Forza maggiore in Thailandia: come i costruttori la usano e cosa fare se sei un acquirente

Nel 2026 il mercato immobiliare thailandese registra un numero crescente di casi in cui i costruttori invocano la forza maggiore per giustificare ritardi nella consegna dei condomini. Interruzioni nelle forniture di carburante, disagi logistici, aumento dei costi dei materiali da costruzione: tutto questo diventa pretesto per attivare le clausole contrattuali corrispondenti. Per un investitore internazionale che ha impegnato milioni di baht in un progetto off-plan, questo può significare mesi di attesa oltre i termini concordati.

È fondamentale capire subito una cosa: invocare la forza maggiore non esonera automaticamente il costruttore da tutti gli obblighi. La legislazione thailandese (Codice Civile e Commerciale, sezioni 8 e 219) richiede prove concrete che le circostanze siano state effettivamente insormontabili, imprevedibili e al di fuori del controllo della parte. Il semplice aumento dei costi dei materiali di solito non si qualifica come forza maggiore.

Il tema è particolarmente sensibile a Phuket, dove il mercato off-plan ha raggiunto 470 miliardi di baht tra il 2021 e il 2025, con gli acquirenti stranieri che rappresentano circa il 60% delle transazioni. Un volume enorme, a fronte di una protezione ancora debole per chi versa un deposito prima della firma definitiva del contratto.

Risposta rapida

• La forza maggiore nel diritto thailandese è una circostanza imprevedibile e inevitabile (art. 8 del Codice Civile e Commerciale)

• Il costruttore deve dimostrare documentalmente il nesso causale tra l'evento di forza maggiore e il ritardo

• L'acquirente ha diritto a una comunicazione ufficiale con tempistiche e cause specifiche

• Il ritardo tipico legato alla forza maggiore nel periodo 2025-2026 varia da 3 a 12 mesi

• Il contratto è determinante: se non contiene una clausola di forza maggiore, il costruttore non può invocarla senza un procedimento giudiziario separato

• Documentare i fatti da parte dell'acquirente è essenziale per tutelare i propri diritti

Scenari e opzioni

Scenario 1: il costruttore comunica il ritardo e la forza maggiore è reale

Ad esempio, un grave problema di approvvigionamento di carburante è stato effettivamente confermato dagli enti governativi thailandesi. In questo caso è ragionevole accettare il ritardo, ma bisogna pretendere una comunicazione scritta con nuove scadenze, una compensazione (sconto sui servizi, migliorie nelle finiture) e un cronoprogramma chiaro. Il rischio è limitato se il costruttore è solido e dispone di riserve finanziarie.

Scenario 2: la forza maggiore è usata come pretesto

Alcuni costruttori citano la crisi del carburante mentre la vera causa del ritardo è la mancanza di finanziamenti o errori di pianificazione. In questo caso conviene richiedere una perizia legale indipendente del contratto e verificare se la causa dichiarata corrisponde alla situazione reale del mercato. I tribunali thailandesi valutano con rigore la fondatezza delle dichiarazioni di forza maggiore.

Scenario 3: il ritardo si prolunga e il costruttore non risponde

Lo scenario più preoccupante. Se manca la comunicazione, non ci sono scadenze definite e l'ufficio vendite ha smesso di rispondere, è il segnale per agire immediatamente. Bisogna inviare una lettera ufficiale (con traduzione notarile in thailandese) e rivolgersi all'Office of the Consumer Protection Board (OCPB) thailandese. In parallelo, conviene coinvolgere un avvocato locale.

Scenario 4: l'acquirente vuole risolvere il contratto

Se il ritardo supera significativamente i termini ragionevoli (di solito oltre 12 mesi), l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il rimborso. Tuttavia le condizioni di rimborso sono definite nel contratto, e spesso il costruttore trattiene dal 10% al 30% dell'importo versato. Un procedimento giudiziario in Thailandia richiede in media 1-2 anni.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Rischio 1: firmare un contratto senza una clausola che limiti la durata della forza maggiore. Mitigazione: prima di firmare, assicuratevi che il contratto stabilisca un termine massimo per il ritardo da forza maggiore (ad esempio 180 giorni), oltre il quale l'acquirente ha diritto alla risoluzione.

