Tasse immobiliari in Thailandia: 7 pagamenti che nessuno vi dice

Chi acquista un condominio a Phuket nel 2026 al prezzo di 10 milioni di baht si troverà a sostenere tra 650.000 e 850.000 baht di tasse e oneri aggiuntivi, a seconda della tipologia di transazione e dello status del venditore. Si tratta del 6,5-8,5% in più rispetto al prezzo dell'immobile. Una cifra che la maggior parte degli agenti immobiliari preferisce comunicare solo all'ultimo momento.

La Thailandia non impone una tassa speciale per i non residenti stranieri al momento dell'acquisto. Tuttavia, il carico fiscale complessivo si compone di sette voci distinte: la tassa di trasferimento della proprietà, l'imposta di bollo, la Specific Business Tax, la ritenuta alla fonte, la tassa fondiaria annuale, l'imposta sul reddito da locazione e la potenziale doppia imposizione nel paese di residenza fiscale dell'acquirente.

Risposta rapida

• Transfer fee - 2% del valore catastale dell'immobile, solitamente suddiviso al 50% tra venditore e acquirente
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% applicata alla vendita di immobili posseduti da meno di 5 anni
• Stamp duty (imposta di bollo) - 0,5%, applicata solo se l'SBT non è dovuta
• Withholding tax (ritenuta alla fonte) - dall'1% al 35% in base allo status del venditore (persona fisica o società)
• Land and Building Tax - dallo 0,02% allo 0,7% annuo, in funzione della destinazione d'uso dell'immobile
• Imposta sul reddito da locazione - scala progressiva dallo 0% al 35% per i non residenti
• Accordo contro la doppia imposizione (DTAA) - la Thailandia ha stipulato convenzioni fiscali con numerosi paesi; verificare la propria situazione specifica con un consulente fiscale

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Acquisto di un condominio per uso personale

L'acquirente paga la propria quota del transfer fee, pari all'1% del valore catastale. Se il venditore è una persona fisica che ha posseduto l'immobile per più di 5 anni, l'SBT non si applica. Al suo posto viene versata l'imposta di bollo dello 0,5%, che ricade generalmente sul venditore. La ritenuta alla fonte è calcolata con aliquota progressiva sul valore catastale e sul periodo di possesso. La tassa fondiaria annuale per un immobile residenziale utilizzato dal proprietario è pari allo 0,02% del valore catastale. Per un condominio da 10 milioni di baht, ciò corrisponde a circa 2.000 baht l'anno - una cifra trascurabile.

Scenario 2 - Acquisto a scopo di investimento con successiva locazione

La situazione cambia radicalmente. Il reddito da locazione è tassato secondo la scala progressiva della Personal Income Tax (PIT) thailandese. I non residenti non beneficiano delle detrazioni sui primi 150.000 baht riservate ai residenti fiscali. Per un reddito annuo da affitti di 600.000 baht, l'aliquota effettiva si attesta intorno al 10-15%. La società di gestione o l'inquilino-persona giuridica sono tenuti a trattenere una ritenuta del 5% alla fonte ad ogni pagamento. Tale ritenuta viene poi scomputata al momento della dichiarazione annuale.

Per i proprietari che affittano tramite piattaforme come Airbnb, il Revenue Department thailandese ha intensificato i controlli nel biennio 2025-2026. Le piattaforme digitali sono ora obbligate a trasmettere i dati sui redditi degli host.

Scenario 3 - Acquisto e rivendita entro 5 anni

In caso di rivendita prima del compimento del quinto anno di possesso, il venditore è soggetto alla Specific Business Tax del 3,3% (3% di imposta più il 10% di addizionale locale) calcolata sul maggiore tra il prezzo di vendita e il valore catastale. A ciò si aggiunge la ritenuta alla fonte. Per un condominio rivenduto a 12 milioni di baht dopo 3 anni di possesso, il carico fiscale complessivo a carico del venditore si aggira intorno ai 700.000-900.000 baht. Questo dato deve essere inserito nel modello di rendimento già in fase di pianificazione.

Scenario 4 - Doppia imposizione per investitori internazionali

La Thailandia ha stipulato accordi contro la doppia imposizione (DTAA) con numerosi paesi. In linea generale, secondo questi trattati, il reddito immobiliare è tassabile nel paese in cui si trova il bene, ovvero in Thailandia. Tuttavia, il paese di residenza fiscale dell'investitore può comunque tassare i redditi mondiali. Le imposte pagate in Thailandia vengono scomputate dagli obblighi nel paese di residenza, a condizione che si produca un Tax Clearance Certificate emesso dal Revenue Department. È indispensabile verificare la propria situazione con un consulente fiscale qualificato sia in Thailandia sia nel proprio paese di residenza.

