Photo by RDNE Stock project on Pexels
ПДВ 7% при купівлі нового кондо в Таїланді: хто платить і як рахувати
При купівлі нового кондомініуму в Таїланді покупець сплачує ПДВ (VAT) у розмірі 7% від вартості об'єкта. Це не прихований збір і не додаткова опція - це норма закону. Проте більшість іноземних інвесторів дізнаються про це вже після підписання договору.
Девелопер може включити VAT у підсумкову ціну або виставити окремим рядком - обидва варіанти є законними. Різниця полягає в тому, яку суму ви бачите в рекламному буклеті і яку насправді переказуєте на рахунок. Ця стаття містить конкретні цифри, формули розрахунку та типові помилки, які коштують інвесторам зайвих грошей.
Швидка відповідь
- Ставка VAT у Таїланді - 7% (базова ставка 10%, але з 1999 року діє знижена ставка, продовжена до 30 вересня 2026 року)
- Хто зобов'язаний нараховувати: лише девелопер або юридична особа, зареєстрована платником VAT з річним оборотом понад 1,8 млн бат
- На вторинному ринку VAT не застосовується - там діє Specific Business Tax (SBT) 3,3% або гербовий збір 0,5%
- Перенесення витрат: фактично VAT сплачує покупець, хоча юридично це зобов'язання продавця-девелопера
- Повернення VAT для фізичних осіб-нерезидентів при купівлі нерухомості неможливе
- Типова сума: при купівлі кондо за 5 млн бат ПДВ становитиме 350 000 бат (близько 10 000 USD)
Сценарії та варіанти
Сценарій 1: Купівля на етапі будівництва (off-plan)
Девелопер продає напряму. Ціна в договорі зазвичай вказана з урахуванням VAT. Це стандартна практика великих забудовників - Ananda, Sansiri, Origin Property. У графіку платежів VAT розподіляється по траншах: депозит, проміжні платежі, фінальний внесок при передачі ключів.
Важливий нюанс: якщо в договорі зазначено 'price exclusive of VAT', підсумкова сума зросте на 7%. Перевіряйте формулювання до підписання.
Сценарій 2: Купівля готового нового кондо від девелопера
Той самий VAT 7%. Різниця в тому, що вся сума сплачується одночасно або за коротким графіком. Девелопер виставляє tax invoice - це ваш основний документ, що підтверджує сплату податку. Зберігайте його оригінал щонайменше 5 років.
Сценарій 3: Перепродаж (вторинний ринок)
VAT не нараховується. Натомість продавець-фізична особа сплачує:
- Specific Business Tax (SBT) 3,3% - якщо об'єкт у власності менше 5 років
- Гербовий збір 0,5% - якщо об'єкт у власності більше 5 років (SBT не застосовується)
- Withholding Tax - розраховується за прогресивною шкалою від оціночної вартості
- Transfer Fee 2% - стандартно ділиться порівну між покупцем і продавцем
Це принципова відмінність. При купівлі на вторинному ринку ви економите до 4-5% від вартості об'єкта порівняно з купівлею від девелопера.
Сценарій 4: Купівля через тайську компанію
Якщо ваша тайська компанія зареєстрована платником VAT, вона може прийняти вхідний VAT до заліку (input tax credit). Це актуально для інвесторів, які купують кілька юнітів для здавання в оренду через юрособу. Але створення компанії виключно заради податкового заліку рідко окупається - витрати на бухгалтерію, аудит і комплаєнс нівелюють вигоду.
Порівняльна таблиця податкового навантаження
| Параметр | Нове кондо від девелопера | Вторинний ринок (менше 5 років) | Вторинний ринок (більше 5 років) | Купівля через тайське юрлицо |
|---|---|---|---|---|
| VAT 7% | Так, включено в ціну | Ні | Ні | Так, з можливим заліком |
| SBT 3,3% | Ні | Так, платить продавець | Ні | Залежить від строку |
| Гербовий збір 0,5% | Ні | Ні | Так, платить продавець | Залежить від строку |
| Transfer Fee 2% | Часто платить покупець | Ділиться 50/50 | Ділиться 50/50 | Платить покупець |
| Withholding Tax | Ні (новий об'єкт) | 1-3% орієнтовно | 1-3% орієнтовно | За ставкою юрособи |
| Загальне податкове навантаження | 7-9% | 4-6% | 2,5-3,5% | 7-9%, частково поворотне |
Основні ризики та помилки
Помилка 1: Не перевірили, чи включено VAT у рекламну ціну. Маркетингові матеріали невеликих девелоперів на Пхукеті та Самуї часто вказують ціну 'ex-VAT'. Покупець дізнається про додаткові 7% лише в момент підписання договору. Фіксуйте формулювання 'VAT inclusive' у попередній угоді.
