Leasehold in Thailandia: guida completa all'affitto trentennale per investitori stranieri

Nel 2026, oltre il 76% delle transazioni immobiliari concluse da acquirenti stranieri a Phuket viene strutturato tramite leasehold. Non perché il freehold sia peggiore o migliore, ma perché la normativa thailandese non consente agli stranieri di possedere terreni in modo diretto.

Il leasehold in Thailandia è un contratto di locazione a lungo termine di durata massima di 30 anni, con opzione di rinnovo. La base giuridica è il Codice Civile e Commerciale Thailandese (Civil and Commercial Code, Sezioni 537-571). Il limite massimo per un singolo contratto è inderogabile: nessun tribunale riconosce validità a contratti superiori ai 30 anni.

Per molti investitori internazionali il leasehold sembra uno strumento secondario. In realtà è un meccanismo consolidato, utilizzato da grandi catene alberghiere, sviluppatori e investitori privati in tutta la Thailandia.

Risposta rapida

• Durata massima di un singolo contratto leasehold: 30 anni (Sezione 540 CCC)
• Rinnovo per due periodi aggiuntivi di 30 anni ciascuno (totale 90 anni): viene fissato in un accordo separato, ma non può essere registrato anticipatamente presso il Land Department
• Registrazione obbligatoria presso il Land Office: senza registrazione, il contratto ha validità massima di 3 anni
• Costo di registrazione: 1,1% del valore dichiarato del canone totale (imposta di bollo + tassa di registrazione)
• Il leasehold è trasmissibile agli eredi per la durata residua del contratto
• Le banche thailandesi non concedono mutui agli stranieri su immobili in leasehold nella maggior parte dei casi

Scenari e opzioni

Scenario 1: acquisto di una villa a Phuket tramite leasehold

Uno straniero non può possedere terreni in Thailandia, ma può essere proprietario di un edificio (la struttura costruita). Lo schema standard prevede un leasehold sul terreno della durata di 30 anni abbinato alla proprietà del fabbricato intestata allo straniero.

Una villa sul mare nelle zone di Bang Tao o Layan, con un valore compreso tra 15 e 25 milioni di baht, rappresenta l'esempio tipico di questa struttura. Il terreno viene affittato dal proprietario thailandese, mentre l'edificio viene registrato a nome dell'acquirente straniero.

Nel contratto sono fondamentali tre clausole: il diritto di rinnovo (renewal clause), il diritto di sublocazione (sublease right) e il diritto di cessione a terzi (transfer right). Senza questi elementi, al termine dei 30 anni si perdono sia la villa sia il capitale investito.

Scenario 2: leasehold su appartamento in condominio

Nei condomini, gli stranieri possono acquistare fino al 49% delle unità in freehold. Il restante 51% viene venduto a cittadini thailandesi o a stranieri tramite leasehold. La differenza di prezzo tra un'unità in freehold e una in leasehold nello stesso progetto varia dal 5% al 15%, secondo le valutazioni di mercato 2025-2026.

Il leasehold in condominio ha una struttura più semplice. Il contratto viene stipulato con una persona giuridica (il developer o la società di gestione), il che riduce il rischio di rifiuto al momento del rinnovo.

Scenario 3: investimento tramite società thailandese

Alcuni investitori costituiscono una società thailandese (Thai Co., Ltd.) per acquistare terreni in freehold. Si tratta di una strada legale, ma con limitazioni precise. La società deve svolgere un'attività reale e la struttura azionaria deve rispettare la legge, con una partecipazione minima del 51% da parte di soci thailandesi. Dal 2023, il Land Department controlla attivamente le strutture con soci nominali.

In questo contesto, il leasehold risulta spesso più semplice, meno costoso e giuridicamente più lineare.

Confronto tra strutture di acquisto

Rischi principali ed errori

1. Contratto non registrato. Se il leasehold non viene registrato presso il Land Office, ha validità legale di soli 3 anni. È l'errore più comune. È sempre necessario richiedere la registrazione con timbro sul Chanote (il documento di proprietà del terreno).

2. Il rinnovo è una promessa, non una garanzia. Il diritto thailandese non consente la registrazione anticipata del rinnovo. L'opzione di rinnovo per il secondo e il terzo periodo trentennale è un obbligo contrattuale del proprietario del terreno. Se il proprietario dovesse decedere, diventare insolvente o cedere il terreno, il nuovo proprietario non è giuridicamente tenuto a rinnovare l'affitto. Per la tutela si ricorre al diritto di superficies, all'ipoteca sul terreno o a penali contrattuali.

