Tasse per investitori stranieri in Thailandia: guida completa 2026

Nel 2024 gli stranieri hanno investito oltre 100 miliardi di baht nel mercato immobiliare thailandese, secondo i dati del REIC. Ognuno di loro ha dovuto confrontarsi con un sistema fiscale che funziona in modo molto diverso rispetto a quello europeo o nordamericano. Il carico fiscale complessivo, tra acquisto, possesso e vendita, può oscillare tra l'1,1% e il 10% o oltre del valore dell'immobile a seconda dello scenario.

L'errore più comune tra i nuovi investitori è cercare una singola 'imposta immobiliare' in Thailandia. Questo paese non ne ha una. Esiste invece un insieme di imposte e trattenute che si attivano in fasi diverse del ciclo di vita dell'investimento. Ogni fase ha le sue regole e i suoi importi. Sbagliare anche una sola di esse può costare decine di migliaia di baht.

Risposta rapida

• Transfer Fee (imposta di trasferimento): 2% del valore catastale. Di norma viene suddivisa al 50% tra acquirente e venditore
• Stamp Duty (imposta di bollo): 0,5% del valore catastale o contrattuale, a seconda di quale sia più alto. Non si applica se entra in gioco la SBT
• Specific Business Tax (SBT): 3,3% sulla vendita di immobili detenuti da meno di 5 anni
• Withholding Tax sulla vendita: calcolata su scala progressiva da 5% a 35%, trattenuta direttamente al Land Department
• Imposta sul reddito da locazione per i non residenti: aliquota fissa del 15% (withholding tax) oppure scala progressiva in fase di dichiarazione
• Land and Building Tax annuale: da 0,02% a 0,3% a seconda dell'utilizzo dell'immobile

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Acquisto di un appartamento per uso personale

Un investitore straniero acquista un appartamento in un condominio per 5 milioni di baht sul mercato secondario. Il venditore detiene l'immobile da 3 anni. Al momento della registrazione al Land Department:

• Transfer Fee: 100.000 baht (2%), spesso divisa a metà
• SBT: 165.000 baht (3,3%), a carico del venditore poiché la proprietà ha meno di 5 anni
• Withholding Tax: calcolata per il venditore su scala progressiva

Per l'acquirente il costo effettivo è circa 50.000 baht (la sua metà della Transfer Fee). Gli altri oneri ricadono sul venditore, ma nella pratica vengono già incorporati nel prezzo di vendita.

Scenario 2 - Acquisto a scopo locativo

Una villa a Phuket da 15 milioni di baht detenuta tramite società thailandese, affittata a 80.000 baht al mese. Il reddito da locazione è soggetto a:

• Withholding Tax sulla locazione: se il conduttore è una persona giuridica (es. società di gestione), è tenuto a trattenere il 5% sui pagamenti al locatore persona giuridica. Se il locatore è persona fisica, si applica la scala progressiva
• Imposta sul reddito societario: 20% sull'utile netto, se l'immobile è intestato a una società
• Land and Building Tax: per uso commerciale l'aliquota è 0,3% del valore catastale

Reddito annuo da locazione: 960.000 baht. Imposta fondiaria: circa 45.000 baht. Imposta societaria (dopo detrazioni): tra 100.000 e 150.000 baht circa.

Scenario 3 - Rivendita rapida dopo 2 anni

Appartamento acquistato off-plan a 4 milioni di baht, rivenduto a 6 milioni di baht. Periodo di possesso inferiore a 5 anni.

• Transfer Fee: 120.000 baht (2% del valore catastale)
• SBT: 198.000 baht (3,3%)
• Withholding Tax: calcolata sul valore catastale con scala progressiva ponderata per gli anni di possesso. Per 2 anni si stima tra 200.000 e 300.000 baht

Il carico fiscale totale in caso di rivendita rapida può raggiungere il 7-10% del prezzo di vendita.

Rischi principali ed errori

Errore 1 - Ignorare il valore catastale. Il Land Department calcola le imposte sul valore catastale (appraised value) quando questo supera il prezzo contrattuale. L'investitore può trovarsi a pagare cifre inaspettate se non ha verificato questo dato prima di firmare.

