Податки на нерухомість у Таїланді: 7 платежів, які приховують брокери

У 2026 році іноземний покупець кондомініуму на Пхукеті вартістю 10 млн бат заплатить від 650 000 до 850 000 бат у вигляді податків і зборів залежно від типу угоди та статусу продавця. Це 6,5-8,5% понад ціну об'єкта. Саме цю цифру більшість брокерів воліють називати 'в останній момент'.

Таїланд не стягує з іноземців окремого 'податку для нерезидентів' під час купівлі. Але сукупне податкове навантаження складається з семи окремих платежів: збір за реєстрацію переходу права, гербовий збір, спеціальний бізнес-податок, утримання у джерела, щорічний земельний податок, податок на орендний дохід і потенційне подвійне оподаткування в країні резидентства.

Швидка відповідь

• Transfer fee (збір за перехід права) - 2% від оціночної вартості об'єкта, зазвичай ділиться 50/50 між продавцем і покупцем
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% при продажу об'єкта, яким володіли менше 5 років
• Stamp duty (гербовий збір) - 0,5%, стягується лише якщо SBT не застосовується
• Withholding tax (утримання у джерела) - від 1% до 35% залежно від статусу продавця (фізична особа або компанія)
• Land and Building Tax - від 0,02% до 0,7% щорічно залежно від призначення об'єкта
• Прибутковий податок на оренду - прогресивна шкала від 0% до 35% для нерезидентів
• Угода про уникнення подвійного оподаткування між Таїландом і країнами ЄС, Великою Британією, Австралією та іншими діє через мережу DTAA

Сценарії та варіанти

Купівля кондо для особистого проживання

Покупець сплачує свою частку transfer fee - це 1% від оціночної вартості. Якщо продавець є фізичною особою, яка володіла об'єктом понад 5 років, SBT не нараховується. Замість нього сплачується гербовий збір 0,5%, який зазвичай бере на себе продавець. Withholding tax розраховується за прогресивною шкалою на основі оціночної вартості та терміну володіння. Щорічний земельний податок для житлового об'єкта, що використовується власником, становить 0,02% від оціночної вартості. Для кондо вартістю 10 млн бат це приблизно 2 000 бат на рік - незначна сума для власного житла.

Інвестиційна купівля з подальшою здачею в оренду

Картина змінюється кардинально. Орендний дохід оподатковується за прогресивною шкалою Personal Income Tax Таїланду. Нерезиденти не отримують вирахувань на перші 150 000 бат, доступних резидентам. При річному доході від оренди у 600 000 бат ефективна ставка становитиме близько 10-15%. Керуюча компанія або орендар-юридична особа зобов'язані утримувати withholding tax 5% у джерела при кожній виплаті. Цей утриманий податок зараховується під час подачі річної декларації.

Для власників, які здають житло через платформи на кшталт Airbnb, Департамент податків Таїланду (Revenue Department) посилив контроль у 2025-2026 роках. Цифрові платформи зобов'язані передавати дані про доходи господарів.

Купівля та перепродаж протягом 5 років

При перепродажу до закінчення 5 років володіння продавець сплачує Specific Business Tax 3,3% (3% податок плюс 10% місцева надбавка) від продажної або оціночної вартості - береться більша сума. Плюс withholding tax. При продажу кондо за 12 млн бат після 3 років володіння сукупні податки продавця складуть порядку 700 000-900 000 бат. Це необхідно закладати в модель прибутковості.

Подвійне оподаткування для міжнародних інвесторів

Таїланд уклав угоди про уникнення подвійного оподаткування (DTAA) з понад 60 країнами, включно з Францією, Німеччиною, Великою Британією, Австралією, Сінгапуром та іншими. Згідно зі стандартними положеннями цих угод, дохід від нерухомості оподатковується в країні розташування об'єкта - тобто в Таїланді. Податок, сплачений у Таїланді, зараховується в рахунок зобов'язань у країні резидентства інвестора.

