Visto tramite immobile in Thailandia: la soglia scende a 3 milioni di baht nel 2026

Nel 2026 la Thailandia ha ridotto di oltre tre volte la soglia minima di investimento per ottenere un visto tramite acquisto immobiliare. In precedenza il visto d'investimento Non-Immigrant B-Investment richiedeva un impegno finanziario di almeno 10 milioni di baht. Oggi i principali sviluppatori, in particolare a Phuket, offrono supporto visivo integrato per acquisti a partire da 3 milioni di baht (circa 85.000-90.000 USD). Non si tratta di una nuova categoria di visto, ma di un aggiornamento del programma esistente con requisiti significativamente abbassati. L'obiettivo è attrarre acquirenti stranieri in una fascia di mercato prima inaccessibile agli investitori con budget medio. In alternativa all'acquisto, il visto è ottenibile anche tramite affitto a lungo termine a partire da 85.000 baht al mese.

Risposta rapida

• Acquisto minimo per il visto: 3 milioni di baht (circa 85.000-90.000 USD), freehold o leasehold
• Affitto minimo per il visto: 85.000 baht/mese (circa 2.400-2.500 USD), con contratto ufficiale registrato
• Il visto garantisce ingressi multipli e soggiorno a lungo termine senza necessità di visa run
• Non autorizza a lavorare in Thailandia - solo il diritto di residenza
• È possibile includere i familiari nella domanda di visto
• Il rinnovo avviene autonomamente tramite le autorità immigratorie thailandesi

Scenari e opzioni

Scenario 1: acquisto di un condominio a Phuket (freehold)

Il percorso più diretto. Lo straniero acquista un'unità in condominio in piena proprietà (freehold) a partire da 3 milioni di baht. La proprietà viene registrata presso il Land Department thailandese. Lo sviluppatore gestisce la pratica del visto insieme alla transazione immobiliare. L'acquirente ottiene un asset locabile e uno status di soggiorno legale.

Adatto a: investitori con budget compreso tra 85.000 e 150.000 USD che pianificano soggiorni invernali o la residenza continuativa.

Scenario 2: acquisto di una villa (leasehold)

Gli stranieri non possono possedere terreni in Thailandia direttamente. Le ville vengono quindi strutturate tramite leasehold, ovvero un contratto di locazione a lungo termine del terreno della durata di 30 anni con opzione di rinnovo. Anche in questo caso, a partire da 3 milioni di baht, l'immobile rientra nel programma. È fondamentale che il contratto sia registrato presso il Land Department e non solo firmato tra le parti.

Adatto a: famiglie che desiderano vivere in una casa privata con un budget a partire da circa 120.000 USD.

Scenario 3: affitto a lungo termine

Un'alternativa per chi non è ancora pronto all'acquisto. Un contratto di affitto da almeno 85.000 baht al mese, di natura formalmente investitica e debitamente registrato, consente di ottenere il visto. È l'opzione ideale per testare la vita in Thailandia prima di impegnarsi in un acquisto. I pagamenti devono avvenire tramite bonifico bancario documentato.

Adatto a: expat che vogliono valutare la location, o professionisti con reddito da remoto.

Scenario 4: visto familiare

Al richiedente principale è possibile aggiungere i familiari. Questo rende il programma particolarmente vantaggioso per le famiglie con figli che pianificano l'iscrizione nelle scuole internazionali di Phuket o Bangkok. Un unico immobile copre le esigenze di visto dell'intero nucleo familiare.

Adatto a: famiglie con figli in età scolare che cercano una soluzione stabile nel Sud-Est asiatico.

Rischi principali ed errori

1. Contratto di affitto non registrato. Se il contratto non è registrato presso il Land Department, le autorità immigratorie possono rifiutare la domanda o il rinnovo del visto. La registrazione è obbligatoria, non facoltativa.

2. Prezzo gonfiato nel contratto. Alcuni sviluppatori sovrastimano il valore dichiarato per far rientrare formalmente l'acquisto nella soglia dei 3 milioni di baht. Le autorità verificano il valore stimato dell'immobile: le discrepanze portano al rifiuto della pratica.

