1,64 млн порожніх квартир у Таїланді: бульбашка чи шанс для інвестора у 2026 році

Кожна десята житлова одиниця в Таїланді стоїть порожньою. За даними Thailand Business News, 1,64 млн об'єктів житлової нерухомості не мають мешканців, а сукупна вартість цього 'мертвого' фонду сягає 3,45 трлн бат (близько 96 млрд доларів). Цифра порівнянна з річним ВВП Шрі-Ланки.

Для міжнародних інвесторів, які придивляються до кондомініумів Бангкока та материкових провінцій, це прямий сигнал: масовий ринок перегрітий, і сліпа купівля 'на етапі котловану' без аналізу локації може обернутися замороженим капіталом на роки. Втім, дані BAM, найбільшого тайського розпорядника проблемних активів, виглядають ще тривожніше: близько 700 000 непроданих одиниць протистоять менш ніж 100 000 домогосподарств із реальною купівельною спроможністю, тобто семикратне перевиробництво.

Швидка відповідь

• 1,64 млн житлових об'єктів у Таїланді порожні, формуючи найбільший навіс пропозиції в історії країни

• Сукупна вартість незайнятого житла становить 3,45 трлн бат (близько $96 млрд)

• Основна маса порожніх юнітів сконцентрована у передмістях Бангкока та промислових провінціях Центрального Таїланду

• За оцінкою BAM, співвідношення непроданих об'єктів до реальних покупців сягає 7 до 1 (700 000 юнітів проти 100 000 покупців)

• Курортна нерухомість Пхукета та Самуї постраждала значно менше через стійкий іноземний попит і дефіцит землі

• Для інвестора це означає необхідність точкового вибору: ставка на дохідність, а не на спекулятивне зростання ціни

Ключові факти

• Масштаб проблеми: 1,64 млн незайнятих одиниць житла при загальному житловому фонді Таїланду близько 17 млн об'єктів. Частка вакантного житла перевищує 9%, що вище критичного порогу в 5-7%, прийнятого більшістю міжнародних аналітиків

• Бангкок і передмістя генерують основний обсяг надлишку. За оцінками ринку, до 40% порожніх кондомініумів припадає на проекти масового сегмента (студії та 1-bedroom до 3 млн бат) у районах без розвиненої інфраструктури

• Механізм перевиробництва: тайські девелопери орієнтуються на обсяги продажів 'на папері' ще до початку будівництва. Покупці-спекулянти вносять передоплату 10-20%, розраховуючи перепродати юніт до завершення проекту. Коли ринок сповільнюється, ці юніти залишаються незатребуваними

• Податковий вакуум: у Таїланді відсутній ефективний податок на порожню нерухомість. Земельно-будівельний податок (Land and Building Tax), введений у 2020 році, передбачає ставку лише 0,02-0,3% від оціночної вартості, що не створює значного тиску на власників порожніх об'єктів

• Іноземна квота заповнена нерівномірно: у топових проектах Пхукета та центру Бангкока іноземна квота (49% площ) викуповується повністю, тоді як у приміських кондо вона заповнена лише на 5-15%

• Середня орендна дохідність масових кондо у передмістях Бангкока впала до 3-4% річних брутто, тоді як вілли та кондо на Пхукеті стабільно дають 6-8% за рахунок короткострокової оренди

• Ринок Пхукета залишається стійким у 2026 році: за прогнозом Knight Frank Thailand, наведеним у Bangkok Post, попит на розкішну житлову нерухомість острова зберігається завдяки іноземним покупцям, зростанню цін на землю західного узбережжя та інтересу до брендованих резиденцій, при цьому вілли випереджають кондо за популярністю серед заможних міжнародних покупців

Чому так сталося? Тайський ринок нерухомості десятиліттями працював за моделлю, у якій девелопер будує, спекулянт перепродає, а кінцевий користувач з'являється в останню чергу. У періоди зростання ця схема збагачувала всіх учасників. Але з 2022 року зростання цін у масовому сегменті сповільнилося, купівельна спроможність тайського середнього класу знизилася, а ставки за іпотекою зросли. Результат - склади непроданих квартир, які ніхто не хоче ні купувати, ні орендувати.

