Transfer fee in Thailandia: aliquote esatte e calcolo per ogni scenario di acquisto 2026
A gennaio 2026, un acquirente straniero ha concluso l'acquisto di un condominio a Phuket del valore di 8 milioni di baht. Il giorno della registrazione ha pagato 460.000 baht tra tasse e oneri vari - circa 120.000 baht in più rispetto alle sue aspettative. Il motivo? Non aveva analizzato in anticipo la struttura dei transfer fee in Thailandia: chi paga cosa, su quale base viene calcolata l'imposta e come si distribuiscono i costi tra acquirente e venditore.
I transfer fee sono i pagamenti statali dovuti al Land Department thailandese al momento della registrazione del trasferimento di proprietà. Le aliquote sono fissate per legge e non sono negoziabili con i funzionari. Tuttavia, la ripartizione di questi costi tra le parti è materia di trattativa - ed è proprio qui che si nascondono le principali insidie per gli investitori stranieri.
Quest'articolo offre una panoramica completa di ogni tipo di onere, con aliquote precise, formule di calcolo ed esempi concreti riferiti alle transazioni tipiche del 2026.
Risposta rapida
- Il transfer fee (tassa di registrazione del trasferimento di proprietà) è pari al 2% del valore catastale stimato dal Land Department
- Il bollo (stamp duty) è pari allo 0,5% del valore catastale o del prezzo contrattuale, si applica il maggiore tra i due
- La Specific Business Tax (SBT) è pari al 3,3% e si applica se il venditore ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni; in questo caso lo stamp duty non viene applicato
- La withholding tax per le persone fisiche segue un'aliquota progressiva (da 5% a 35%); per le persone giuridiche è fissata all'1% del valore catastale o contrattuale
- Sul mercato primario (off-plan), il costruttore si fa generalmente carico di SBT e withholding tax, mentre l'acquirente paga il transfer fee e lo stamp duty
- Le spese totali di registrazione variano dall'1% al 6,3% del valore dell'immobile in base alle condizioni della transazione
Scenari e opzioni
Scenario 1 - acquisto di un immobile nuovo direttamente dal costruttore
Quando il costruttore vende per la prima volta un'unità, la prassi consolidata prevede che il transfer fee del 2% venga suddiviso a metà: l'acquirente paga l'1% e il costruttore l'1%. Lo stamp duty dello 0,5% ricade solitamente sull'acquirente. La SBT al 3,3% è a carico del costruttore in quanto venditore che detiene l'immobile da meno di 5 anni. Anche la withholding tax è di competenza del costruttore.
In sintesi, l'acquirente sostiene circa l'1,5% del valore dell'immobile. Per un condominio da 5 milioni di baht, si tratta di circa 75.000 baht.
Un dettaglio importante: alcuni costruttori, nell'ambito di promozioni commerciali, si fanno carico di tutti i transfer fee. Si tratta di un risparmio reale - non di un espediente di marketing - poiché questi importi transitano obbligatoriamente attraverso il Land Department.
Scenario 2 - acquisto sul mercato secondario con detenzione inferiore a 5 anni
Se il venditore ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni, è obbligato a versare la SBT al 3,3%. Sul mercato secondario la ripartizione dei costi è interamente soggetta a trattativa. La prassi standard prevede la divisione a metà del transfer fee al 2%, mentre SBT e withholding tax restano a carico del venditore.
Tuttavia, in mercati surriscaldati dove la domanda supera l'offerta - come nelle zone di Bang Tao e Laguna a Phuket nel 2026 - i venditori spesso insistono affinché l'acquirente si faccia carico di tutti gli oneri. Questo può aggiungere il 5-6% al prezzo finale.
Scenario 3 - acquisto sul mercato secondario con detenzione superiore a 5 anni
Se il venditore ha detenuto l'immobile per più di 5 anni (o vi ha avuto la residenza registrata per almeno un anno), la SBT non si applica. Al suo posto viene applicato lo stamp duty dello 0,5%. Questo è lo scenario più conveniente per l'acquirente: il totale degli oneri per entrambe le parti si attesta intorno al 3-3,5%.
Scenario 4 - acquisto di una villa tramite società thailandese (Thai Co., Ltd.)
Gli stranieri che desiderano acquistare ville con terreno in regime freehold ricorrono spesso a una società di diritto thailandese. In questa struttura, la withholding tax per persone giuridiche è fissata all'1% del valore catastale o contrattuale, applicando il maggiore tra i due. Tutti gli altri oneri rimangono identici. Un vantaggio aggiuntivo: in caso di futura rivendita tramite cessione delle quote societarie (anziché ri-registrazione dell'immobile), il transfer fee non viene applicato, poiché formalmente la proprietà dell'immobile non cambia.
Tabella comparativa degli scenari di acquisto
| Parametro | Immobile nuovo (off-plan) | Secondario meno di 5 anni | Secondario più di 5 anni | Tramite Thai Co., Ltd. |
|---|---|---|---|---|
| Transfer fee | 2% (di solito 50/50) | 2% (da contratto) | 2% (da contratto) | 2% (da contratto) |
| Stamp duty | 0,5% (se no SBT) | Non applicato | 0,5% | 0,5% (se no SBT) |
| SBT (3,3%) | A carico del costruttore | A carico del venditore | Non applicato | Dipende dalla durata |
| Withholding tax | A carico del costruttore | Aliquota progressiva | Aliquota progressiva | 1% (persona giuridica) |
| Costi acquirente | circa 1-1,5% | circa 1-3% | circa 1-1,5% | circa 1-2% |
| Costi totali transazione | circa 4,5-6,3% | circa 4,5-6,3% | circa 3-3,5% | circa 3,5-5% |
Come viene calcolato il valore catastale
Il Land Department thailandese mantiene un proprio registro dei valori catastali (appraised value), aggiornato ogni 4 anni. L'ultimo aggiornamento risale al 2024. Il valore catastale è spesso inferiore del 20-40% rispetto al prezzo di mercato, in particolare nelle località premium di Phuket e Bangkok.