Errore 2 - Acquistare tramite una societa senza attivita reale. Le autorita thailandesi verificano con crescente attenzione le societa che hanno come unico asset un immobile residenziale. Le sanzioni e le imposte aggiuntive possono superare qualsiasi risparmio fiscale. Nel 2025 il Revenue Department ha intensificato i controlli sulle strutture nominali.

Errore 3 - Non considerare la SBT nella pianificazione della rivendita. Un extra del 3,3% su immobili detenuti meno di 5 anni riduce significativamente la redditivita di una strategia di flip a breve termine.

Errore 4 - Non conservare la documentazione fiscale. Per beneficiare delle convenzioni contro la doppia imposizione, e indispensabile disporre del certificato di residenza fiscale e della prova del pagamento delle imposte in Thailandia. Senza questi documenti il credito d'imposta nel paese di residenza non e riconoscibile.

Errore 5 - Non presentare la dichiarazione dei redditi thailandese. Anche quando la withholding tax e gia stata trattenuta dal conduttore, presentare la dichiarazione annuale (moduli PND 90/91) puo generare un rimborso dell'eccedenza versata. Chi non presenta la dichiarazione non puo ottenere alcun rimborso.

FAQ

Qual e il costo fiscale complessivo per un acquirente straniero di un condominio in Thailandia?

L'acquirente paga di norma la propria quota di Transfer Fee: il 1% del valore catastale (meta del 2% totale). In caso di acquisto direttamente dal costruttore le condizioni possono variare: alcuni developer coprono tutti gli oneri nell'ambito di promozioni commerciali.

Esiste un'imposta annuale sugli immobili in Thailandia?

Si. Dal 2020 e in vigore la Land and Building Tax. Per gli immobili residenziali l'aliquota e 0,02% del valore catastale. I primi 50 milioni di baht di valore dell'abitazione principale (con residenza registrata) sono esenti. Per gli stranieri privi di registrazione anagrafica l'esenzione non si applica.

Il reddito da locazione e tassato in Thailandia?

Si. Se il conduttore e una persona giuridica (societa di gestione, hotel), e obbligato a trattenere la withholding tax. L'aliquota per una persona fisica non residente e del 15% sull'importo del canone. Un residente fiscale puo invece presentare la dichiarazione e applicare la scala progressiva, spesso piu favorevole.

Come si puo ridurre l'imposta sulla vendita?

Il metodo principale e detenere l'immobile per piu di 5 anni. Cio elimina l'obbligo di pagare la SBT (3,3%) e la sostituisce con la Stamp Duty (0,5%), con un risparmio netto di 2,8 punti percentuali. Inoltre la withholding tax viene calcolata ripartendo il guadagno sugli anni di possesso, riducendo l'aliquota effettiva.

La SBT si applica anche agli immobili ricevuti in eredita?

No. La SBT si applica unicamente alle vendite di tipo commerciale. Gli immobili trasferiti per successione o donazione tra parenti diretti sono esonerati dalla SBT, ma restano soggetti alla Transfer Fee con aliquote ridotte.

Chi paga le imposte nella transazione, acquirente o venditore?

Per legge la Transfer Fee e divisa 50/50. La SBT e la Withholding Tax sono obblighi del venditore. Tuttavia nel contratto le parti possono ridistribuire i costi. E fondamentale leggere attentamente il contratto di compravendita prima di firmare.

L'IVA si applica all'acquisto di immobili?

L'IVA al 7% si applica solo all'acquisto da un costruttore registrato come soggetto IVA. Di norma e gia inclusa nel prezzo di vendita. Sul mercato secondario l'IVA non si applica.

Cosa succeede se si e residenti fiscali in un paese europeo e si vende un immobile in Thailandia?

Molti paesi europei hanno convenzioni contro la doppia imposizione con la Thailandia. In linea generale le plusvalenze immobiliari sono tassate nel paese in cui si trova il bene (Thailandia). Il paese di residenza puo poi applicare un credito d'imposta per le imposte gia versate in Thailandia. E consigliabile verificare la specifica convenzione bilaterale applicabile.

Il sistema fiscale thailandese premia chi pianifica con un orizzonte temporale lungo. Detenere un immobile per oltre 5 anni, strutturare correttamente la proprieta e presentare le dichiarazioni nei termini previsti sono le leve piu efficaci per ridurre il carico fiscale complessivo, talvolta fino alla meta rispetto a strategie di breve periodo.

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