Форс-мажор у Таїланді: як забудовники цим користуються і що робити покупцю у 2026 році

У 2026 році на ринку Таїланду почастішали випадки, коли забудовники посилаються на форс-мажорні обставини, обґрунтовуючи затримки будівництва кондомініумів. Перебої з паливом, логістичні збої, подорожчання будматеріалів - усе це стає приводом для активації відповідних пунктів контракту. Для іноземного інвестора, який вклав мільйони батів у об'єкт на стадії будівництва, це може означати місяці очікування понад обумовлений термін.

Головне, що варто зрозуміти одразу: посилання на форс-мажор не знімає із забудовника всіх зобов'язань. Тайське законодавство (Цивільний і торговий кодекс, розділи 8 та 219) вимагає доказів того, що обставини справді були непереборними, непередбачуваними і перебували поза контролем сторони. Просте подорожчання матеріалів зазвичай не кваліфікується як форс-мажор.

Показовий контекст: за даними ринку off-plan на Пхукеті, обсяг угод у сегменті склав близько 470 млрд бат за 2021-2025 роки, а частка іноземних покупців сягає приблизно 60%. При цьому механізми захисту депозитів і контроль за виконанням термінів залишаються слабкими, тож саме юридична грамотність покупця стає головним інструментом захисту інвестицій.

Швидка відповідь

• Форс-мажор у тайському праві - це обставини, які неможливо передбачити і запобігти їм (ст. 8 ЦТК Таїланду)

• Забудовник зобов'язаний документально підтвердити причинно-наслідковий зв'язок між форс-мажором і затримкою

• Покупець має право вимагати офіційне повідомлення з указанням конкретних термінів і причин

• Типова затримка через форс-мажор у 2025-2026 роках становить від 3 до 12 місяців

• Контракт визначає все: якщо в ньому немає пункту про форс-мажор, забудовник не може на нього посилатися без окремого судового розгляду

• Документування фактів з боку покупця критично важливе для захисту своїх прав

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Забудовник повідомив про затримку, і форс-мажор реальний

Наприклад, великий перебій з постачанням палива справді зафіксований державними органами Таїланду. У цьому разі розумно прийняти затримку, але вимагати письмове повідомлення з новими термінами, компенсацію (знижку на обслуговування, покращення в оздобленні) і чіткий графік робіт. Ризик мінімальний, якщо забудовник великий і має фінансовий запас.

Сценарій 2: Форс-мажор використовується як привід

Деякі забудовники посилаються на паливну кризу, хоча реальна причина затримки - брак фінансування або помилки в плануванні. Тут покупцю варто запросити незалежну юридичну експертизу контракту й перевірити, чи відповідає заявлена причина реальній ситуації на ринку. Тайські суди досить суворо оцінюють обґрунтованість форс-мажорних заяв.

Сценарій 3: Затримка затягується, забудовник не виходить на зв'язок

Найтривожніший варіант. Якщо повідомлення немає, терміни не позначені, а офіс продажів перестав відповідати, це сигнал до негайних дій. Необхідно надіслати офіційний лист (з нотаріальним перекладом на тайську) і звернутися до Управління із захисту прав споживачів Таїланду (OCPB). Паралельно варто залучити місцевого юриста.

Сценарій 4: Покупець хоче розірвати контракт

Якщо затримка суттєво перевищує розумні терміни (зазвичай понад 12 місяців), покупець може вимагати розірвання контракту і повернення коштів. Проте умови повернення прописані в контракті, і часто забудовник утримує від 10% до 30% внесеної суми. Судовий розгляд у Таїланді триває в середньому 1-2 роки.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Ризик 1: Підписання контракту без пункту про обмеження форс-мажору за термінами. Мітигація: до підписання переконайтеся, що контракт встановлює максимальний термін форс-мажорної затримки (наприклад, 180 днів), після якого покупець отримує право на розірвання.