Tutte le tasse e gli oneri - salvo nei casi in cui il prezzo contrattuale sia superiore - vengono calcolati sul valore catastale. Questo funziona a favore dell'acquirente: per un condominio acquistato a 10 milioni di baht con valore catastale di 7 milioni di baht, il transfer fee al 2% sarà pari a 140.000 baht, non 200.000.
Il valore catastale può essere verificato sul sito del Treasury Department (svp.treasury.go.th). I dati sono pubblici, ma l'interfaccia è disponibile solo in lingua thai.
Rischi principali ed errori
1. Non fissare la ripartizione degli oneri nel contratto. Gli accordi verbali in Thailandia non hanno valore legale. Se il contratto di compravendita non specifica chi paga il transfer fee, lo stamp duty e la SBT, il venditore potrà richiedere di dividere tutte le spese il giorno della registrazione. L'acquirente si troverà davanti a una scelta difficile: pagare o perdere la transazione.
2. Confondere il prezzo contrattuale con il valore catastale. Alcuni venditori propongono di 'ridurre il prezzo nel contratto' per abbassare le imposte. Questa pratica è illegale e configurabile come evasione fiscale. Il Land Department ha intensificato i controlli nel 2025-2026, in particolare sulle transazioni che coinvolgono acquirenti stranieri.
3. Non considerare la withholding tax nel calcolo della redditività. Per le persone fisiche, la withholding tax segue un'aliquota progressiva dal 5% al 35% in base al valore catastale e alla durata della detenzione. Vendendo un immobile da 15 milioni di baht dopo 3 anni di possesso, la withholding tax può raggiungere 500.000-700.000 baht. Questa voce di costo va necessariamente inserita nel modello finanziario sin dalla fase di acquisto.
4. Trascurare i termini di pagamento. Tutti gli oneri e le imposte devono essere versati il giorno della registrazione presso il Land Department, in contanti o con assegno circolare bancario. I bonifici da conti esteri devono essere eseguiti in anticipo. Per l'acquisto di un condominio da parte di uno straniero, i fondi devono transitare tramite il modulo Foreign Exchange Transaction Form (FETF/Thor Tor 3).
5. Dimenticare sinking fund e maintenance fee. Non si tratta di oneri statali, ma al momento dell'acquisto di un immobile nuovo l'acquirente versa una tantum il sinking fund (fondo per le riparazioni straordinarie, solitamente 400-800 baht per mq) e un advance maintenance fee (anticipo sulle spese condominiali per 1-2 anni). Per un condominio di 50 mq, si aggiungono 40.000-80.000 baht al budget totale.
FAQ
Chi paga il transfer fee in Thailandia - l'acquirente o il venditore? Per legge, il transfer fee del 2% è un obbligo condiviso tra entrambe le parti in egual misura. In pratica, la ripartizione viene definita nel contratto. Sul mercato primario lo standard è 50/50. Sul mercato secondario è oggetto di trattativa.
È possibile ridurre il transfer fee in Thailandia? L'aliquota è fissa al 2% e non può essere ridotta. Tuttavia, in periodi di stimolo al mercato, il governo thailandese ha introdotto riduzioni temporanee fino allo 0,01% per immobili di valore inferiore a 3 milioni di baht. Nel 2026 queste misure vengono periodicamente rinnovate - è consigliabile verificare lo stato attuale prima della transazione.
Qual è la differenza tra SBT e stamp duty? Sono pagamenti alternativi tra loro. La SBT al 3,3% si applica se il venditore ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni. Lo stamp duty allo 0,5% si applica se la detenzione supera i 5 anni. Non vengono mai applicati contemporaneamente.
Come si calcola la withholding tax per una persona fisica? Il Land Department utilizza una formula specifica: il valore catastale viene diviso per il numero di anni di detenzione (fino a un massimo di 10), si applica l'aliquota progressiva dell'imposta sul reddito (dal 5% al 35%), e il risultato viene poi moltiplicato nuovamente per il numero di anni. Il calcolo è complesso: si raccomanda di richiedere una simulazione preliminare direttamente al Land Office.
Uno straniero paga più transfer fee rispetto a un cittadino thailandese? No. Le aliquote di transfer fee, SBT, stamp duty e withholding tax sono identiche per tutti, indipendentemente dalla nazionalità dell'acquirente o del venditore.
È necessario pagare il transfer fee in caso di eredità? Sì, ma l'aliquota è ridotta allo 0,5% per gli eredi legittimi. Può essere applicata inoltre un'imposta di successione se il valore del patrimonio supera i 100 milioni di baht.
Il transfer fee include l'IVA? No. Transfer fee, SBT e stamp duty sono pagamenti separati. L'IVA al 7% si applica alle transazioni commerciali ed è già incorporata nell'aliquota SBT (3% di imposta + 0,3% di addizionale municipale = 3,3%).
Quando si pagano i transfer fee? Il giorno della registrazione presso il Land Department. Senza il pagamento integrale di tutti gli oneri, la registrazione non viene completata.
Comprendere con precisione la struttura dei transfer fee in Thailandia non è una formalità contabile. È uno strumento di negoziazione concreto: su un immobile da 10-15 milioni di baht, una pianificazione attenta può far risparmiare 300.000-500.000 baht.
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