Google investiert 1 Milliarde Dollar in Rechenzentren: Was bleibt für Immobilienkäufer übrig?

Ein Rechenzentrum mit rund 100 MW Leistung nahe Sriracha beschäftigt dauerhaft, je nach Branchenschätzung, zwischen 50 und 200 Ingenieure, Techniker und Sicherheitskräfte. Ein durchschnittliches Hotel in Pattaya stellt mehr Personal ein. Mit dieser Zahl sollte jedes Gespräch über die Milliarde von Google und thailändische Immobilien beginnen.

Das Geld ist real, der Bau läuft, und die Regierung verhandelt mit dem Konzern über Standards für saubere Energie und Wasserverbrauch. Doch die Verbindung zwischen einem Serverraum in Chonburi und dem Quadratmeterpreis eines Condos ist deutlich schwächer, als es Schlagzeilen suggerieren.

Einen direkten Effekt spüren Industrieland, Stromnetzinfrastruktur, Lagerhallen und Class-A-Büros in Bangkok. Der Wohnsegment bekommt allenfalls ein Echo, und das nicht überall.

Kurzantwort

• 1 Milliarde US-Dollar (rund 36 Mrd. THB) ist das angekündigte Google-Investment in Thailand: ein Rechenzentrum bei Sriracha (Provinz Chonburi) und eine Cloud-Region in Bangkok.

• Direkt vor Ort entstehen nur wenige Dutzend bis maximal ein paar hundert dauerhafte Arbeitsplätze bei einem Großprojekt dieser Größenordnung.

• Der eigentliche Gewinner ist Industrieland im EEC (Eastern Economic Corridor), Umspannwerke, Glasfaser und Logistikflächen, nicht Strandcondos.

• Mietwachstum in Sriracha wird von industriellen Expats (japanische, taiwanesische, koreanische Fabrikingenieure) getrieben, nicht von Rechenzentren.

• Ausländer können Land für solche Projekte nicht direkt erwerben. Es läuft über eine thailändische Firma mit BOI-Förderung oder über Industriezonen unter IEAT-Regelung.

• Nach Marktschätzungen haben angekündigte Rechenzentrumsinvestitionen in Thailand bis Anfang 2026 bereits 5 Milliarden US-Dollar überschritten, Thailand hat sich in drei Jahren zum regionalen Player entwickelt.

Wichtige Fakten

• Google kündigte im September 2024 eine Investition von 1 Milliarde US-Dollar in thailändische Infrastruktur an, mit Rechenzentrum in Chonburi und Cloud-Region in Bangkok.

• Laut einer von Google zitierten Deloitte-Studie könnte das Projekt der thailändischen Wirtschaft bis 2029 rund 4 Milliarden US-Dollar hinzufügen und jährlich etwa 14.000 Arbeitsplätze unterstützen, allerdings inklusive indirekter Beschäftigung, nicht als direktes Standortpersonal.

• Anutin Charnvirakul führte mit Google Gespräche über Standards für thailändische Rechenzentren, im Fokus: Zugang zu sauberer Energie und Wassermanagement für die Kühlung.

• Amazon Web Services hat ein Programm über 190 Mrd. THB über 15 Jahre angekündigt, die Cloud-Region in Bangkok ging Anfang 2025 in Betrieb.

• ByteDance erhielt BOI-Genehmigung für Rechenzentrumsprojekte im Wert von rund 8,8 Milliarden US-Dollar, die größte Einzelbewerbung in diesem Segment.

• Der Industriestromtarif liegt bei etwa 4,1 bis 4,2 THB pro kWh; eine Senkung unter 4 THB wird von der Regierung diskutiert, um gegenüber Malaysia und Vietnam wettbewerbsfähig zu bleiben.

• Land in Industrieparks des östlichen Korridors kostet laut Marktschätzungen 4 bis 8 Millionen THB pro Rai, abhängig von Standort und vorhandener Infrastruktur.

Warum Condos in Sriracha nicht wegen der Server teurer werden

Das ist der größte Irrtum der Saison. Die Logik 'Google kommt, also steigen die Mieten' funktioniert bei Bürokomplexen und Fabriken, wo Tausende Menschen vor Ort arbeiten. Ein Rechenzentrum funktioniert umgekehrt: enormes Kapital, minimales Personal. Der Bau bringt Beschäftigung für 18 bis 30 Monate, überwiegend für thailändische und myanmarische Arbeiter, die keine Studios für 15.000 THB mieten.

