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IVA al 7% sull'acquisto di un nuovo condominio in Thailandia: chi paga e come si calcola
Quando si acquista un condominio di nuova costruzione in Thailandia, l'acquirente è tenuto a versare l'IVA (in thailandese e nei contratti internazionali indicata come VAT) pari al 7% del prezzo di acquisto. Non si tratta di una voce accessoria né di una clausola negoziabile con le autorità fiscali: è un obbligo di legge. Eppure la maggior parte degli investitori stranieri lo scopre soltanto dopo aver firmato il contratto.
Il costruttore può includere la VAT nel prezzo finale oppure esporla come voce separata: entrambe le modalità sono legalmente valide. Il problema sorge quando il materiale pubblicitario riporta una cifra e il contratto ne riporta un'altra, più alta del 7%. Su un appartamento da 5 milioni di baht, la differenza è di 350.000 baht - circa 9.000 euro al cambio attuale. Un dettaglio che vale la pena conoscere prima della firma.
Risposta rapida
- Aliquota VAT in Thailandia: 7% (l'aliquota ordinaria è del 10%, ma dal 1999 è in vigore l'aliquota ridotta, prorogata fino al 30 settembre 2026)
- Chi è obbligato ad applicarla: solo il costruttore o la persona giuridica registrata come soggetto passivo VAT con fatturato annuo superiore a 1,8 milioni di baht
- Mercato secondario: la VAT non si applica - si applicano invece la Specific Business Tax (SBT) al 3,3% oppure la tassa di bollo allo 0,5%
- Chi paga davvero: l'acquirente, sebbene l'obbligo giuridico di versamento ricada sul costruttore-venditore
- Rimborso VAT: impossibile per i privati non residenti che acquistano immobili
- Esempio concreto: su un condominio da 5 milioni di baht, la VAT ammonta a 350.000 baht
Scenari e opzioni
Acquisto sulla carta (off-plan)
Il costruttore vende direttamente. Il prezzo indicato nel contratto include generalmente la VAT - è la prassi standard dei grandi sviluppatori come Ananda, Sansiri e Origin Property. Nel piano di pagamento, la VAT viene distribuita proporzionalmente tra i vari acconti: caparra, rate intermedie e saldo finale alla consegna delle chiavi.
Attenzione alla formulazione: se il contratto riporta 'price exclusive of VAT', il totale effettivo aumenterà del 7%. Verificare questa dicitura prima di firmare qualsiasi documento è essenziale.
Acquisto di un condominio nuovo già completato
La VAT al 7% si applica invariabilmente. La differenza rispetto all'off-plan è che l'importo viene versato in un'unica soluzione o secondo un calendario di pagamento breve. Il costruttore emette una tax invoice, che costituisce il documento principale a prova dell'avvenuto pagamento dell'imposta. Conservarla è obbligatorio.
Acquisto sul mercato secondario
La VAT non si applica. Al suo posto, il venditore privato è soggetto a:
- Specific Business Tax (SBT) al 3,3% - se l'immobile è detenuto da meno di 5 anni
- Tassa di bollo allo 0,5% - se l'immobile è detenuto da più di 5 anni (in questo caso l'SBT non si applica)
- Withholding Tax - calcolata su base progressiva sul valore catastale
- Transfer Fee del 2% - tradizionalmente suddivisa al 50% tra acquirente e venditore
Questo è un aspetto cruciale per chi confronta i costi totali: acquistare sul mercato secondario può far risparmiare dal 4 al 5% rispetto al prezzo di un'unità nuova dal costruttore.
Acquisto tramite società thailandese
Se la società è registrata come soggetto passivo VAT, può portare in detrazione la VAT pagata sull'acquisto (input tax credit). Questa soluzione interessa gli investitori che acquistano più unità da affittare attraverso una struttura societaria. Tuttavia, costituire una società esclusivamente per recuperare la VAT raramente conviene: i costi di contabilità, revisione contabile e conformità normativa annullano spesso il vantaggio fiscale.
Tabella comparativa dei costi fiscali per tipologia di acquisto
| Voce fiscale | Nuovo dal costruttore | Mercato secondario - meno di 5 anni | Mercato secondario - oltre 5 anni | Acquisto tramite società Thai |
|---|---|---|---|---|
| VAT 7% | Si, inclusa nel prezzo | No | No | Si, con possibile detrazione |
| SBT 3,3% | No | Si, a carico del venditore | No | Dipende dalla durata del possesso |
| Tassa di bollo 0,5% | No | No | Si, a carico del venditore | Dipende dalla durata del possesso |
| Transfer Fee 2% | Spesso a carico dell'acquirente | Suddivisa 50/50 | Suddivisa 50/50 | A carico dell'acquirente |
| Withholding Tax | Non applicabile (nuovo immobile) | Circa 1-3% | Circa 1-3% | Aliquota societaria |
| Carico fiscale totale stimato | 7-9% | 4-6% | 2,5-3,5% | 7-9%, parzialmente recuperabile |
Rischi principali ed errori
Errore 1: non verificare se la VAT è inclusa nel prezzo pubblicizzato. I materiali di marketing di alcuni costruttori - in particolare a Phuket e Koh Samui - indicano prezzi 'ex-VAT'. L'acquirente scopre il 7% aggiuntivo al momento della firma. La soluzione è semplice: richiedere che la dicitura 'VAT inclusive' sia inserita nel contratto preliminare.
