Google e $1 miliardo nei data center thailandesi: cosa resta davvero all'investitore

Un data center da circa 100 MW vicino a Sriracha impiega stabilmente, secondo stime di settore, tra 50 e 200 persone tra ingegneri, tecnici e sicurezza. Un hotel medio a Pattaya assume più personale di questo. Da questo numero dovrebbe partire ogni discussione sul miliardo di dollari di Google e il mercato immobiliare thailandese.

I capitali sono reali, i lavori sono in corso e il governo discute con l'azienda gli standard su energia pulita e consumo d'acqua. Ma il legame tra una sala server a Chonburi e il prezzo al metro quadro di un condominio è molto più debole di quanto suggeriscano i titoli sensazionalistici.

L'effetto diretto riguarda il terreno industriale, l'infrastruttura elettrica, i magazzini e gli uffici di classe A a Bangkok. Il segmento residenziale ne riceve solo un'eco, e non ovunque.

Risposta rapida

• $1 miliardo (circa 36 miliardi di baht): l'investimento annunciato da Google in Thailandia, tra il data center nella zona di Sriracha (provincia di Chonburi) e la regione cloud a Bangkok.

• I posti di lavoro diretti sul sito sono pochi: decine, massimo poche centinaia di dipendenti permanenti per un campus di grandi dimensioni.

• Il vero beneficio per il mercato riguarda il terreno industriale nell'EEC (Eastern Economic Corridor), le sottostazioni, la fibra ottica, i magazzini e gli uffici di servizio, non i condomini sul mare.

• L'affitto residenziale a Sriracha cresce grazie agli expat industriali (ingegneri giapponesi, taiwanesi e coreani legati alle fabbriche), non ai data center.

• Uno straniero non può acquistare direttamente il terreno per un progetto simile: la proprietà viene registrata tramite una società con incentivi BOI o all'interno di zone industriali gestite dall'IEAT.

Fatti chiave

• Google ha annunciato un investimento di $1 miliardo nell'infrastruttura thailandese nel settembre 2024; il progetto comprende un data center a Chonburi e una regione cloud con lancio a Bangkok.

• Secondo uno studio Deloitte citato dalla stessa Google, il progetto potrebbe aggiungere circa $4 miliardi all'economia thailandese entro il 2029 e sostenere circa 14.000 posti di lavoro annui, una stima che include l'occupazione indiretta, non lo staff diretto dell'impianto.

• Il governo thailandese ha discusso con Google gli standard per i data center locali, concentrandosi su accesso all'energia pulita e gestione del consumo d'acqua per il raffreddamento.

• Amazon Web Services ha annunciato un programma da 190 miliardi di baht in 15 anni; la regione cloud a Bangkok è entrata in funzione all'inizio del 2025.

• ByteDance ha ottenuto l'approvazione BOI per un progetto di data center da circa $8,8 miliardi, la richiesta singola più grande del settore in Thailandia.

• Secondo un'analisi di mercato, gli investimenti annunciati nel settore dei data center in Thailandia hanno superato $5 miliardi entro l'inizio del 2026, posizionando il paese come leader regionale insieme a Google, AWS e Microsoft, che hanno tutte ampliato le proprie capacità a Bangkok e nell'EEC.

• La tariffa elettrica industriale si mantiene tra 4,1 e 4,2 baht per kWh; una riduzione sotto i 4 baht è discussa dal governo come condizione di competitività rispetto a Malesia e Vietnam.

• Il terreno nelle zone industriali del corridoio orientale viene venduto, secondo stime di mercato, tra 4 e 8 milioni di baht per rai, a seconda dell'area e delle infrastrutture disponibili.

Perché i condomini a Sriracha non aumenteranno di prezzo per colpa dei server

È l'equivoco principale della stagione. La logica 'arriva Google, l'affitto sale' funziona per cluster di uffici e fabbriche dove operano migliaia di persone. Un data center funziona al contrario: capitale enorme, personale minimo. La costruzione genera occupazione per 18-30 mesi, soprattutto per lavoratori thailandesi e birmani che non affittano monolocali da 15.000 baht al mese.

L'aumento della domanda per alloggi di qualità si misura in decine di unità sull'intero progetto. Per il mercato di Sriracha e Laem Chabang, dove opera già una grande comunità giapponese con centinaia di fornitori dell'industria automobilistica, questo rappresenta un margine statistico irrilevante.

Per questo gli annunci del tipo 'investite vicino al data center di Google' vanno letti come marketing immobiliare, non come analisi di mercato.

Dove si muovono davvero i capitali

Prima area: terreno industriale e capannoni pronti nel corridoio orientale. Ogni gigawatt di capacità pianificata porta con sé sottostazioni, generatori di riserva, trattamento delle acque, sicurezza perimetrale e appaltatori che necessitano di magazzini nelle vicinanze. La domanda di terreni già collegati a linee da 115 kV supera l'offerta più rapidamente rispetto ai normali siti industriali.

Seconda area: Bangkok. Le regioni cloud portano team tecnici e commerciali, partner integratori, società di consulenza. È qui che nasce la domanda di uffici classe A a Sathorn, Praram 9 e lungo Rama IX, e di appartamenti di servizio per dipendenti con contratti di 12-24 mesi. È qui che si trova l'inquilino con budget di 60.000-120.000 baht al mese, capace di influenzare davvero i rendimenti.

Terza area: i REIT thailandesi del segmento industriale e logistico. Sono quotati in borsa, distribuiscono reddito regolare e non richiedono agli stranieri complesse costruzioni legali legate alla proprietà del terreno. La soglia d'ingresso è di poche migliaia di baht.