Der Nachfragezuwachs bei ordentlichem Wohnraum bewegt sich im Bereich von einigen Dutzend Einheiten für das gesamte Projekt. Für den Markt Sriracha und Laem Chabang, wo bereits eine große japanische Community und Hunderte Autozulieferer aktiv sind, ist das statistisch kaum relevant.

Werbeaussagen wie 'Investieren Sie neben Googles Rechenzentrum' sollte man daher als Bauträger-Marketing lesen, nicht als seriöse Analyse.

Wo das Geld tatsächlich fließt

Erstens: Industrieland und fertige Hallen im östlichen Korridor. Jedes geplante Gigawatt zieht Umspannwerke, Notstromgeneratoren, Wasseraufbereitung, Perimeterschutz und Zulieferer nach sich, die Lager in der Nähe benötigen. Die Nachfrage nach Grundstücken mit bereits verlegten 115-kV-Leitungen übersteigt das Angebot stärker als bei gewöhnlichen Industrieflächen.

Zweitens: Bangkok. Cloud-Regionen bringen Engineering- und Vertriebsteams, Integrationspartner und Beratungsfirmen mit sich. Das erzeugt Nachfrage nach Class-A-Büros in Sathorn, Pravarate, entlang der Rama-9-Straße sowie nach Serviced Apartments für Mitarbeiter mit 12 bis 24 Monate laufenden Verträgen. Genau hier entsteht der Mieter mit einem Budget von 60.000 bis 120.000 THB monatlich, der die Rendite tatsächlich beeinflusst.

Drittens: thailändische REITs mit Industrie- und Logistikprofil. Sie werden an der Börse gehandelt, zahlen regelmäßige Erträge und erfordern von Ausländern keine komplizierten Landkonstruktionen. Der Einstieg ist bereits mit wenigen Tausend THB möglich.

Was Thailand gegenüber Johor fehlt

Malaysia hat sich den Löwenanteil des Rechenzentrumsbooms Südostasiens gesichert, dank günstigem Strom, freiem Land nahe der Grenze zu Singapur und schnellem Netzanschluss. Thailand punktet mit Geografie (Landkabelrouten nach Indochina), politischer Stabilität nach den Wahlen und dem BOI-Regime mit Körperschaftsteuerbefreiung.

Die Schwachstelle ist Energie: Der Tarif von rund 4 THB pro kWh liegt über dem malaysischen Niveau, und ausreichend grüne Energieerzeugung fehlt bislang, genau darüber verhandelt Google mit der Regierung. Der Utility Green Tariff-Mechanismus ist gestartet, doch die Menge zertifizierter sauberer Energie ist begrenzt, und Betreiber konkurrieren darum.

Die zweite Schwachstelle ist Wasser. Der östliche Korridor hat bereits Dürren erlebt, zuletzt schwer im Jahr 2020, als industrielle Verbraucher Einschränkungen hinnehmen mussten. Wassergekühlte Campusanlagen belasten dieselben Reservoirs, aus denen auch Pattaya trinkt.

Fazit für den privaten Investor

Wer ein Budget bis 10 Millionen THB hat und vermieten möchte, profitiert direkt nicht vom Rechenzentrums-Thema. Kaufen Sie dort, wo es echte Mieternachfrage gibt: Bangkok in der Nähe von BTS- und MRT-Stationen, Sriracha für japanische Firmennachfrage, Phuket für den Touristenstrom. Die Rendite in Sriracha liegt marktüblich bei etwa 5 bis 6 Prozent jährlich vor Steuern, bei Verwaltung durch eine Agentur und einer Auslastung von rund 80 Prozent.

Wer über Kapital ab 2 bis 3 Millionen US-Dollar verfügt und Interesse am Industriesegment hat, sollte Land und Hallen im Umkreis von 30 km um Laem Chabang über eine Firma mit BOI-Förderung prüfen. Dort ist der Wertzuwachs der Grundstücke in den letzten drei Jahren stärker gestiegen als im Wohnsegment, und Mieter unterschreiben Verträge über 10 bis 15 Jahre.