Errore 2: tentare di ottenere il rimborso della VAT come privato. Il codice tributario thailandese (Revenue Code, Sezione 82/3) non prevede il rimborso della VAT ai privati non residenti per l'acquisto di immobili. Il rimborso è riservato esclusivamente ai soggetti passivi IVA nell'ambito di attività commerciali registrate.
Errore 3: confondere VAT e transfer fee. La VAT al 7% e la tassa di trasferimento della proprietà (transfer fee) al 2% sono imposte distinte. La prima viene versata al Revenue Department (Agenzia delle Entrate), la seconda al Land Department (Catasto). Acquistando un condominio nuovo, si pagano entrambe.
Errore 4: non conservare la tax invoice. Senza la tax invoice emessa dal costruttore, non sarà possibile dimostrare il pagamento della VAT in caso di controversia o di verifica fiscale della società acquirente. Conservare il documento originale per almeno 5 anni.
Errore 5: presumere che la VAT si applichi anche al terreno. In Thailandia, l'acquisto di un condominio conferisce allo straniero una quota proporzionale delle aree comuni dell'edificio e la piena proprietà dell'unità. La VAT è calcolata sul valore dell'unità abitativa. Per l'acquisto di ville con terreno tramite società, il calcolo segue regole diverse.
FAQ
Tutti i costruttori in Thailandia applicano la VAT?
No. L'obbligo di applicare la VAT riguarda solo le società con fatturato annuo superiore a 1,8 milioni di baht registrate come soggetti passivi. I piccoli costruttori al di sotto di questa soglia possono non addebitarla, ma nel segmento dei condomini questa situazione è estremamente rara.
È possibile negoziare con il costruttore affinché assorba la VAT?
Tecnicamente la VAT è un obbligo del venditore. Alcuni costruttori la incorporano nel prezzo, riducendo il proprio margine. In pratica, questo può essere un elemento di negoziazione, soprattutto per acquisti multipli o durante le fasi di smaltimento dell'invenduto.
La VAT si calcola sul prezzo contrattuale o sul valore catastale?
Sul prezzo contrattuale (selling price). Questo la distingue dalla transfer fee, che il Land Department può calcolare sul valore catastale nel caso in cui quest'ultimo superi il prezzo contrattuale.
Se il condominio viene venduto arredato, la VAT si applica anche ai mobili?
Se l'arredamento è incluso nel contratto di compravendita, la VAT si applica sull'importo totale. Se l'arredamento viene acquistato con un contratto separato da una società terza, la VAT viene calcolata separatamente su ciascun contratto.
Come incide la VAT sui redditi da locazione?
I privati che affittano un condominio non sono soggetti a VAT sugli affitti, a condizione che il reddito annuo non superi 1,8 milioni di baht. Il reddito è invece soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche con aliquota progressiva. Se la locazione è gestita da una società di property management, la struttura fiscale cambia.
La VAT varia a seconda della città?
No. La VAT è un'imposta federale, uniforme su tutto il territorio nazionale: Bangkok, Phuket, Pattaya, Koh Samui. L'aliquota del 7% non dipende dalla regione.
I titolari di visto LTR o Thailand Elite godono di agevolazioni sulla VAT?
No. Lo status del visto non incide sull'aliquota VAT applicata all'acquisto immobiliare. Le agevolazioni previste per il visto LTR riguardano l'imposta sul reddito (aliquota forfettaria del 17% per alcune categorie), non la VAT sull'acquisizione della proprietà.
È possibile pagare la VAT in valuta estera o in criptovaluta?
No. La VAT viene versata dal costruttore al Revenue Department in baht thailandesi. Il pagamento all'impresa costruttrice può avvenire in valuta estera (e per gli acquisti stranieri deve provenire dall'estero tramite il modulo FET), ma l'importo della VAT viene convertito al tasso di cambio vigente alla data del pagamento.
La VAT al 7% sull'acquisto di un condominio nuovo in Thailandia rappresenta un costo fisso e certo di ingresso nel mercato primario. Non è negoziabile con le autorità fiscali, ma può diventare oggetto di trattativa con il costruttore. Conoscere questa imposta in anticipo, verificare la formulazione contrattuale e conservare la tax invoice sono le tre azioni che distinguono un investitore preparato da uno che rischia di pagare più del necessario.
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