Transfer fees при купівлі нерухомості в Таїланді: ставки та формули розрахунку 2026
У січні 2026 року покупець кондомініуму на Пхукеті вартістю 8 млн бат заплатив під час реєстрації угоди 460 000 бат різноманітних зборів і податків. Сума виявилася на 120 000 бат вищою, ніж він очікував. Причина проста: він не розібрався заздалегідь, які transfer fees в Таїланді сплачує покупець, які - продавець, і як розраховується база оподаткування.
Transfer fees - це державні платежі, які стягує Земельний департамент Таїланду (Land Department) під час реєстрації переходу права власності. Вони зафіксовані законом і не підлягають торгу з чиновниками. Але розподіл цих витрат між сторонами угоди - предмет переговорів, і саме тут криються головні пастки для непідготовленого покупця.
У цьому матеріалі - повна розбивка за кожним видом збору з конкретними ставками, формулами та прикладами розрахунку для типових угод 2026 року.
Швидка відповідь
- Transfer fee (збір за реєстрацію переходу права) складає 2% від оціночної вартості об'єкта за даними Земельного департаменту
- Гербовий збір (stamp duty) - 0,5% від оціночної або контрактної ціни (береться більша з двох)
- Specific Business Tax (SBT) - 3,3%, застосовується якщо продавець володів об'єктом менше 5 років; при його сплаті гербовий збір не стягується
- Withholding tax для фізичних осіб розраховується за прогресивною шкалою прибуткового податку, для юридичних осіб - 1% від оціночної або контрактної ціни
- На первинному ринку (off-plan) забудовник зазвичай бере на себе SBT і withholding tax, покупець оплачує transfer fee і гербовий збір
- Загальні витрати на реєстрацію угоди складають від 1% до 6,3% від вартості об'єкта залежно від умов
Сценарії та варіанти
Сценарій 1: купівля нового кондо у забудовника
Забудовник продає об'єкт уперше. Типова практика - transfer fee 2% ділиться навпіл між сторонами: покупець платить 1%, забудовник - 1%. Гербовий збір 0,5% зазвичай лягає на покупця. SBT у розмірі 3,3% оплачує забудовник як продавець, що володіє об'єктом менше 5 років. Withholding tax також на стороні забудовника.
Підсумок для покупця: приблизно 1,5% від вартості об'єкта. При купівлі кондо за 5 млн бат це близько 75 000 бат.
Важливий нюанс: деякі забудовники в рамках акцій беруть на себе всі transfer fees. Це реальна економія, а не маркетинговий прийом, оскільки сума фіксована і проходить через Земельний департамент.
Сценарій 2: купівля на вторинному ринку (менше 5 років володіння)
Продавець володів об'єктом менше 5 років, отже, він зобов'язаний сплатити SBT 3,3%. На вторинному ринку розподіл зборів - предмет чистих переговорів. Стандартна практика: transfer fee 2% ділиться навпіл. SBT і withholding tax оплачує продавець.
Але якщо ринок перегрітий і попит перевищує пропозицію (як на Пхукеті в районах Банг Тао та Лагуна у 2026 році), продавці нерідко наполягають на тому, щоб покупець узяв на себе всі витрати. Це може додати 5-6% до ціни.
Сценарій 3: купівля на вторинному ринку (більше 5 років володіння)
Якщо продавець володів об'єктом більше 5 років (або мав у ньому реєстрацію за місцем проживання більше 1 року), SBT не застосовується. Замість нього стягується гербовий збір 0,5%. Це найекономічніший варіант для покупця: сумарні збори на обидві сторони складають близько 3-3,5%.
Сценарій 4: купівля вілли через компанію (Thai Co., Ltd.)
Іноземці купують вілли на землі freehold через тайську компанію. При такій структурі withholding tax для юрособи складає 1% від оціночної або контрактної вартості (береться більша). Всі інші збори ідентичні. Але при наступному перепродажі частки в компанії (замість перереєстрації об'єкта) transfer fee не виникає взагалі, оскільки формально нерухомість не змінює власника.
| Параметр | Новобудова (off-plan) | Вторинний ринок, менше 5 років | Вторинний ринок, більше 5 років | Через Thai Co., Ltd. |
|---|---|---|---|---|
| Transfer fee | 2% (зазвичай 50/50) | 2% (за договором) | 2% (за договором) | 2% (за договором) |
| Гербовий збір | 0,5% (якщо немає SBT) | Не застосовується | 0,5% | 0,5% (якщо немає SBT) |
| SBT (3,3%) | Платить забудовник | Платить продавець | Не застосовується | Залежить від строку |
| Withholding tax | Платить забудовник | Прогресивна шкала | Прогресивна шкала | 1% (юрособа) |
| Витрати покупця | ~1-1,5% | ~1-3% | ~1-1,5% | ~1-2% |
| Загальні витрати угоди | ~4,5-6,3% | ~4,5-6,3% | ~3-3,5% | ~3,5-5% |
Як розраховується оціночна вартість
Земельний департамент Таїланду веде власний реєстр оціночних вартостей (appraised value), який оновлюється кожні 4 роки. Останнє оновлення відбулося у 2024 році. Оціночна вартість часто нижча за ринкову ціну на 20-40%, особливо в преміальних локаціях Пхукета і Бангкока.