Wer für den Eigenbedarf kauft, sollte all dies ignorieren. Ein Eigenheim rechnet sich nicht nach der Logik eines Tech-Hubs.

Vor dem Kauf lohnt sich eine persönliche Besichtigung. Sriracha und Laem Chabang wirken auf dem Papier ähnlich, live jedoch völlig anders: Hafen, Lastwagen, Industriezonen und dennoch durchaus komfortable japanische Viertel. Ein Anflug auf U-Tapao oder Suvarnabhumi und drei bis vier Tage vor Ort helfen, beide Seiten der Bucht in Ruhe zu erkunden.

FAQ

Wie viel investiert Google genau in Thailand und wofür?

Angekündigt sind 1 Milliarde US-Dollar, rund 36 Mrd. THB. Das Geld fließt in ein Rechenzentrum in der Provinz Chonburi (Bezirk Sriracha) und eine Cloud-Region mit Präsenzpunkt in Bangkok. Es handelt sich um eine Infrastrukturinvestition, nicht um ein Investment in thailändische Immobilien als Anlageklasse.

Steigen die Condopreise in Sriracha wegen des Rechenzentrums?

Ein spürbarer Effekt ist nicht zu erwarten. Das dauerhafte Personal vor Ort umfasst nur einige Dutzend Menschen. Preise in Sriracha werden von japanischer und taiwanesischer Industrienachfrage, Hypothekenzinsen für Thailänder und dem Neubauangebot der Entwickler bestimmt.

Können Ausländer Land für ein Rechenzentrum oder Lagerhaus kaufen?

Direkt als Privatperson nein. Funktionierende Modelle: eine thailändische Firma mit BOI-Förderung, die für ein genehmigtes Projekt Landbesitzrechte erhält, oder Miete beziehungsweise Kauf in einem Industriepark unter IEAT-Zuständigkeit. Beide Wege erfordern einen Anwalt und ein reales operatives Geschäft, keine nominellen Eigentümer.

Wie hoch ist die Mietrendite in Chonburi aktuell?

Marktüblich liegt die Bruttorendite bei Wohnimmobilien in Sriracha und Pattaya bei etwa 5 bis 7 Prozent, netto nach Steuern, Verwaltungsgebühr und Instandhaltung meist 1,5 bis 2 Prozentpunkte niedriger. Diese Zahl gilt für fertige Objekte in gutem Zustand mit klarer Zielgruppe; für Off-Plan-Käufe direkt vom Entwickler ist sie spekulativ.

Platzt die Rechenzentrums-Blase?

Das Risiko einer regionalen Überkapazität ist real: Malaysia, Indonesien und Thailand bauen gleichzeitig ihre Pipelines aus. Doch Hyperscaler-Mieter haben Verträge über 10 bis 15 Jahre, und Thailands Anteil am gesamten asiatischen Kuchen ist bislang klein. Gefährlicher als die Nachfrage ist die Energiefrage: Sinkt der Tarif nicht, wandern Projekte zu Nachbarländern ab.

Wie kann man sich am Thema beteiligen, ohne selbst ein Objekt zu kaufen?

Über thailändische Industrie- und Logistik-REITs sowie Infrastrukturfonds an der SET-Börse. Sie bieten Zugang zu Logistik und Industriezonen im EEC, zahlen Dividenden und schaffen keine Eigentumsprobleme für Nichtresidente. Dividenden unterliegen einer Quellensteuer von 10 Prozent.

Was bringt der Tech-Hub-Status einem normalen Wohnungskäufer in Bangkok?

Eine allmähliche Erweiterung der Mieterschicht mit Firmenbudget und klaren Anforderungen: Nähe zur MRT, Gebäude nicht älter als zehn Jahre, verlässliches Internet und funktionierende Aufzüge. Passt Ihre Immobilie dazu, profitieren Sie. Handelt es sich um ein 24-Quadratmeter-Studio, 40 Minuten von der nächsten Station entfernt, wird Sie der Strom der Cloud-Ingenieure nicht retten.

Quelle: Kalinka Thailand

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