3. Mancata documentazione dell'origine dei fondi. Non esistono requisiti rigidi sul livello di reddito, ma è necessario dimostrare la provenienza legale delle somme utilizzate per l'acquisto o l'affitto. Estratti conto, dichiarazioni dei redditi e documentazione finanziaria devono essere preparati in anticipo.

4. Aspettativa di poter lavorare. Il visto garantisce solo il diritto di soggiorno. L'attività lavorativa subordinata o autonoma in Thailandia richiede un permesso separato (Work Permit). Il lavoro da remoto per datori di lavoro esteri è tecnicamente soggetto a normative specifiche.

5. Trascurare il rinnovo. Il visto non si rinnova automaticamente. Il rinnovo avviene attraverso le autorità immigratorie e richiede documentazione aggiornata sulla proprietà o sull'affitto in corso. È necessario organizzarsi per tempo.

6. Acquisto di una quota inferiore alla soglia. Due investitori che acquistano insieme un unico immobile non ottengono entrambi il diritto al visto se la quota individuale è inferiore a 3 milioni di baht. Ogni richiedente deve raggiungere autonomamente la soglia.

7. Leasehold senza clausola di rinnovo. Se il contratto di locazione del terreno non include un'opzione di rinnovo esplicita, al termine dei 30 anni l'asset si perde. Questo è critico sia per il visto sia per il valore dell'investimento nel lungo periodo.

FAQ

Che tipo di visto si ottiene acquistando un immobile in Thailandia nel 2026? Si ottiene un visto d'investimento aggiornato con diritto a ingressi multipli e soggiorno a lungo termine. La soglia è stata ridotta a 3 milioni di baht per l'acquisto, o 85.000 baht al mese per l'affitto.

È possibile lavorare in Thailandia con il visto d'investimento immobiliare? No. Il visto garantisce esclusivamente il diritto di soggiorno. Per svolgere attività lavorativa in Thailandia è necessario un Work Permit separato.

Bisogna dimostrare un reddito minimo per ottenere il visto? Non esistono soglie di reddito rigide o requisiti di età. Tuttavia è indispensabile documentare la provenienza legale dei fondi utilizzati per l'acquisto o l'affitto.

Si possono includere i familiari nel visto? Sì. I familiari del richiedente principale possono essere aggiunti alla pratica. I dettagli dipendono dalla procedura immigratoria applicabile al caso specifico.

Qual è la differenza tra freehold e leasehold per il visto? Entrambe le opzioni sono valide ai fini del visto, a condizione che il valore dell'immobile superi i 3 milioni di baht. Il freehold è la piena proprietà di un'unità condominiale. Il leasehold è la locazione a lungo termine di terreno e costruzioni per 30 anni.

Come si rinnova il visto? Autonomamente tramite le autorità immigratorie thailandesi, presentando la documentazione aggiornata relativa alla proprietà o all'affitto e i documenti finanziari correnti.

Il visto è rilasciabile per un immobile in costruzione (off-plan)? Generalmente no. Il visto viene emesso dopo il completamento della transazione e la registrazione della proprietà. Nella fase di costruzione, l'emissione del visto avviene solitamente solo dopo la consegna dell'unità.

Dove conviene acquistare per il programma visto? Phuket è stata la prima destinazione in cui gli sviluppatori hanno integrato il supporto al visto nei pacchetti di vendita. Bangkok e Koh Samui offrono anch'esse un'ampia scelta di immobili compatibili con il programma.

Il visto d'investimento immobiliare apre la strada alla cittadinanza thailandese? No. Si tratta di un diritto di soggiorno. La cittadinanza thailandese segue una procedura separata con criteri più stringenti, inclusi almeno 5 anni di residenza continuativa.

La riduzione della soglia da 10 a 3 milioni di baht è un segnale chiaro: la Thailandia punta attivamente ad attrarre capitali esteri nel settore immobiliare. Gli immobili nella fascia 85.000-150.000 USD a Phuket combinano i vantaggi del visto con rendimenti da locazione del 5-8% annuo. La chiave è affidarsi a sviluppatori qualificati e consulenti legali esperti che garantiscano la corretta gestione di tutta la documentazione.

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.