Raid DSI a Samui: crolla lo schema dei nominee, cosa rischiano gli investitori stranieri

Cinque reti di nominee smantellate a Samui e Pha Ngan in un'unica operazione. Uno studio legale che per anni ha strutturato configurazioni fittizie di proprietà terriera è finito sotto procedimento penale. Per gli investitori internazionali nel real estate thailandese questa non è una semplice notizia di cronaca: è il segnale di un cambiamento radicale delle regole del gioco.

L'unità speciale del DSI (Department of Special Investigation) ha condotto raid coordinati sulle isole di Ko Samui e Ko Pha Ngan, smascherando schemi di proprietà fittizia per un valore stimato in miliardi di baht. Per la prima volta è stato colpito non solo un network di azionisti thailandesi prestanome, ma anche lo studio legale che costruiva professionalmente queste strutture per conto di stranieri. Secondo The Nation Thailand, l'operazione ha coinvolto cinque reti nominee distinte, attive in parallelo nelle province meridionali.

Un caso collegato, quello di Villa Andaman Co., Ltd. e Firefly (Thailand), ha portato il DSI a trasmettere gli atti alla procura per 31 sospettati complessivi, tra cui cittadini stranieri di Regno Unito e Stati Uniti, secondo The Phuket Express. Per gli investitori internazionali che valutano ville e terreni sulle isole, le conseguenze di questi raid si faranno sentire ancora per anni.

Risposta rapida

• 5 reti nominee smantellate simultaneamente a Ko Samui e Ko Pha Ngan nell'operazione DSI, con un caso collegato che porta a 31 sospettati rinviati a giudizio tra Phuket e Samui

• Il valore complessivo degli schemi scoperti è stimato in miliardi di baht, la più grande operazione di contrasto alla proprietà fittizia nel sud della Thailandia

• Sotto procedimento penale è finito anche uno studio legale che strutturava sistematicamente le configurazioni illegali, con oltre 100 società registrate tramite un unico studio

• La legge thailandese vieta agli stranieri la proprietà diretta della terra: gli schemi nominee tramite azionisti thailandesi prestanome aggiravano formalmente questo divieto

• Gli stranieri con proprietà intestate a nominee rischiano la perdita totale dell'asset in caso di scoperta dello schema

• Il DSI intensifica i controlli sulle strutture di proprietà nelle isole turistiche più popolari, un trend iniziato nel 2024 che nel 2026 accelera ulteriormente

Fatti chiave

• La proprietà nominee è uno schema in cui lo straniero controlla di fatto una società thailandese proprietaria del terreno, ma le azioni sono formalmente intestate a cittadini thailandesi. Secondo il Foreign Business Act (1999) queste strutture sono illegali

• Il DSI è l'equivalente thailandese dell'FBI. Il coinvolgimento di questo dipartimento, e non della polizia ordinaria, indica la natura penale dell'indagine

• Secondo i registri fondiari della provincia di Surat Thani, a Ko Samui risultano registrate oltre 4.000 società, molte delle quali, secondo stime di mercato, create proprio per aggirare i limiti alla proprietà straniera

• A Samui e Pha Ngan la quota di stranieri nelle compravendite di ville è altissima, circa il 90%, mentre a Phuket si attesta intorno al 60%, secondo The CITY Asia

• Le sanzioni per chi partecipa a schemi nominee includono multe fino a 1 milione di baht e reclusione fino a 3 anni, sia per lo straniero sia per il prestanome thailandese

• Se una società viene riconosciuta come nominee, il tribunale può disporre la vendita forzata del terreno entro 180 giorni, di norma a un prezzo significativamente inferiore al valore di mercato

• Il raid del 2026 prosegue una campagna sistemica: già nel 2024 il DSI aveva condotto operazioni analoghe a Phuket, scoprendo oltre 10 reti

FAQ

Che cos'è uno schema di proprietà nominee in Thailandia?