Rischio 2: mancanza di documentazione. Mitigazione: conservate tutta la corrispondenza, fotografate il cantiere, registrate date di chiamate e incontri. Nei tribunali thailandesi sono ammessi anche gli screenshot di messaggistica.

Rischio 3: fidarsi delle promesse verbali dell'agente di vendita. Mitigazione: ogni accordo deve essere formalizzato per iscritto in lingua thailandese e firmato da un rappresentante autorizzato della società.

Rischio 4: ignorare le differenze tra il diritto thailandese e quello del proprio paese di origine. Mitigazione: affidatevi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare thailandese. I modelli legali europei o di altri paesi qui non funzionano.

Rischio 5: cercare di negoziare da soli senza conoscere la lingua thailandese. Mitigazione: coinvolgete un traduttore o un avvocato bilingue. I tribunali e gli enti governativi thailandesi operano esclusivamente in lingua thailandese.

Rischio 6: acquistare da un costruttore senza verificarne la solidità finanziaria. Mitigazione: verificate la registrazione della società tramite il DBD (Department of Business Development), esaminate il portfolio di progetti completati e i bilanci.

FAQ

Cosa si considera forza maggiore secondo la legge thailandese?

Secondo l'articolo 8 del Codice Civile e Commerciale thailandese, la forza maggiore è un evento avvenuto senza colpa della parte e che non poteva essere previsto o evitato. Rientrano in questa categoria disastri naturali, guerre, pandemie, divieti governativi. Le fluttuazioni dei prezzi dei materiali di solito non vengono riconosciute come forza maggiore.

Il costruttore può invocare la forza maggiore all'infinito?

No. I tribunali thailandesi valutano la ragionevolezza della durata del ritardo. Se le circostanze di forza maggiore sono cessate e la costruzione non è ripresa, il tribunale può riconoscere una violazione contrattuale.

Quali documenti deve raccogliere l'acquirente?

Conservate il contratto, tutti gli allegati e gli accordi integrativi, le ricevute di pagamento, la corrispondenza con il costruttore (email, messaggistica), foto e video del cantiere con relative date, comunicazioni ufficiali sui ritardi.

È possibile recuperare i soldi in caso di risoluzione del contratto per ritardo?

Dipende dalle condizioni del contratto. Di solito è prevista una penale in caso di risoluzione su iniziativa dell'acquirente. Ma se il ritardo è causato dal costruttore e supera i termini ragionevoli, l'acquirente può chiedere il rimborso totale tramite tribunale.

A chi rivolgersi in caso di costruttore poco affidabile in Thailandia?

All'Office of the Consumer Protection Board (OCPB), al Department of Lands, oppure presentare un ricorso al tribunale civile. Per progetti fino a 300.000 baht è disponibile una procedura semplificata.

Serve un avvocato thailandese o basta uno del proprio paese?

Un avvocato thailandese è indispensabile. Un legale del proprio paese può aiutare con la strategia generale, ma solo un avvocato thailandese abilitato può rappresentare gli interessi presso enti governativi e tribunali locali.

Come verificare se le interruzioni di carburante sul mercato sono reali?

Monitorate i dati del Ministry of Energy thailandese, le pubblicazioni di Bangkok Post e The Nation, oltre ai report di PTT Public Company. Se le interruzioni sono reali, ne parlano tutti i principali media.

La forza maggiore influisce anche sulla risoluzione dei difetti negli appartamenti già consegnati?

Sì, il costruttore può invocare la forza maggiore anche durante il periodo di garanzia per la risoluzione dei difetti. Tuttavia qui dimostrare la fondatezza del ritardo è più difficile, poiché i lavori di riparazione di solito non dipendono da grandi forniture di carburante.

Un consiglio finale: non abbiate paura, ma non restate passivi. La forza maggiore è uno strumento legale, non una formula magica che esonera il costruttore da ogni responsabilità. Il vostro compito è documentare, verificare, coinvolgere professionisti. Prima iniziate ad agire, maggiori sono le possibilità di proteggere il vostro investimento.

Fonte: Kalinka Thailand

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