Помилка 2: Спроба повернути VAT як фізична особа. Тайське податкове законодавство (Revenue Code, розділ 82/3) не передбачає повернення VAT фізичним особам-нерезидентам при купівлі нерухомості. Повернення VAT працює лише для зареєстрованих платників ПДВ у межах комерційної діяльності.
Помилка 3: Плутати VAT і transfer fee. VAT 7% та збір за перехід права власності (transfer fee) 2% - це різні податки. Перший надходить до Податкового управління (Revenue Department), другий - до Земельного департаменту (Land Department). При купівлі нового кондо ви сплачуєте обидва.
Помилка 4: Ігнорувати податкову квитанцію (tax invoice). Без tax invoice від девелопера ви не зможете підтвердити сплату VAT у разі спору або аудиту тайської компанії-покупця. Зберігайте оригінал щонайменше 5 років.
Помилка 5: Вважати, що VAT застосовується до землі. В Таїланді при купівлі кондомініуму іноземець отримує частку в загальній площі будівлі та право власності на юніт. VAT нараховується на вартість юніта. Якщо ви купуєте будинок із землею через компанію, розрахунок буде іншим.
FAQ
Чи всі девелопери в Таїланді нараховують VAT?
Ні. VAT зобов'язані нараховувати лише компанії з річним оборотом понад 1,8 млн бат, зареєстровані платниками. Дрібні забудовники з оборотом нижче порогу можуть не нараховувати VAT, але такі випадки на ринку кондомініумів вкрай рідкісні.
Чи можна домовитися з девелопером, щоб він взяв VAT на себе?
Технічно VAT - це зобов'язання продавця. Деякі девелопери поглинають його, знижуючи власну маржу. На практиці це інструмент переговорів, особливо при купівлі кількох юнітів або під час розпродажу нереалізованих об'єктів.
VAT розраховується від контрактної ціни чи від оціночної вартості?
Від контрактної ціни (selling price). Це відрізняє VAT від transfer fee, який Земельний департамент може розрахувати від оціночної вартості, якщо вона вища за контрактну.
Чи оподатковуються VAT меблі та техніка в кондо?
Якщо меблі включено у вартість договору купівлі-продажу, VAT нараховується на загальну суму. Якщо ви купуєте меблювання окремим договором у сторонньої компанії, VAT розраховується окремо по кожному контракту.
Як VAT впливає на орендний дохід?
Якщо ви здаєте кондо в оренду як фізична особа, VAT на оренду не нараховується (за умови доходу до 1,8 млн бат на рік). Дохід оподатковується прибутковим податком за прогресивною шкалою. Якщо оренду веде керуюча компанія-юрособа, схема інша.
VAT однаковий по всій країні?
Так. VAT - це федеральний податок. Ставка 7% однакова скрізь: Бангкок, Пхукет, Паттайя, Самуї. Регіон не впливає на ставку.
Чи є пільги з VAT для інвесторів за візою LTR або Thailand Elite?
Ні. Візовий статус не впливає на ставку VAT при купівлі нерухомості. Пільги за LTR стосуються прибуткового податку (фіксована ставка 17% для окремих категорій), але не VAT на придбання житла.
VAT 7% при купівлі нового кондо в Таїланді - це фіксована вартість входу на первинний ринок. Вона не підлягає обговоренню з податковим органом, але може бути предметом переговорів з девелопером. Різниця між уважним і недбалим покупцем - 350 000 бат на кожні 5 мільйонів вартості об'єкта. Перевіряйте договір до підписання, вимагайте tax invoice і зберігайте всі платіжні документи.
Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.