È una struttura in cui lo straniero crea una società thailandese (Thai Co., Ltd.) per acquistare terreno. Formalmente il 51% delle azioni appartiene a cittadini thailandesi, ma il controllo effettivo e il finanziamento provengono dallo straniero. Gli azionisti thailandesi firmano procure e non hanno una reale partecipazione. Dal punto di vista legale si tratta di frode.

Possono confiscare una villa acquistata tramite nominee?

Sì. Se il DSI o il dipartimento fondiario accertano che la società è fittizia, il tribunale può imporre la vendita della proprietà entro 180 giorni. Lo straniero perde sia il terreno sia le costruzioni. Il rimborso dipende dal prezzo della vendita forzata, che di norma si attesta tra il 40 e il 60% del valore di mercato.

Come può uno straniero possedere legalmente un immobile in Thailandia?

Esistono tre strade collaudate. La prima: acquisto di un condominio nella quota di proprietà straniera (fino al 49% delle unità in ogni progetto), una proprietà freehold a pieno titolo. La seconda: locazione a lungo termine del terreno (leasehold) per 30 anni, rinnovabile. La terza: ottenere un visto BOI o Thailand Elite, utilizzando poi i programmi di investimento speciali collegati.

Perché i raid si sono intensificati proprio nel 2026?

La Thailandia sta preparando una riforma del sistema di proprietà immobiliare. Il governo discute la possibilità di ampliare i diritti degli stranieri all'acquisto di terreni, ma prima di aprire il mercato le autorità stanno ripulendo gli schemi grigi. Il segnale politico è chiaro: le regole saranno più rigide e il controllo più sistematico.

I raid riguardano anche i condomini?

No. I condomini acquistati da stranieri nell'ambito della legittima quota del 49% prevista dal Condominium Act sono pienamente tutelati. I raid colpiscono esclusivamente gli schemi di proprietà fittizia sui terreni tramite società prestanome.

Cosa fare se la mia villa è intestata tramite una società thailandese?

Effettuare immediatamente un audit legale della struttura di proprietà. Se gli azionisti thailandesi non svolgono un'attività reale e non hanno versato fondi effettivi, la società ha un'alta probabilità di essere qualificata come nominee. Vale la pena considerare il passaggio a leasehold o la vendita prima dell'avvio di un possibile controllo.

Quali isole e regioni sono sotto la maggiore attenzione del DSI?

Secondo i dati 2024-2026: Ko Samui, Ko Pha Ngan, Phuket e Krabi. Sono zone turistiche con alta concentrazione di acquirenti stranieri di ville e terreni. Bangkok e Pattaya sono meno colpite dai raid, poiché lì prevale il mercato dei condomini.

Chi acquista da proprietari con struttura nominee rischia qualcosa?

Sì. Se il venditore possiede il terreno tramite una società nominee, la transazione può essere contestata. L'acquirente rischia di perdere sia il denaro sia l'immobile. Prima di qualsiasi acquisto sul mercato secondario è necessaria una verifica (due diligence) della struttura di proprietà del venditore.

I raid influenzeranno i prezzi degli immobili a Samui?

Nel breve termine è possibile un aumento dell'offerta di ville in vendita, poiché i proprietari con strutture nominee cercheranno di uscire dagli asset. Questo potrebbe creare una finestra di opportunità per acquirenti pronti a comprare tramite meccanismi legali. Nel lungo periodo, tuttavia, il mercato ne uscirà rafforzato grazie a una maggiore trasparenza.

Gli eventi di Samui e Pha Ngan non sono un'azione isolata, ma parte di una strategia statale su vasta scala. Gli investitori che valutano l'acquisto di immobili sulle isole thailandesi dovrebbero escludere completamente gli schemi nominee dalle proprie opzioni. Gli strumenti legali, condomini in freehold, leasehold sul terreno, investimenti tramite BOI, offrono flessibilità sufficiente senza rischi penali.

Fonte: The Nation Thailand

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