Всі податки і збори, крім випадків коли контрактна ціна вища, розраховуються саме від оціночної вартості. Це працює на користь покупця: при купівлі кондо за 10 млн бат з оціночною вартістю 7 млн бат transfer fee 2% складе 140 000 бат, а не 200 000.
Перевірити оціночну вартість можна на сайті Treasury Department (svp.treasury.go.th). Дані відкриті, але інтерфейс лише тайською мовою.
Основні ризики та помилки
1. Не зафіксувати розподіл зборів у контракті. Усні домовленості в Таїланді не мають юридичної сили. Якщо в договорі купівлі-продажу не прописано, хто платить transfer fee, гербовий збір і SBT, продавець може вимагати поділити всі витрати в день реєстрації. Ви опинитеся перед вибором: заплатити або втратити угоду.
2. Плутати контрактну та оціночну вартість. Деякі продавці пропонують 'занизити ціну в контракті' для зменшення податків. Це незаконно і кваліфікується як ухилення від сплати податків. Земельний департамент у 2025-2026 роках посилив перевірки, особливо за угодами з іноземцями.
3. Не врахувати withholding tax при розрахунку дохідності. Для фізичних осіб withholding tax розраховується за прогресивною шкалою від 5% до 35% залежно від оціночної вартості та строку володіння. При продажу об'єкта за 15 млн бат після 3 років володіння withholding tax може скласти 500 000-700 000 бат. Цей витрат потрібно закладати у фінансову модель при купівлі.
4. Ігнорувати строки оплати. Всі збори і податки сплачуються в день реєстрації угоди в Земельному департаменті - готівкою або банківським чеком. Переказ з іноземного рахунку має бути виконаний заздалегідь, а для купівлі кондомініуму іноземцем кошти зобов'язані пройти через Foreign Exchange Transaction Form (FETF / Thor Tor 3).
5. Забути про sinking fund і maintenance fee. Це не державні збори, але при купівлі новобудови покупець одноразово платить sinking fund (фонд капітального ремонту, зазвичай 400-800 бат/кв.м) і advance maintenance fee (авансовий збір за обслуговування на 1-2 роки). На кондо площею 50 кв.м це додаткові 40 000-80 000 бат.
FAQ
Хто платить transfer fee в Таїланді - покупець чи продавець? За законом transfer fee 2% є обов'язком обох сторін у рівних частках. На практиці розподіл визначається контрактом. На первинному ринку стандарт - 50/50. На вторинному - предмет переговорів.
Чи можна знизити transfer fee при купівлі нерухомості в Таїланді? Ставка зафіксована на рівні 2% і не підлягає зниженню. Однак у періоди стимулювання ринку уряд Таїланду вводив тимчасові знижки до 0,01% для об'єктів вартістю до 3 млн бат. У 2026 році такі програми periodically поновлюються - актуальний статус варто уточнювати.
Чим відрізняється SBT від гербового збору? Це взаємовиключні платежі. SBT (3,3%) застосовується, якщо продавець володів об'єктом менше 5 років. Гербовий збір (0,5%) - якщо більше 5 років. Одночасно вони не стягуються.
Як розрахувати withholding tax для фізичної особи? Земельний департамент використовує формулу: оціночна вартість ділиться на кількість років володіння (але не більше 10), застосовується прогресивна шкала прибуткового податку (від 5% до 35%), потім результат множиться назад на кількість років. Розрахунок складний - рекомендується запросити попередню калькуляцію в Land Office.
Чи платить іноземець більше transfer fees, ніж громадянин Таїланду? Ні. Ставки transfer fee, SBT, гербового збору і withholding tax однакові для всіх, незалежно від громадянства покупця або продавця.
Чи потрібно платити transfer fee при отриманні нерухомості у спадщину? Так, але ставка знижена до 0,5% для спадкоємців за законом. Додатково може стягуватися податок на спадщину, якщо вартість майна перевищує 100 млн бат.
Чи включає transfer fee ПДВ? Ні. Transfer fee, SBT і гербовий збір - окремі платежі. ПДВ (7%) застосовується до комерційних угод і вже включений у ставку SBT (3% податок + 0,3% муніципальна надбавка = 3,3%).
Коли сплачуються transfer fees? У день реєстрації угоди в Земельному департаменті. Без оплати всіх зборів реєстрація не відбудеться.
Точне розуміння структури transfer fees у Таїланді - це не бухгалтерська формальність. Це інструмент переговорів, який при купівлі об'єкта за 10-15 млн бат може заощадити вам 300 000-500 000 бат.
Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.