземців: вони можуть володіти юнітами у freehold у межах 49% від загальної площі корпусу.

Швидка відповідь

• Стандартна розстрочка від забудовника на Пхукеті: 30/70 або 40/60, прив'язана до етапів будівництва
• Термін розстрочки: від 12 до 36 місяців на етапі будівництва, рідше до 60 місяців після здачі
• Відсоток: у більшості випадків 0% на етапі будівництва; після здачі об'єкта - від 3 до 8% річних
• Бронювання: депозит 100 000 - 300 000 бат (залежно від класу об'єкта)
• Іпотека в тайському банку для іноземців: доступна в поодиноких випадках через UOB, ICBC (Thai), Bangkok Bank - ставка від 6,5%, LTV до 50-70%, мінімальний дохід від $3 000/міс
• Іноземні покупці на Пхукеті переважно платять готівкою - розстрочка від девелопера закриває потребу тих, хто хоче розподілити платежі

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Розстрочка 30/70 на етапі будівництва

Найпоширеніша схема. Покупець вносить 30% вартості при підписанні договору (або частинами в перші 3-6 місяців), решту 70% - при передачі ключів. Відсотки не нараховуються. Фактично це безвідсотковий кредит терміном на 18-30 місяців, поки триває будівництво.

Приклад: кондо вартістю 8 млн бат у проекті 'The Title' від AssetWise. Депозит 200 000 бат, потім щомісячні платежі по 180 000 бат протягом 12 місяців (разом 2,36 млн), фінальний транш 5,64 млн бат при здачі.

Сценарій 2: Розширена розстрочка 20/80 з виплатами після здачі

Деякі забудовники (особливо у сегменті вілл) пропонують продовжити платежі й після здачі об'єкта. Покупець вносить 20% до завершення будівництва, а решту 80% розбиває на 24-36 місяців уже після отримання ключів. Тут, як правило, з'являється відсоткова ставка: від 3 до 8% річних.

Ця схема популярна у віллах вартістю 15-40 млн бат, де одноразовий фінальний транш надто великий навіть для заможного інвестора. За даними Siam Real Estate, структуровані виплати можуть здійснюватися щоквартально або за індивідуальним графіком терміном до 5 років залежно від домовленості з девелопером.

Сценарій 3: Іпотека через тайський банк

Формально можлива, але на практиці важкодоступна. Кілька банків працюють з іноземцями:

• UOB Thailand - кредит до 70% LTV для громадян певних країн, ставка від 6,5%
• Bangkok Bank - програма для власників дозволів на роботу в Таїланді
• ICBC (Thai) - орієнтована переважно на китайських покупців

Вимоги: підтверджений дохід від 80 000-100 000 бат/міс, трудовий контракт або бізнес-віза, кредитна історія. Термін схвалення - від 45 до 90 днів. Для більшості міжнародних інвесторів цей шлях залишається закритим.

Сценарій 4: Кредит у закордонному банку під заставу іншого активу

Частина покупців оформлює кредит у своїй країні - під заставу наявної нерухомості, інвестиційного портфеля або бізнесу - і переказує кошти до Таїланду. Це дозволяє отримати нижчу ставку (якщо вона доступна в домашній юрисдикції) і зберегти гнучкість у переговорах із тайським забудовником, фактично виступаючи покупцем за готівку.

Порівняльна таблиця схем фінансування

Основні ризики та помилки

1. Не читати договір англійською (або тайською мовою). Схеми розстрочки описані в Sale and Purchase Agreement. Ключові пункти: штрафи за прострочення платежу (зазвичай 1-1,5% на місяць), умови розірвання (забудовник може утримати 25-30% від внесеної суми), дата передачі об'єкта та наслідки затримки.

2. Ігнорувати FET-сертифікат. При купівлі кондо у freehold іноземцем кожен переказ має проходити через тайський банк із оформленням Foreign Exchange Transaction Form. Без цього документа Земельний департамент не зареєструє право власності. Платежі готівкою через обмінник не підходять.

3. Недооцінювати фінальний транш. Схема 30/70 комфортна на етапі будівництва, але фінальні 70% - велика сума. Якщо за час будівництва фінансова ситуація покупця змінилася, він ризикує втратити всі внесені кошти.

4. Плутати розстрочку з гарантією. Розстрочка від забудовника - це не банківська гарантія. Якщо девелопер збанкрутує, покупець опиниться в загальній черзі кредиторів. Саме тому критично важливо обирати забудовників із підтвердженим досвідом і фінансовою стійкістю. AssetWise з беклогом 21,7 млрд бат і Sansiri з цільовим виторгом 39 млрд бат на 2026 рік - приклади таких компаній. Додатковий сигнал надійності - наявність у девелопера EIA approval і дозволу на будівництво до початку продажів.

5. Не закладати додаткові витрати. Помимо вартості об'єкта: збори Земельного департаменту (близько 2% для новобудов), фонд обслуговування (sinking fund - від 500 до 800 бат/кв.м), щомісячний maintenance fee (від 40 до 120 бат/кв.м). Ці суми зазвичай не входять у розстрочку.

FAQ

Чи може іноземець отримати розстрочку від будь-якого забудовника на Пхукеті? Ні. Розстрочку пропонують переважно великі та середні девелопери, орієнтовані на міжнародний ринок. Дрібні забудовники частіше вимагають повної оплати при підписанні або максимум схему 50/50.

Який мінімальний перший внесок? Зазвичай від 20% до 30% від вартості об'єкта. Депозит при бронюванні (reservation fee) - 100 000 - 300 000 бат - зараховується в цю суму.

Що буде, якщо я пропущу платіж за розстрочкою? Більшість договорів передбачають грейс-період 15-30 днів, після чого нараховується пеня 1-1,5% на місяць. При простроченні понад 60-90 днів забудовник має право розірвати договір з утриманням 25-30% від внесених коштів.

Чи потрібна тайська банківська віза для отримання розстрочки від забудовника? Ні, віза не впливає на договір розстрочки. Але для переказу коштів з-за кордону потрібен тайський банківський рахунок. Його можна відкрити за туристичною візою в низці банків.

Чи можна поєднати розстрочку від забудовника з іпотекою? Так. Деякі покупці використовують розстрочку на етапі будівництва, а до моменту фінального траншу оформлюють банківський кредит. Проте схвалення іпотеки для нерезидента не гарантоване, тому розраховувати на це як на основний план - ризиковано.

Які валюти приймають забудовники? Договір завжди номінований у тайських батах. Оплата здійснюється в батах через тайський банк. Деякі девелопери приймають перекази в USD/EUR на свій закордонний рахунок, але конвертація та курсовий ризик лежать на покупцеві.

Чи впливає розстрочка на ціну об'єкта? Так. При повній оплаті (cash payment) забудовники нерідко дають знижку 3-7%. Розстрочка з виплатами після здачі може містити неявну надбавку до ціни.

Чи є розстрочка на вторинному ринку? Вкрай рідко. Розстрочка - інструмент первинного ринку. На вторинному ринку продавець зазвичай очікує повної оплати при переоформленні власності в Земельному департаменті.

Наскільки безпечна розстрочка від забудовника? Основний ризик - банкрутство або затримка будівництва. Мінімізувати його можна, обираючи публічні компанії (SET-listed) із прозорою звітністю, а також перевіряючи наявність EIA approval і дозволу на будівництво до підписання договору.

Джерело: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.