Важливий нюанс 2026 року: Таїланд з 1 січня 2024 року оподатковує доходи з іноземних джерел, переведені до країни в тому самому податковому році. Для тих, хто став тайським податковим резидентом (проживання понад 180 днів на рік), це створює нову зону уваги.

Порівняльна таблиця податкового навантаження

Основні ризики та помилки

1. Довіра усним домовленостям про розподіл податків. Transfer fee '50/50' - це звичай, а не закон. За замовчуванням згідно з Land Code, transfer fee платить покупець, а withholding tax і SBT - продавець. Все має бути зафіксоване в договорі купівлі-продажу.

2. Ігнорування withholding tax при розрахунку прибутковості. Багато інвесторів рахують прибутковість від оренди 'брудну'. Реальна цифра після утримання 5% у джерела та річного PIT може бути на 2-3 відсоткові пункти нижчою.

3. Неподання декларації в країні резидентства. Навіть якщо ви сплатили всі податки в Таїланді, законодавство більшості країн вимагає декларувати зарубіжний дохід. Ігнорування цього обов'язку загрожує штрафами.

4. Помилка з терміном володіння. П'ять років відраховуються від дати реєстрації в Land Department, а не від дати підписання договору. Продаж на кілька днів раніше терміну обернеться додатковим SBT у 3,3%.

5. Нерозуміння оціночної вартості. Land Department використовує власну оцінку (appraised value), яка часто нижча за ринкову ціну. Податки розраховуються від більшої з двох сум: контрактної або оціночної. Заниження ціни в договорі не спрацює, якщо оцінка відомства вища.

6. Забутий земельний податок. Land and Building Tax введений у 2020 році. Ставки невеликі, але несплата веде до пені 1% на місяць і штрафу до 40% від суми.

FAQ

Чи платить іноземець у Таїланді більше податків, ніж громадянин країни?

Ні. Податкові ставки на купівлю, володіння та продаж нерухомості однакові для громадян Таїланду та іноземців. Різниця лише в тому, що нерезиденти не отримують деяких вирахувань за PIT.

Скільки коштує реєстрація переходу права власності?

Transfer fee становить 2% від оціночної вартості об'єкта. На практиці зазвичай ділиться навпіл між продавцем і покупцем, але це предмет переговорів.

Чи потрібно платити податок на майно щороку?

Так. З 2020 року діє Land and Building Tax. Для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат ставка становить 0,02% від оціночної вартості. Для об'єктів дорожче 50 млн бат ставка зростає до 0,1%.

Як уникнути подвійного оподаткування орендного доходу?

Необхідно подати декларацію в обох країнах і додати підтвердження сплати податку в Таїланді (Tax Clearance Certificate). Тайський податок зарахується в рахунок зобов'язань у країні резидентства згідно з чинною DTAA.

Який податок при продажу кондо на Пхукеті?

Залежить від терміну володіння. Менше 5 років: SBT 3,3% плюс withholding tax. Більше 5 років: гербовий збір 0,5% плюс withholding tax. Withholding tax розраховується за прогресивною шкалою від 5% до 35%.

Чи можна отримати вирахування з прибуткового податку в Таїланді?

Лише податкові резиденти Таїланду (ті, що проживають 180 і більше днів на рік) можуть застосовувати стандартні вирахування. Нерезиденти сплачують з першого бата доходу.

Хто платить withholding tax при купівлі у забудовника?

При купівлі у юридичної особи (забудовника) withholding tax становить 1% від продажної ціни або оціночної вартості - береться більша сума. Цей податок є зобов'язанням продавця.

Який термін подачі податкової декларації в Таїланді?

Податкова декларація PND.90 (для фізичних осіб з доходами не із заробітної плати) подається до 31 березня року, наступного за звітним. Онлайн-подача можлива через сайт Revenue Department до 8 квітня.

Грамотне податкове планування при купівлі тайської нерухомості починається до підписання договору, а не після. Розуміння всіх семи платежів дозволяє точно розрахувати реальну вартість володіння і уникнути неприємних сюрпризів при перепродажу.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.