Cosa manca alla Thailandia rispetto a Johor

La Malesia ha assorbito la maggior parte del boom dei data center nel Sud-est asiatico grazie a energia elettrica economica, terreni disponibili vicino al confine con Singapore e connessioni rapide alla rete. La Thailandia risponde con la geografia (rotte terrestri di cablaggio verso l'Indocina), stabilità politica dopo le elezioni e il regime BOI con esenzione dall'imposta sulle società.

Il punto debole è l'energia. La tariffa di circa 4 baht per kWh è più alta di quella malese, e la generazione verde in volumi sufficienti resta scarsa: è esattamente il tema su cui Google discute con il governo. Il meccanismo Utility Green Tariff è stato lanciato, ma i volumi di energia pulita certificata restano limitati, con gli operatori in competizione per accedervi.

La seconda vulnerabilità è l'acqua. Il corridoio orientale ha già vissuto periodi di siccità, l'ultimo grave nel 2020, quando i consumatori industriali hanno subito restrizioni. I campus con raffreddamento ad acqua aggiungono pressione sugli stessi bacini da cui si approvvigiona Pattaya.

La nostra valutazione per l'investitore privato

Con un budget fino a 10 milioni di baht e l'obiettivo di affittare, il tema dei data center non offre benefici diretti. Conviene comprare dove esiste già un inquilino reale: Bangkok vicino alle stazioni BTS e MRT, Sriracha per la domanda corporate giapponese, Phuket per il flusso turistico. Il rendimento a Sriracha si mantiene, secondo il mercato, attorno al 5-6% annuo prima delle imposte, con gestione tramite agenzia e occupazione intorno all'80%.

Con capitali da $2-3 milioni e un appetito per il segmento industriale, vale la pena guardare a terreni e capannoni in un raggio di 30 km da Laem Chabang, tramite una società con incentivi BOI. In quest'area la crescita del valore dei terreni negli ultimi tre anni ha superato quella del residenziale, con inquilini che firmano contratti di 10-15 anni.

Ignorate tutto questo se comprate per uso personale. Una casa per sé stessi non si valuta con la logica del tech hub.

Prima di comprare, andate a vedere di persona. Sriracha e Laem Chabang danno un'impressione sulla carta e un'altra molto diversa dal vivo: porto, camion, zone industriali, ma anche quartieri giapponesi sorprendentemente vivibili. È comodo atterrare a U-Tapao o Suvarnabhumi e dedicare tre o quattro giorni a visitare entrambe le sponde del golfo con calma.

FAQ

Quanto investe esattamente Google in Thailandia e dove?

L'importo annunciato è $1 miliardo, circa 36 miliardi di baht. I fondi vanno al data center nella provincia di Chonburi (zona di Sriracha) e alla regione cloud con presenza a Bangkok. È un investimento infrastrutturale, non un investimento nel settore immobiliare thailandese come classe di attivo.

I prezzi dei condomini a Sriracha aumenteranno per il data center?

Non bisogna aspettarsi un effetto significativo. Il personale permanente dell'impianto si conta in decine di persone. I prezzi a Sriracha sono guidati dalla domanda industriale giapponese e taiwanese, dai tassi ipotecari per i cittadini thailandesi e dal volume di nuova offerta dei costruttori.

Uno straniero può comprare terreno per un data center o un magazzino?

Non direttamente come persona fisica. Le opzioni praticabili sono una società thailandese con incentivi BOI, che ottiene il diritto di possedere il terreno per un progetto approvato, oppure l'affitto o l'acquisto in una zona industriale sotto giurisdizione IEAT. Entrambe le soluzioni richiedono un avvocato e un'attività operativa reale, non proprietari nominali.

Qual è il rendimento attuale degli affitti a Chonburi?

Sul mercato, il rendimento lordo degli affitti residenziali a Sriracha e Pattaya si attesta attorno al 5-7%, mentre quello netto, dopo tasse, commissioni di gestione e manutenzione, è generalmente 1,5-2 punti più basso. La cifra è realistica per immobili pronti e in buone condizioni con un pubblico ben definito; per il preconstruction dei costruttori resta più teorica.

Il boom dei data center rischia di esplodere come una bolla?

Il rischio di sovraccapacità regionale è reale: Malesia, Indonesia e Thailandia stanno ampliando contemporaneamente le pipeline. Ma gli inquilini di livello hyperscale firmano contratti di 10-15 anni, e la quota thailandese sul totale asiatico è ancora piccola. Il pericolo maggiore non è la domanda, ma l'energia: se la tariffa non scende, parte dei progetti finirà nei paesi vicini.

Come partecipare al fenomeno senza comprare un immobile diretto?

Attraverso i REIT industriali e logistici thailandesi e i fondi infrastrutturali quotati sul SET. Offrono esposizione alla logistica e alle zone industriali dell'EEC, distribuiscono dividendi e non creano problemi di proprietà del terreno per un non residente. I dividendi sono soggetti a una ritenuta alla fonte del 10%.

Cosa comporta lo status di tech hub per chi compra un appartamento a Bangkok?

Una graduale espansione della fascia di inquilini con budget corporate e requisiti rigorosi: vicinanza alla MRT, edificio non più vecchio di dieci anni, internet e ascensori senza sorprese. Se il vostro immobile risponde a questi criteri, ne beneficiate. Se si tratta di un monolocale da 24 mq a 40 minuti dalla stazione, il flusso di ingegneri cloud non vi salverà.

Fonte: Dzen (Калинка Таиланд)

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