Un aspetto rilevante per il 2026: dal 1° gennaio 2024 la Thailandia tassa i redditi di fonte estera trasferiti nel paese nello stesso anno fiscale in cui sono stati prodotti. Chi è diventato residente fiscale thailandese (soggiorno superiore a 180 giorni l'anno) deve prestare particolare attenzione a questo punto.

Rischi principali ed errori

1. Fidarsi degli accordi verbali sulla ripartizione delle tasse. Il transfer fee al 50/50 è una prassi consolidata, non una norma di legge. Per default, secondo il Land Code, il transfer fee è a carico dell'acquirente, mentre la ritenuta alla fonte e l'SBT competono al venditore. Ogni accordo deve essere esplicitamente indicato nel contratto di compravendita.

2. Ignorare la ritenuta alla fonte nel calcolo del rendimento. Molti investitori calcolano il rendimento da locazione al lordo. Il rendimento reale, dopo la ritenuta del 5% alla fonte e l'imposta annuale PIT, può essere inferiore di 2-3 punti percentuali rispetto alle stime iniziali.

3. Omettere la dichiarazione fiscale nel paese di residenza. Anche avendo pagato tutte le imposte in Thailandia, la legislazione del paese di residenza può richiedere la dichiarazione del reddito estero. Ignorare questo obbligo espone a sanzioni significative.

4. Errore nel computo del periodo di possesso. I cinque anni si contano dalla data di registrazione presso il Land Department, non dalla data di firma del contratto. Vendere anche solo qualche giorno prima dello scadere del termine comporta l'applicazione dell'SBT del 3,3%.

5. Incomprensione del valore catastale. Il Land Department utilizza una propria valutazione (appraised value), spesso inferiore al prezzo di mercato. Le imposte vengono calcolate sul maggiore tra il prezzo contrattuale e il valore catastale. Indicare un prezzo artificialmente basso nel contratto non produce alcun risparmio fiscale se la stima dell'ufficio è superiore.

6. Dimenticare la tassa fondiaria annuale. La Land and Building Tax è stata introdotta nel 2020. Le aliquote sono contenute, ma il mancato pagamento comporta interessi di mora dell'1% mensile e sanzioni fino al 40% dell'imposta dovuta.

FAQ

Gli stranieri pagano più tasse dei cittadini thailandesi sull'immobiliare? No. Le aliquote fiscali su acquisto, possesso e vendita di immobili sono identiche per cittadini thailandesi e stranieri. L'unica differenza riguarda alcune detrazioni PIT riservate ai residenti fiscali.

Quanto costa la registrazione del passaggio di proprietà? Il transfer fee è pari al 2% del valore catastale dell'immobile. In pratica viene solitamente suddiviso a metà tra venditore e acquirente, ma è oggetto di trattativa.

È necessario pagare un'imposta patrimoniale ogni anno? Si. Dal 2020 è in vigore la Land and Building Tax. Per gli immobili residenziali con valore fino a 50 milioni di baht l'aliquota è dello 0,02% del valore catastale. Per immobili di valore superiore l'aliquota sale fino allo 0,1%.

Come evitare la doppia imposizione sul reddito da locazione? Occorre presentare la dichiarazione dei redditi in entrambi i paesi allegando la documentazione dell'imposta pagata in Thailandia (Tax Clearance Certificate). L'imposta thailandese viene scomputata dagli obblighi fiscali nel paese di residenza, in presenza di un DTAA applicabile.

Quali imposte si pagano alla rivendita di un condominio a Phuket? Dipende dal periodo di possesso. Meno di 5 anni: SBT 3,3% + ritenuta alla fonte. Più di 5 anni: imposta di bollo 0,5% + ritenuta alla fonte. La ritenuta alla fonte è calcolata con aliquota progressiva tra il 5% e il 35%.

È possibile ottenere detrazioni sull'imposta sul reddito in Thailandia? Solo i residenti fiscali thailandesi (soggiorno di almeno 180 giorni l'anno) possono applicare le detrazioni standard. I non residenti sono tassati sull'intero reddito prodotto.

Chi paga la ritenuta alla fonte in caso di acquisto da un costruttore? Acquistando da una persona giuridica (costruttore), la ritenuta alla fonte è pari all'1% del prezzo di vendita o del valore catastale - si prende il maggiore dei due. Questo obbligo fiscale è a carico del venditore.

Qual è la scadenza per la dichiarazione dei redditi in Thailandia? La dichiarazione PND.90 (per persone fisiche con redditi non da lavoro dipendente) deve essere presentata entro il 31 marzo dell'anno successivo a quello di riferimento. La presentazione online tramite il sito del Revenue Department è possibile fino all'8 aprile.

Una pianificazione fiscale accurata per l'acquisto di un immobile in Thailandia deve iniziare prima della firma del contratto, non dopo. Comprendere tutte e sette le voci di costo consente di calcolare con precisione il reale costo di proprietà ed evitare sorprese sgradite al momento della rivendita.

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