Tasse per investitori stranieri in Thailandia: guida completa con cifre aggiornate al 2026

Un investitore straniero che acquista un condominio a Phuket per 10 milioni di baht pagherà tra 200.000 e 650.000 baht in tasse e oneri, a seconda della struttura dell'operazione. Si tratta di una forchetta compresa tra il 2% e il 6,5% del valore dell'immobile. Una differenza enorme, che non dipende dalla fortuna ma dalla conoscenza delle regole.

La Thailandia non applica aliquote aggiuntive per gli acquirenti stranieri rispetto ai cittadini locali: le tariffe sono identiche per tutti. Tuttavia il sistema di prelievo è articolato: cinque oneri diversi al momento dell'acquisto, una scala progressiva sul reddito da affitto e un regime separato in fase di vendita. Di seguito analizziamo ciascun elemento in dettaglio.

Risposta rapida

• La Transfer Fee (imposta di trasferimento) è pari al 2% del valore catastale stabilito dal Land Department
• La Specific Business Tax (SBT) è del 3,3% se il venditore ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni
• La Stamp Duty è dello 0,5% sul valore catastale o contrattuale (il maggiore dei due), ma solo se la SBT non si applica
• La Withholding Tax all'acquisto da una persona giuridica è dell'1% del valore catastale
• L'imposta sul reddito da locazione per i non residenti segue una scala progressiva fino al 35%, con possibilità di ottimizzazione tramite deduzione forfettaria del 30% sulle spese
• La Thailandia ha stipulato accordi contro la doppia imposizione con numerosi paesi, tra cui quelli europei, che consentono di scomputare le imposte pagate localmente

Scenari e opzioni

Scenario 1: Acquisto di un nuovo condominio dal costruttore

È il percorso più comune per un investitore straniero. Il costruttore, in quanto persona giuridica, si fa carico della Withholding Tax dell'1% e generalmente copre parte della Transfer Fee. La prassi di mercato prevede che le parti dividano a metà la Transfer Fee del 2%, quindi l'acquirente paga l'1%. La SBT del 3,3% è normalmente a carico dello sviluppatore.

Costo totale stimato per l'acquirente su un immobile da 10 milioni di baht: circa 100.000 baht (1% di Transfer Fee) più le spese legali. Attenzione però: alcuni costruttori trasferiscono tutti gli oneri all'acquirente, quindi è indispensabile leggere attentamente il contratto prima di firmare.

Scenario 2: Acquisto sul mercato secondario da privato

Lo schema cambia. Se il venditore ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni si applica la SBT al 3,3%. Se il periodo di detenzione supera i 5 anni, al posto della SBT si paga la Stamp Duty dello 0,5%.

La Withholding Tax per il venditore privato viene calcolata con una formula progressiva basata sul valore catastale e sugli anni di possesso. In pratica, su un immobile da 10 milioni di baht detenuto per 3 anni, la Withholding Tax del venditore può oscillare tra 250.000 e 400.000 baht. Per legge questa voce è a carico del venditore, ma in sede di trattativa le parti spesso ridistribuiscono l'onere.

Scenario 3: Reddito da locazione

Uno straniero che affitta il proprio condominio è tenuto a dichiarare e pagare l'imposta sul reddito in Thailandia. Il Revenue Code prevede una scala progressiva:

• Fino a 150.000 baht all'anno - esenzione
• Da 150.001 a 300.000 baht - 5%
• Da 300.001 a 500.000 baht - 10%
• Da 500.001 a 750.000 baht - 15%
• Da 750.001 a 1.000.000 baht - 20%
• Da 1.000.001 a 2.000.000 baht - 25%
• Da 2.000.001 a 5.000.000 baht - 30%
• Oltre 5.000.000 baht - 35%

Il Revenue Department consente una deduzione forfettaria del 30% sulle spese senza necessità di documentazione (oppure le spese effettive se documentate). Questo abbassa sensibilmente l'aliquota effettiva.

Esempio: con un reddito da affitto di 600.000 baht all'anno, dopo la deduzione del 30% la base imponibile scende a 420.000 baht. L'imposta risultante è di circa 19.500 baht, pari a un'aliquota effettiva del 3,25%.

