Raid du DSI a Koh Samui : l'effondrement des schemas de nominee et les nouveaux risques pour les investisseurs

Cinq reseaux de nominee demanteles en une seule operation a Koh Samui et Koh Phangan. Un cabinet juridique qui structurait des montages fictifs de propriete depuis des annees fait desormais l'objet de poursuites penales. Pour les investisseurs etrangers en immobilier thailandais, ce n'est pas une simple nouvelle : c'est le signal d'un changement radical des regles du jeu.

L'unite speciale du DSI (Department of Special Investigation), l'equivalent thailandais du FBI, a mene des raids coordonnes sur les iles de Koh Samui et Koh Phangan, mettant a jour des montages de propriete fictive representant des milliards de bahts. Pour la premiere fois, l'enquete ne vise pas seulement un reseau d'actionnaires thailandais pretes-noms, mais aussi un cabinet juridique qui construisait professionnellement ces structures pour des clients etrangers. Selon The Nation Thailand, l'operation a touche cinq reseaux distincts de nominee, actifs en parallele dans les provinces du sud.

Selon The Phuket Express, l'affaire lie a Villa Andaman Co., Ltd. et Firefly (Thailand) a deja conduit 31 suspects transmis au parquet, parmi lesquels des investisseurs etrangers, dont des ressortissants britanniques et americains. Pour les investisseurs internationaux qui envisagent l'achat de villas et de terrains sur les iles, les consequences de ce raid se feront sentir pendant plusieurs annees.

Reponse rapide

• 5 reseaux de nominee demanteles simultanement a Koh Samui et Koh Phangan lors de l'operation du DSI

• La valeur totale des montages reveles se chiffre en milliards de bahts, la plus importante operation de nettoyage de propriete fictive dans le sud de la Thailande

• 31 suspects deja transmis au parquet dans l'affaire Villa Andaman / Firefly (Thailand), selon The Phuket Express

• Un cabinet juridique fait l'objet de poursuites penales pour avoir structure systematiquement des montages illegaux, avec plus de 100 societes enregistrees via ce meme cabinet

• Les etrangers dont la propriete est detenue via des nominee risquent la perte totale de l'actif en cas de decouverte du montage

• A Koh Samui et Koh Phangan, la part des etrangers dans les transactions de villas atteint environ 90%, contre environ 60% a Phuket, selon The CITY Asia

Faits cles

• La propriete par nominee est un montage ou l'etranger controle de fait une societe thailandaise proprietaire du terrain, tandis que les actions sont formellement au nom de citoyens thailandais. Ce type de structure est illegal au regard du Foreign Business Act (1999)

• Le DSI est l'equivalent thailandais du FBI. Son implication, plutot que celle de la police ordinaire, confirme la dimension penale de l'enquete

• Selon les registres fonciers de la province de Surat Thani, plus de 4 000 societes sont enregistrees a Koh Samui, dont une part significative aurait ete creee, selon les estimations du marche, pour contourner les restrictions sur la propriete etrangere

• Les sanctions pour participation a un montage de nominee incluent des amendes pouvant atteindre 1 million de bahts et des peines de prison jusqu'a 3 ans, tant pour l'etranger que pour le pretenom thailandais

• En cas de qualification de societe nominee par un tribunal, une vente forcee du terrain peut etre ordonnee dans un delai de 180 jours, generalement a un prix nettement inferieur au marche

• Le raid de 2026 prolonge une campagne systemique : en 2024, le DSI avait deja mene des operations similaires a Phuket, revelant plus de 10 reseaux

• Dans l'affaire Villa Andaman, 31 suspects ont ete transmis au parquet (28 mis en examen precedemment, 3 suspects supplementaires investigues ensuite), selon The Bangkok Times

FAQ

Qu'est-ce qu'un schema de nominee en Thailande ?

C'est un montage dans lequel un etranger cree une societe thailandaise (Thai Co., Ltd.) pour acheter un terrain. Formellement, 51% des actions appartiennent a des citoyens thailandais, mais le controle reel et le financement proviennent de l'etranger. Les actionnaires thailandais signent des procurations sans participation reelle. Juridiquement, il s'agit d'une fraude.

Peut-on perdre une villa achetee via un nominee ?

Oui. Si le DSI ou le departement des terres etablit que la societe est fictive, un tribunal peut ordonner la vente du bien dans un delai de 180 jours. L'etranger perd a la fois le terrain et les constructions. L'indemnisation depend du prix de la vente forcee, generalement entre 40 et 60% de la valeur de marche.

Comment un etranger peut-il posseder legalement un bien en Thailande ?

Trois voies eprouvees existent. D'abord, l'achat d'un condominium dans le quota de propriete etrangere (jusqu'a 49% des surfaces de chaque projet), qui constitue une pleine propriete freehold. Ensuite, le bail longue duree sur terrain (leasehold) de 30 ans, renouvelable. Enfin, le visa BOI ou le Thailand Elite, associes a des programmes d'investissement specifiques.

Pourquoi les raids se sont-ils multiplies en 2026 ?

La Thailande prepare une reforme de son systeme de propriete immobiliere. Le gouvernement discute d'un elargissement des droits d'achat de terrain pour les etrangers, mais avant d'ouvrir le marche, les autorites nettoient les montages gris. Le signal politique est clair : les regles seront plus strictes et le controle plus systematique.

Les raids touchent-ils les condominiums ?

Non. Les condominiums acquis par des etrangers dans le cadre du quota legal de 49% prevu par le Condominium Act sont entierement proteges. Les raids visent exclusivement les montages de propriete fictive de terrains via des societes ecrans.

Que faire si ma villa est detenue via une societe thailandaise ?

Il faut effectuer immediatement un audit juridique de la structure de propriete. Si les actionnaires thailandais n'exercent aucune activite reelle et n'ont pas verse de fonds reels, la societe risque fortement d'etre qualifiee de nominee. Il convient d'envisager une conversion en leasehold ou une vente avant un eventuel controle.

Quelles iles et regions sont le plus surveillees par le DSI ?

Selon les donnees 2024-2026 : Koh Samui, Koh Phangan, Phuket et Krabi. Ce sont des zones touristiques a forte concentration d'acheteurs etrangers de villas et de terrains. Bangkok et Pattaya sont moins concernees par les raids, le marche y etant domine par les condominiums.

Les acheteurs achetant a des vendeurs ayant une structure nominee courent-ils un risque ?

Oui. Si le vendeur detient le terrain via une societe nominee, la transaction peut etre contestee. L'acheteur risque de perdre a la fois son argent et le bien. Avant tout achat sur le marche secondaire, une verification (due diligence) de la structure de propriete du vendeur est indispensable.

Les raids vont-ils affecter les prix de l'immobilier a Koh Samui ?

A court terme, une augmentation de l'offre de villas a la vente est possible, les proprietaires de structures nominee cherchant a sortir de leurs actifs. Cela pourrait creer une fenetre d'opportunite pour les acheteurs prets a acquerir via des mecanismes legaux. A long terme cependant, le marche ne pourra que se renforcer grace a une transparence accrue.

Les evenements de Koh Samui et Koh Phangan ne sont pas une action isolee, mais une composante d'une strategie etatique de grande ampleur. Les investisseurs qui envisagent un achat immobilier sur les iles thailandaises ont interet a exclure totalement les montages de nominee de leurs options. Les outils legaux, condominiums en freehold, leasehold sur terrain, investissements via le BOI, offrent une flexibilite suffisante sans risque penal.

Source : The Phuket Express

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