3. Valutazione errata del prezzo. Con il leasehold si paga un canone d'affitto per l'intera durata, non il valore di mercato del terreno. Tuttavia molti sviluppatori propongono il leasehold a prezzi simili al freehold. Uno sconto equo si attesta tra il 10% e il 20% rispetto a un immobile freehold comparabile.

4. Assenza del diritto di sublocazione. Senza questa clausola non è possibile affittare legalmente l'immobile tramite piattaforme come Airbnb o tramite una società di gestione. È indispensabile verificare che il diritto di sublocazione sia esplicitamente indicato nel contratto.

5. Due diligence sul titolo del terreno. È necessario verificare il tipo di titolo: solo il Chanote (Nor Sor 4 Jor) è un documento di piena proprietà. I titoli Nor Sor 3 e Nor Sor 3 Gor conferiscono diritti limitati.

FAQ

Che cos'è il leasehold in Thailandia? È un contratto di locazione a lungo termine di durata fino a 30 anni, con diritto di utilizzo, cessione e rinnovo. Lo straniero ottiene un diritto di locazione registrato, tutelato dalla legge thailandese.

È possibile rinnovare il leasehold dopo 30 anni? Si, ma il rinnovo dipende dalle condizioni contrattuali e dalla disponibilità del locatore. Il rinnovo non può essere registrato anticipatamente. La prassi standard prevede l'inserimento nel contratto principale dell'obbligo di rinnovo per due periodi aggiuntivi di 30 anni.

Leasehold o freehold: cosa conviene per un investitore? Dipende dal tipo di immobile. Per i condomini è preferibile il freehold (se disponibile entro la quota del 49%). Per ville e terreni, il leasehold è spesso l'unica opzione legale per uno straniero senza una società thailandese.

Posso vendere un leasehold a terzi? Si, a condizione che il contratto contenga una clausola di cessione (assignment clause). L'acquirente subentra per la durata residua del contratto. Questo aspetto è determinante al momento della rivendita: meno anni rimangono, minore è il valore dell'immobile.

È necessario un avvocato per il leasehold? Assolutamente si. Il costo dell'assistenza legale va da 30.000 a 80.000 baht a seconda della complessità dell'operazione. Rinunciare a un avvocato può costare l'intera somma investita.

Quali imposte paga il locatario in un leasehold? Al momento della registrazione si paga 1,1% del valore totale del canone per l'intera durata. Non sono previste imposte annuali sul leasehold per le persone fisiche che utilizzano l'immobile come residenza. In caso di locazione, si applica un'imposta sul reddito fino al 35% per i non residenti.

Il leasehold si trasmette agli eredi? Si. Gli eredi acquisiscono il diritto di locazione per la durata residua del contratto. Questo è espressamente previsto dalla Sezione 564 del Codice Civile e Commerciale Thailandese.

Che cos'è il diritto di superficies e a cosa serve? Il superficies è un diritto reale separato sulla struttura edificata su un terreno altrui. Viene registrato presso il Land Office per un periodo fino a 30 anni. Funziona come protezione aggiuntiva nel leasehold: anche se il contratto di locazione del terreno dovesse cessare, il diritto sull'edificio rimane valido.

Lista di controllo prima della firma

• Verificare il tipo di titolo del terreno (solo Chanote)
• Accertarsi che il terreno non sia ipotecato o oggetto di controversie legali
• Includere il diritto di rinnovo (renewal option)
• Includere il diritto di sublocazione e di cessione a terzi
• Definire le penali a carico del locatore in caso di rifiuto del rinnovo
• Prevedere il diritto di superficies o la registrazione separata dell'edificio
• Registrare il contratto presso il Land Office con annotazione sul Chanote
• Nominare un avvocato indipendente con licenza in Thailandia

Il leasehold non è uno strumento perfetto. Ma con una struttura contrattuale ben costruita e un'assistenza legale qualificata, rappresenta un metodo affidabile per investire nel mercato immobiliare thailandese senza dover costituire strutture societarie complesse. Il fattore decisivo sono i dettagli del contratto.

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