Податки для іноземних інвесторів у Таїланді: повний гід з цифрами 2026

Іноземець, який купує кондомініум на Пхукеті за 10 млн бат, сплатить від 200 000 до 650 000 бат податків і зборів залежно від схеми угоди. Це від 2% до 6,5% від вартості об'єкта. Такий розкид не є випадковістю - він повністю визначається знанням правил і грамотним структуруванням угоди.

Таїланд не накладає на іноземних покупців жодних додаткових податків порівняно з місцевими громадянами. Ставки єдині для всіх. Проте структура платежів є досить складною: п'ять різних зборів при купівлі, прогресивна шкала при оренді та окремий режим при продажу. Розберемо кожен елемент по черзі.

Швидка відповідь

• Transfer Fee (збір за передачу права власності) складає 2% від оціночної вартості об'єкта, встановленої Land Department
• Specific Business Tax (SBT) - це 3,3%, якщо продавець володів об'єктом менше 5 років
• Stamp Duty - це 0,5% від оціночної або контрактної вартості (більшої з двох), але тільки якщо SBT не застосовується
• Withholding Tax при купівлі у юридичної особи складає 1% від оціночної вартості
• Прибутковий податок з оренди для нерезидентів - фіксовані 15% від доходу при поданні через податкову декларацію (або прогресивна шкала до 35% без оптимізації)
• Таїланд має угоди про уникнення подвійного оподаткування з рядом країн, що дозволяє зараховувати сплачені в Таїланді податки у країні резидентства інвестора

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля нового кондо у забудовника

Це найпоширеніший шлях для іноземця. Забудовник як юридична особа сплачує Withholding Tax 1% і, як правило, бере на себе частину Transfer Fee. Стандартна практика ринку: сторони ділять Transfer Fee 2% навпіл, тобто покупець платить 1%. SBT у розмірі 3,3% зазвичай лягає на забудовника.

Підсумкові витрати покупця при об'єкті за 10 млн бат: близько 100 000 бат (1% Transfer Fee) плюс юридичні витрати. Проте завжди уважно читайте контракт - деякі забудовники перекладають усі збори на покупця.

Сценарій 2: Купівля на вторинному ринку у фізичної особи

Тут розклад змінюється. Якщо продавець володів об'єктом менше 5 років, застосовується SBT 3,3%. Якщо більше 5 років - замість SBT сплачується Stamp Duty 0,5%.

Withholding Tax для продавця-фізособи розраховується за прогресивною шкалою залежно від оціночної вартості та строку володіння. Формула є складною: оціночна вартість ділиться на кількість років володіння, до результату застосовується прогресивна ставка, після чого множиться назад на строк володіння.

На практиці при об'єкті вартістю 10 млн бат, яким володіли 3 роки, Withholding Tax продавця може становити 250 000-400 000 бат. Питання в тому, хто його несе: за законом це обов'язок продавця, але на переговорах сторони часто перерозподіляють навантаження.

Сценарій 3: Отримання орендного доходу

Іноземець, який здає кондо в оренду, зобов'язаний сплачувати прибутковий податок у Таїланді. За Revenue Code, дохід від оренди оподатковується за прогресивною шкалою:

• До 150 000 бат на рік - звільнення від податку
• 150 001 - 300 000 бат - 5%
• 300 001 - 500 000 бат - 10%
• 500 001 - 750 000 бат - 15%
• 750 001 - 1 000 000 бат - 20%
• 1 000 001 - 2 000 000 бат - 25%
• 2 000 001 - 5 000 000 бат - 30%
• Понад 5 000 000 бат - 35%

Важливий нюанс: орендодавець має право на вирахування витрат. Revenue Department дозволяє стандартне вирахування 30% без підтверджуючих документів (або фактичні витрати за наявності підтверджень). Це суттєво знижує ефективну ставку.

Приклад: при орендному доході 600 000 бат на рік після вирахування 30% оподатковувана база складе 420 000 бат. Податок: 0 + 7 500 + 12 000 = 19 500 бат, або 3,25% ефективна ставка.

