1,64 milioni di case vuote in Thailandia: bolla immobiliare o occasione per investire nel 2026?

Una unità abitativa su dieci in Thailandia risulta vuota. Secondo Thailand Business News, 1,64 milioni di immobili residenziali non hanno occupanti, per un valore complessivo di questo patrimonio 'morto' che raggiunge 3,45 mila miliardi di baht (circa 96 miliardi di dollari), una cifra paragonabile al PIL annuale dello Sri Lanka.

Per gli investitori internazionali che guardano ai condomini di Bangkok e delle provincie centrali, questo è un segnale diretto: il mercato di massa è sovraccarico, e comprare 'sulla carta' senza analizzare la location può significare capitale bloccato per anni. Diverso è il discorso per Phuket, dove secondo Bangkok Post il mercato residenziale di lusso dovrebbe restare solido anche nel 2026, sostenuto dalla domanda estera continua e dall'aumento dei prezzi dei terreni sulla costa occidentale.

Risposta rapida

• 1,64 milioni di immobili residenziali risultano vuoti in Thailandia, il maggiore eccesso di offerta nella storia del paese

• Il valore complessivo del patrimonio non occupato è di 3,45 mila miliardi di baht (circa 96 miliardi di dollari)

• La maggior parte delle unità vuote si concentra nella periferia di Bangkok e nelle provincie industriali del Centro

• Gli esperti chiedono riforme urgenti: limiti agli acquisti speculativi, tassa sugli immobili vuoti, revisione delle quote edilizie

• Il mercato turistico di Phuket e Koh Samui è molto meno colpito, grazie alla domanda estera stabile e alla scarsità di terreno disponibile

• Per un investitore la strategia corretta è puntare sulla rendita, non sulla speculazione sul prezzo

Fatti chiave

• Scala del problema: 1,64 milioni di unità vuote su un patrimonio abitativo totale thailandese di circa 17 milioni di immobili. La quota di case vacanti supera il 9%, oltre la soglia critica del 5-7% considerata dagli analisti internazionali

• Bangkok e periferia generano la maggior parte dell'eccedenza. Secondo stime di mercato, fino al 40% dei condomini vuoti riguarda progetti di fascia media (studio e 1-bedroom fino a 3 milioni di baht) in zone senza infrastrutture sviluppate

• Meccanismo di sovrapproduzione: gli sviluppatori thailandesi puntano su vendite 'sulla carta' prima ancora dell'inizio dei lavori. Gli acquirenti speculativi versano un acconto del 10-20%, contando di rivendere l'unità prima del completamento. Quando il mercato frena, queste unità restano invendute

• Vuoto fiscale: la Thailandia non ha una tassa efficace sugli immobili vuoti. La Land and Building Tax, introdotta nel 2020, prevede un'aliquota di solo 0,02-0,3% del valore stimato, insufficiente a incentivare vendita o affitto

• Quota estera occupata in modo diseguale: nei progetti top di Phuket e nel centro di Bangkok la quota estera (49% delle superfici) è esaurita completamente, mentre nei condomini di periferia è riempita solo al 5-15%

• BAM, la principale società thailandese di gestione asset in sofferenza, stima che il mercato non abbia ancora toccato il fondo: circa 700.000 unità invendute contro meno di 100.000 famiglie con reale potere d'acquisto, uno squilibrio di circa sette volte l'offerta rispetto alla domanda reale

• Rendita media da affitto dei condomini di massa nella periferia di Bangkok è scesa al 3-4% annuo lordo, mentre ville e condomini a Phuket offrono stabilmente il 6-8% grazie agli affitti brevi

Perché è successo tutto questo? Il mercato thailandese ha funzionato per decenni secondo un modello in cui lo sviluppatore costruisce, lo speculatore rivende, e l'utente finale arriva per ultimo. Nelle fasi di crescita questo schema arricchiva tutti. Ma dal 2022 la crescita dei prezzi nel segmento di massa si è rallentata, il potere d'acquisto della classe media thailandese è diminuito e i tassi sui mutui sono saliti. Il risultato sono magazzini di appartamenti invenduti che nessuno vuole comprare né affittare.

