Податки для іноземних інвесторів у Таїланді: повний гід 2026

У 2024 році іноземці вклали в тайську нерухомість понад 100 млрд бат (за даними REIC). Кожен із них зіткнувся з однією і тією самою задачею: розібратися в податковій системі, яка працює принципово інакше, ніж у Європі чи більшості країн Азії. Податкове навантаження при купівлі, володінні та продажу нерухомості в Таїланді може коливатися від 1,1% до 10%+ від вартості об'єкта залежно від сценарію.

Головна пастка для початківця: у Таїланді немає єдиного 'податку на нерухомість'. Натомість існує набір зборів і утримань, що виникають на різних етапах інвестиційного циклу. Помилка на будь-якому з них коштує реальних грошей.

Швидка відповідь

• Transfer Fee (збір за перехід права) становить 2% від оціночної вартості. Зазвичай ділиться порівну між покупцем і продавцем
• Гербовий збір (Stamp Duty) - це 0,5% від оціночної або контрактної ціни (береться більша). Не сплачується, якщо застосовується SBT
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% при продажу нерухомості, якщо об'єкт перебував у власності менше 5 років
• Withholding Tax при продажу розраховується за прогресивною шкалою від 5% до 35% і утримується в Земельному департаменті
• Податок на оренду для нерезидентів - 15% фіксована ставка (withholding tax) або за прогресивною шкалою при поданні декларації
• Щорічний податок на землю та будівлі становить від 0,02% до 0,3% залежно від призначення об'єкта

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля кондо для особистого проживання

Іноземець купує квартиру в кондомініумі за 5 млн бат на вторинному ринку. Продавець володів об'єктом 3 роки. Витрати при реєстрації угоди в Land Department:

• Transfer Fee: 100 000 бат (2%), часто ділиться 50/50
• SBT: 165 000 бат (3,3%), сплачує продавець (об'єкт менше 5 років)
• Withholding Tax: розраховується для продавця за прогресивною шкалою

Підсумок для покупця: приблизно 50 000 бат (його половина Transfer Fee). Решта витрат лягає на продавця, проте на практиці продавець закладає їх у ціну.

Сценарій 2: інвестиційна купівля з подальшою здачею в оренду

Вілла на Пхукеті за 15 млн бат через тайську компанію, здається в оренду за 80 000 бат/міс. Орендний дохід оподатковується:

• Withholding Tax при оренді: орендар-юрособа зобов'язаний утримати 5% при виплаті оренди юрособі. Якщо орендодавець - фізична особа, ставка розраховується за прогресивною шкалою
• Корпоративний податок (якщо об'єкт оформлений на компанію): 20% від чистого прибутку
• Щорічний податок на землю та будівлі: при комерційному використанні ставка становить 0,3% від оціночної вартості

Річний орендний дохід: 960 000 бат. Податок на землю: 45 000 бат. Корпоративний податок (після вирахування витрат): орієнтовно 100 000-150 000 бат.

Сценарій 3: перепродаж (фліппінг) через 2 роки

Квартира куплена off-plan за 4 млн бат, продається за 6 млн бат. Володіння менше 5 років.

• Transfer Fee: 120 000 бат (2% від оцінки)
• SBT: 198 000 бат (3,3%)
• Withholding Tax: розраховується від оціночної вартості за прогресивною шкалою з урахуванням років володіння. Для 2 років - орієнтовно 200 000-300 000 бат

Загальне податкове навантаження при швидкому перепродажу може досягати 7-10% від ціни продажу.

Подвійне оподаткування: що потрібно знати міжнародному інвестору

Таїланд уклав угоди про уникнення подвійного оподаткування з понад 60 країнами. Для більшості європейських інвесторів та резидентів інших юрисдикцій ключові принципи такі:

• Дохід від оренди оподатковується в країні розташування об'єкта (Таїланд). Країна резидентства інвестора, як правило, надає залік сплаченого тайського податку
• Приріст капіталу при продажу також оподатковується в Таїланді. Залік можливий за наявності документів про сплату податку
• На практиці тайський податок часто нижчий, ніж відповідний податок у країні резидентства інвестора, тому може виникнути доплата

Важливий нюанс 2026 року: Таїланд з 1 січня 2024 року почав оподатковувати світовий дохід резидентів, якщо кошти переводяться до країни в тому самому податковому році. Для тих, хто проводить у Таїланді більше 180 днів, це створює додаткові зобов'язання.