Scenario 4: Vendita dell'immobile

In fase di vendita, lo straniero come persona fisica paga la Withholding Tax con scala progressiva (trattenuta direttamente al Land Office), oltre alla SBT del 3,3% se ha detenuto l'immobile meno di 5 anni, oppure alla Stamp Duty dello 0,5% per periodi più lunghi. Non esiste un'imposta separata sulle plusvalenze: la Withholding Tax assolve questa funzione.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

1. Ignorare il valore catastale del Land Department. Le imposte sulla transazione vengono calcolate non sul prezzo contrattuale, ma sul valore catastale stabilito dallo Stato. Quest'ultimo è spesso inferiore del 20-40% rispetto al valore di mercato, il che avvantaggia l'acquirente. Tuttavia, per le nuove costruzioni in zone molto richieste, la differenza può essere minima.

2. Non conoscere la Withholding Tax sull'affitto a persona giuridica. Se l'affittuario è una società thailandese o un'entità giuridica, essa è obbligata a trattenere il 5% del canone e versarlo al Revenue Department. Questo pagamento è deducibile in sede di dichiarazione annuale, ma molti stranieri non presentano la dichiarazione e rinunciano così al rimborso della ritenuta in eccesso.

3. Sottovalutare gli accordi contro la doppia imposizione. La Thailandia ha sottoscritto trattati contro la doppia imposizione con numerosi paesi, tra cui molti europei. In base a questi accordi, il reddito immobiliare può essere tassato nel paese in cui si trova l'immobile. L'imposta pagata in Thailandia è generalmente scomputabile nel paese di residenza fiscale dell'investitore. Senza una pianificazione fiscale adeguata si rischia di pagare due volte.

4. Struttura proprietaria inadeguata. Acquistare tramite una società thailandese invece di detenere direttamente il condominio può comportare oneri aggiuntivi: l'imposta societaria del 20% sugli utili più il 10% sui dividendi distribuiti. Il carico complessivo può superare il 28%, mentre una persona fisica che affitta paga un'aliquota effettiva del 3-10%.

5. Dimenticare la Land and Building Tax annuale. Dal 2020 è in vigore in Thailandia una tassa annuale su terreni e immobili. Per la residenza con valore fino a 50 milioni di baht l'aliquota è simbolica: 0,02% (200 baht per ogni milione di baht). Per gli immobili non occupati l'aliquota parte dallo 0,3% e aumenta ogni tre anni.

FAQ

Uno straniero deve ottenere un codice fiscale thailandese? Sì. Per presentare la dichiarazione dei redditi sul provento da locazione è necessario il Tax Identification Number (TIN) thailandese. Si ottiene presso l'ufficio locale del Revenue Department in un'unica visita, presentando passaporto e prova di residenza.

Quale imposta si paga all'acquisto di un condominio in freehold? La voce principale per l'acquirente è la Transfer Fee del 2% (spesso divisa col venditore). Gli altri oneri (SBT, Withholding Tax) sono formalmente a carico del venditore.

È possibile recuperare l'IVA sull'acquisto? No. L'IVA al 7% è inclusa nel prezzo di vendita del costruttore ma non viene indicata separatamente e non è rimborsabile per le persone fisiche.

Come viene tassato il reddito da affitto per un investitore europeo? Con scala progressiva dallo 0 al 35%, con una deduzione forfettaria del 30% sulle spese. L'imposta pagata in Thailandia è generalmente scomputabile nel paese di residenza fiscale dell'investitore grazie ai trattati contro la doppia imposizione.

Esiste un'imposta di successione sugli immobili? Sì. Dal 2016 è in vigore l'Inheritance Tax. Le eredità superiori a 100 milioni di baht sono tassate al 5% per i discendenti diretti e al 10% per gli altri beneficiari. Per la grande maggioranza degli investitori questa soglia non è rilevante.

Qual è l'aliquota fiscale sulla vendita di un condominio dopo 7 anni? Oltre i 5 anni di detenzione la SBT non si applica. Si pagano la Stamp Duty dello 0,5% e la Withholding Tax con scala progressiva. L'aliquota effettiva è generalmente compresa tra l'1% e il 3%.

Cosa succede se non si presenta la dichiarazione sul reddito da locazione? Il Revenue Department può applicare sanzioni fino al 200% dell'imposta non versata, più interessi dell'1,5% al mese. Negli ultimi anni le autorità fiscali thailandesi hanno intensificato i controlli sui proprietari stranieri di immobili.

Il carico fiscale sulla proprietà immobiliare in Thailandia rimane tra i più bassi in Asia. Con una struttura dell'operazione ben pianificata, l'onere complessivo su un condominio da 10 milioni di baht nell'arco di 5-7 anni non dovrebbe superare il 5-7% del valore dell'immobile. La chiave dell'ottimizzazione è la pianificazione preventiva con un consulente fiscale qualificato, prima della firma del contratto.

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