Ризик 2: Відсутність документування. Мітигація: зберігайте всю переписку, фотографуйте будмайданчик, фіксуйте дати дзвінків і зустрічей. У тайському суді приймаються навіть скриншоти месенджерів.

Ризик 3: Довіра до усних обіцянок менеджера з продажу. Мітигація: будь-які домовленості мають бути оформлені письмово тайською мовою і підписані уповноваженим представником компанії.

Ризик 4: Ігнорування відмінностей між тайським і українським правом. Мітигація: наймайте юриста, що практикує саме у сфері тайської нерухомості. Юридичні шаблони з іншої юрисдикції тут не працюють.

Ризик 5: Спроба самостійно вести перемовини без знання тайської мови. Мітигація: залучіть перекладача або двомовного юриста. Тайські суди й державні органи працюють виключно тайською мовою.

Ризик 6: Купівля у забудовника без перевірки його фінансової стійкості. Мітигація: перевірте реєстрацію компанії через DBD (Department of Business Development), вивчіть портфоліо завершених проєктів і фінансову звітність. Також варто зважати на посилення контролю з боку влади: за останніми даними, під підозрою в схемах з номінальним володінням перебуває понад 7 000 компаній по всій країні, з них понад 11 400 випадків іноземної частки зафіксовано на Самуї та Панґані.

FAQ

Що вважається форс-мажором за тайським законодавством?

Згідно зі статтею 8 Цивільного і торгового кодексу Таїланду, форс-мажор - це подія, яка сталася не з вини сторони і яку не можна було передбачити чи запобігти їй. Сюди належать стихійні лиха, війни, пандемії, державні заборони. Коливання цін на матеріали зазвичай не визнаються форс-мажором.

Чи може забудовник нескінченно посилатися на форс-мажор?

Ні. Тайські суди оцінюють розумність термінів затримки. Якщо форс-мажорні обставини припинилися, а будівництво не відновилося, суд може визнати порушення контракту.

Які документи потрібно збирати покупцю?

Зберігайте контракт, усі додатки й додаткові угоди, квитанції про оплату, переписку із забудовником (email, месенджери), фото і відео будмайданчика з датами, офіційні повідомлення про затримки.

Чи можна повернути гроші при розірванні контракту через затримку?

Залежить від умов контракту. Зазвичай передбачено штраф за розірвання з ініціативи покупця. Але якщо затримка спричинена виною забудовника і перевищує розумні терміни, покупець може вимагати повного повернення через суд.

Куди скаржитися на недобросовісного забудовника в Таїланді?

До Управління із захисту прав споживачів (OCPB), Департаменту земельного управління (Department of Lands), а також подати позов до суду в цивільних справах. Для проєктів вартістю до 300 000 батів доступний спрощений порядок розгляду.

Чи потрібен тайський юрист, чи достатньо юриста з рідної країни?

Тайський юрист обов'язковий. Юрист з іншої юрисдикції може допомогти із загальною стратегією, але представляти інтереси в тайських держорганах і судах має право лише ліцензований тайський юрист.

Як перевірити, чи справді на ринку перебої з паливом?

Відстежуйте дані Міністерства енергетики Таїланду (Ministry of Energy), публікації Bangkok Post і The Nation, а також звіти PTT Public Company. Якщо перебої реальні, про них пишуть усі великі ЗМІ.

Чи впливає форс-мажор на усунення дефектів у вже зданих квартирах?

Так, забудовник може посилатися на форс-мажор і при усуненні дефектів у гарантійний період. Проте тут довести обґрунтованість затримки складніше, оскільки ремонтні роботи зазвичай не залежать від великих поставок палива.

Головна порада: не панікуйте, але й не будьте пасивними. Форс-мажор - це юридичний інструмент, а не магічне слово, що знімає із забудовника відповідальність. Ваше завдання - документувати, перевіряти, залучати професіоналів. Чим раніше ви почнете діяти, тим вищі шанси захистити свої інвестиції.

Джерело: Dzen (Калинка Таиланд)

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.