Сценарій 4: Продаж об'єкта

При продажу іноземець як фізична особа сплачує Withholding Tax за прогресивною шкалою (утримується в Land Office), а також SBT 3,3% при володінні менше 5 років або Stamp Duty 0,5% при більш тривалому строку. Приріст капіталу окремо не оподатковується: Withholding Tax і є податком на дохід від продажу.

Основні ризики та помилки

1. Ігнорування оціночної вартості Land Department. Податки при угоді розраховуються не від ціни в контракті, а від оціночної вартості, встановленої державним кадастром. Ці цифри часто нижчі за ринкові на 20-40%, що працює на користь покупця. Але іноді, особливо для новобудов у популярних районах, розрив є мінімальним.

2. Незнання про Withholding Tax при оренді юрособі. Якщо орендар - тайська компанія або юридична особа, вона зобов'язана утримати 5% від суми оренди та перерахувати до Revenue Department. Цей платіж зараховується при річній декларації, але багато іноземців не подають декларацію і втрачають право на повернення переплати.

3. Нехтування угодами про уникнення подвійного оподаткування. Інвестори з країн, що мають відповідні угоди з Таїландом, можуть зараховувати сплачені в Таїланді податки у своїй країні резидентства. Без грамотного податкового планування є ризик заплатити податок двічі.

4. Неправильне структурування власності. Купівля через тайську компанію замість прямого володіння кондо може призвести до додаткових податків: корпоративний податок 20% на прибуток, а також податок при виплаті дивідендів 10%. Сукупне навантаження може перевищити 28%, тоді як фізична особа при оренді платить ефективні 3-10%.

5. Забування про щорічний податок на землю та будівлі. З 2020 року в Таїланді діє Land and Building Tax. Для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат ставка є символічною - 0,02% (200 бат з кожного мільйона). Але для незайнятих об'єктів ставка починається з 0,3% і зростає кожні три роки.

FAQ

Чи потрібен іноземцю податковий ідентифікаційний номер у Таїланді?

Так. Для подання податкової декларації з орендного доходу необхідний тайський Tax ID (TIN). Його оформляють у районному офісі Revenue Department за один візит за наявності паспорта та підтвердження адреси.

Який податок сплачується при купівлі кондо у фріхолд?

Основна витрата покупця - Transfer Fee 2% (часто ділиться з продавцем). Решта зборів (SBT, Withholding Tax) формально є обов'язком продавця.

Чи можна повернути ПДВ при купівлі?

Ні. VAT 7% включений у вартість об'єкта від забудовника, але не виділяється окремо і поверненню для фізичних осіб не підлягає.

Як оподатковується дохід від оренди для іноземця?

За прогресивною шкалою від 0 до 35%. При цьому допускається стандартне вирахування витрат 30%. Сплачений у Таїланді податок можна зарахувати при розрахунку податку у країні резидентства за наявності відповідної угоди.

Чи є податок на спадкування нерухомості?

Так. З 2016 року в Таїланді діє Inheritance Tax. Спадщина понад 100 млн бат оподатковується за ставкою 5% для прямих спадкоємців і 10% для решти. Для переважної більшості інвесторів цей поріг є неактуальним.

Яка ставка податку при продажу кондо через 7 років?

При володінні понад 5 років SBT не застосовується. Сплачується Stamp Duty 0,5% і Withholding Tax за прогресивною шкалою (залежить від оціночної вартості та строку володіння). Ефективна ставка зазвичай становить 1-3%.

Що станеться, якщо не подавати декларацію з орендного доходу?

Revenue Department має право нарахувати штраф до 200% від суми недоплаченого податку плюс пеню 1,5% на місяць. В останні роки тайські податкові органи активізували перевірки іноземних власників нерухомості.

Податкове навантаження на нерухомість у Таїланді залишається одним з найнижчих в Азії. При грамотному структуруванні угоди сукупні витрати на податки при купівлі, володінні та продажу кондо за 10 млн бат на горизонті 5-7 років не перевищать 5-7% від вартості об'єкта. Ключ до оптимізації - попереднє планування з кваліфікованим податковим консультантом до підписання контракту.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.