Важливо розуміти: проблема сконцентрована у певних сегментах і локаціях. Курортна нерухомість Пхукета, Самуї та Паттайї живе за іншими правилами. Тут попит формується іноземними покупцями та туристичним потоком, який у 2025 році перевищив 36 млн осіб. Земля на островах фізично обмежена, а нове будівництво стримується жорсткими екологічними нормами. Крім того, посилення контролю над номінальним володінням через накази DBD, що набувають чинності у 2026 році, поки що суттєво не позначилося на іноземному попиті у курортних зонах: за спостереженнями Juwai IQI, покупці стали обережнішими та частіше уточнюють структуру власності, але загальний інтерес до Пхукета, Самуї та Панґану залишається високим.

Джерело: Bangkok Post

FAQ

Чи означає 1,64 млн порожніх юнітів обвал цін?

Не загалом по ринку, а у конкретних сегментах. Масові кондомініуми у передмістях Бангкока, Нонтабурі, Самутпракан вже демонструють стагнацію цін і зростання знижок до 10-15% від прайсу. Преміальний сегмент і курортні об'єкти зберігають цінову стійкість.

Які райони Бангкока найризикованіші для купівлі?

Найбільший надлишок пропозиції фіксується на периферії: Банг На, Ранг Сіт, Банг Яй, Лат Крабанг. Це райони з масовою забудовою, віддалені від центральних станцій BTS/MRT. Центральні райони Сілом, Сатхорн, Сукхумвіт (від Нана до Пхром Пхонг) почуваються значно краще.

Чи варто взагалі купувати нерухомість у Таїланді у 2026 році?

Так, але з хірургічною точністю. Курортна нерухомість із гарантованим орендним потоком, об'єкти в центрі Бангкока поблизу транспортних вузлів, вілли на Пхукеті з видом на море - ці категорії залишаються привабливими. Масовий сегмент для спекулятивної перепродажі - ні.

Як порожнє житло впливає на орендну дохідність?

Прямо і негативно. Надлишок пропозиції тисне на орендні ставки. У перенасичених районах орендодавці змушені знижувати ціну на 15-25% відносно початкових очікувань, щоб знайти орендаря.

Чи запровадить Таїланд податок на порожню нерухомість?

Обговорення тривають, але конкретних законопроектів на 2026 рік не ухвалено. Чинний земельно-будівельний податок надто малий, щоб стимулювати власників продавати чи здавати порожні об'єкти.

Чим курортний ринок Пхукета відрізняється від бангкокського?

Трьома критичними факторами: обмежена земля, іноземний попит (становить до 70% покупців у преміальному сегменті) та висока орендна дохідність через короткострокову оренду. Пхукет не входить у зону надлишкової пропозиції.

Який мінімальний бюджет для безпечної інвестиції?

У курортному сегменті Пхукета вхід починається від 5-7 млн бат (близько $140-200 тис.) за кондомініум із керуючою компанією. У центрі Бангкока - від 4-6 млн бат за студію або 1-bedroom поблизу BTS.

Чи можуть іноземці купити житло в Таїланді напряму?

Іноземці мають право придбавати кондомініуми у фрихолд у межах іноземної квоти (49% площ проекту). Вілли та будинки купуються через лізхолд на 30 років з можливістю продовження або через тайську компанію.

Головна рекомендація: уникайте масового сегмента кондо у передмістях Бангкока. Сфокусуйтеся на об'єктах із доведеною орендною дохідністю вище 6% у курортних зонах або на преміальних проектах у центрі столиці. Перевіряйте відсоток заповнення іноземної квоти та реальні дані з оренди до підписання договору.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.