Основні ризики та помилки

Помилка 1: ігнорування оціночної вартості. Земельний департамент розраховує податки не від контрактної ціни, а від оціночної вартості (appraised value), якщо вона вища. Інвестор може бути неприємно здивований підсумковою сумою.

Помилка 2: купівля через компанію без реального бізнесу. Тайська влада активно перевіряє компанії з єдиним активом у вигляді нерухомості. Штрафи та донарахування можуть перевищити заощадження. У 2025 році Revenue Department посилив контроль за номінальними структурами.

Помилка 3: неврахування SBT при плануванні перепродажу. Додаткові 3,3% при володінні менше 5 років суттєво знижують дохідність короткого фліпу.

Помилка 4: відсутність документів для уникнення подвійного оподаткування. Без сертифіката податкового резидентства та підтвердження сплати податку в Таїланді залік у країні резидентства неможливий. Подвійна сплата стає реальністю.

Помилка 5: неподання тайської декларації. Навіть якщо withholding tax утримано орендарем, подання річної декларації (PND 90/91) може призвести до повернення переплаченого податку. Без декларації повернення неможливе.

FAQ

Який загальний податок сплачує покупець кондо в Таїланді?

Покупець зазвичай сплачує свою частку Transfer Fee - це 1% від оціночної вартості (половина від 2%). При купівлі від забудовника умови можуть відрізнятися: деякі девелопери беруть усі збори на себе в рамках промоакцій.

Чи є в Таїланді щорічний податок на нерухомість?

Так. З 2020 року діє Land and Building Tax. Для житлової нерухомості ставка становить 0,02% від оціночної вартості. Перші 50 млн бат вартості основного житла (з пропискою) звільнені від податку. Для іноземців без прописки пільга не застосовується.

Чи оподатковується орендний дохід у Таїланді?

Так. Якщо орендар - юридична особа (керуюча компанія, готель), вона зобов'язана утримати withholding tax. Ставка для фізичної особи-нерезидента - 15% від суми оренди. Резидент може подати декларацію і перерахувати за прогресивною шкалою.

Чи можна зменшити податок при продажу?

Головний спосіб - володіти об'єктом більше 5 років. Це знімає зобов'язання сплачувати SBT (3,3%) і замінює його Stamp Duty (0,5%). Економія: 2,8% від вартості. Крім того, withholding tax розраховується з розподілом прибутку на кількість років володіння, що знижує ефективну ставку.

Чи оподатковується ПДВ купівля нерухомості?

ПДВ (VAT) 7% застосовується лише при купівлі у забудовника, зареєстрованого як платник ПДВ. Як правило, ПДВ уже включено в ціну продажу. На вторинному ринку ПДВ не застосовується.

Хто сплачує податки при угоді - покупець чи продавець?

За законом Transfer Fee ділиться 50/50. SBT і Withholding Tax - обов'язок продавця. Проте в контракті сторони можуть перерозподілити витрати. Уважно читайте договір купівлі-продажу.

Який податок сплачує тайська компанія з орендного доходу?

Корпоративний податок на прибуток становить 20%. Але чистий прибуток розраховується після вирахування витрат: амортизації будівлі, зарплат, комунальних послуг, ремонту. Ефективна ставка може бути значно нижчою.

Практичний чеклист перед угодою

• Запитайте оціночну вартість об'єкта в Land Department до підписання контракту
• Уточніть, скільки років продавець володіє об'єктом (впливає на SBT)
• Зафіксуйте в договорі, хто сплачує кожен вид збору
• Підготуйте сертифікат податкового резидентства для заліку за угодою про уникнення подвійного оподаткування
• Проконсультуйтеся з тайським податковим консультантом - вартість консультації 5 000-15 000 бат, потенційна економія - сотні тисяч

Податкова система Таїланду винагороджує тих, хто планує на довгому горизонті. Володіння більше 5 років, грамотна структура власності та своєчасне подання декларацій здатні скоротити загальне податкове навантаження вдвічі.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.