È importante capire che il problema è concentrato in segmenti e location specifiche. L'immobiliare turistico di Phuket, Koh Samui e Pattaya vive secondo regole diverse. Qui la domanda è generata da acquirenti stranieri e dal flusso turistico, che nel 2025 ha superato i 36 milioni di persone. Il terreno sulle isole è fisicamente limitato, e le nuove costruzioni sono frenate da normative ambientali rigide.

A conferma di questa resilienza, secondo Nation Thailand a Koh Samui si è registrata nella prima metà del 2026 una crescita senza precedenti dell'offerta di ville, oltre 800 nuove unità distribuite su 70-80 progetti, un ritmo di sviluppo che supera addirittura quello di Phuket, segno di un mercato turistico ancora molto vivo, seppur diverso da quello di massa della capitale.

FAQ

1,64 milioni di unità vuote significano un crollo dei prezzi?

Non per il mercato nel complesso, ma per segmenti specifici. I condomini di massa nella periferia di Bangkok, Nonthaburi, Samut Prakan mostrano già stagnazione dei prezzi e sconti fino al 10-15% sul prezzo di listino. Il segmento premium e gli immobili turistici mantengono stabilità di prezzo.

Quali zone di Bangkok sono più rischiose per l'acquisto?

L'eccesso di offerta maggiore si registra in periferia: Bang Na, Rangsit, Bang Yai, Lat Krabang. Sono aree di edilizia di massa, lontane dalle stazioni centrali BTS/MRT. Le zone centrali come Silom, Sathorn, Sukhumvit (da Nana a Phrom Phong) si comportano molto meglio.

Conviene comprare immobili in Thailandia nel 2026?

Sì, ma con precisione chirurgica. Immobili turistici con rendita da affitto garantita, proprietà nel centro di Bangkok vicine ai nodi di trasporto, ville a Phuket con vista mare: queste categorie restano interessanti. Il segmento di massa per la rivendita speculativa, no.

Come influisce l'eccesso di case vuote sulla rendita da affitto?

In modo diretto e negativo. L'eccesso di offerta comprime i canoni. Nelle zone sovrasature i proprietari sono costretti ad abbassare il prezzo del 15-25% rispetto alle aspettative iniziali per trovare un inquilino.

La Thailandia introdurrà una tassa sugli immobili vuoti?

Le discussioni sono in corso, ma non ci sono ancora leggi concrete approvate per il 2026. L'attuale Land and Building Tax è troppo bassa per spingere i proprietari a vendere o affittare gli immobili vuoti.

In cosa il mercato turistico di Phuket differisce da quello di Bangkok?

Per tre fattori critici: terreno limitato, domanda estera (che arriva fino al 70% degli acquirenti nel segmento premium) e alta rendita da affitto tramite locazioni brevi. Phuket non fa parte della zona di offerta eccedente. Secondo Knight Frank Thailand, tra gli acquirenti internazionali affluenti le ville superano i condomini in termini di preferenza, con priorità su lifestyle, sviluppatori affidabili e potenziale di reddito da affitto.

Qual è il budget minimo per un investimento sicuro?

Nel segmento turistico di Phuket l'ingresso parte da 5-7 milioni di baht (circa 140-200 mila dollari) per un condominio con società di gestione. Nel centro di Bangkok, da 4-6 milioni di baht per uno studio o 1-bedroom vicino alla BTS.

Gli stranieri possono comprare casa in Thailandia direttamente?

Gli stranieri possono acquistare condomini in freehold entro la quota estera (49% delle superfici del progetto). Ville e case si acquistano tramite leasehold di 30 anni, rinnovabile, o tramite una società thailandese. Va notato che le autorità hanno intensificato i controlli sulle strutture nominee non conformi, con ordini specifici in vigore dal 2026 e verifiche più stringenti sulla provenienza dei fondi.

Raccomandazione principale: evitate il segmento di massa dei condomini in periferia a Bangkok. Concentratevi su immobili con rendita da affitto dimostrata superiore al 6% nelle zone turistiche o su progetti premium nel centro della capitale. Verificate la percentuale di riempimento della quota estera e i dati reali sugli affitti prima di firmare il contratto.

Fonte: Bangkok Post

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