IVA al 7% in Thailandia: chi paga, come funziona e come ottimizzare i costi

Quando si acquista un immobile direttamente da un promotore immobiliare in Thailandia, l'acquirente si trova a dover gestire l'IVA (VAT) al 7%. Si tratta di uno dei costi fiscali più significativi dell'intera operazione, eppure rimane spesso il meno compreso. La maggior parte degli investitori internazionali ne viene a conoscenza solo dopo aver firmato il contratto preliminare.

Formalmente, l'IVA viene addebitata al venditore registrato come soggetto passivo VAT. Nella pratica, i promotori trasferiscono quasi sempre questo onere sull'acquirente, includendolo nel prezzo finale oppure esponendolo come voce separata nel contratto. La differenza tra le due impostazioni può incidere sul costo reale dell'operazione per centinaia di migliaia di baht.

Comprendere la meccanica dell'IVA in Thailandia non è una questione puramente contabile. È una questione di posizione negoziale.

Risposta rapida

• L'aliquota VAT in Thailandia è del 7% sul prezzo di vendita (l'aliquota base è del 10%, ridotta temporaneamente al 7% dal 1997 e prorogata ogni anno)
• L'IVA si applica quando il venditore è una persona giuridica registrata come soggetto passivo VAT, ovvero praticamente tutti i principali promotori immobiliari
• In caso di rivendita tra privati, la VAT non si applica: al suo posto entra in gioco la Special Business Tax (SBT) al 3,3% oppure l'imposta di bollo allo 0,5%
• La Transfer Fee del 2% sul valore catastale viene pagata separatamente rispetto alla VAT
• Il promotore è obbligato a emettere una tax invoice con l'importo IVA specificato
• Nel contratto di compravendita (SPA), la clausola fiscale rappresenta uno dei punti chiave della trattativa

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Acquisto di un condominio direttamente dal promotore

Questo è il caso più comune per gli acquirenti stranieri. Il promotore, una società thai registrata come soggetto passivo VAT, vende un'unità in un nuovo sviluppo. L'IVA del 7% viene calcolata sull'intero valore contrattuale.

Se l'appartamento ha un prezzo di 10 milioni di baht, l'IVA ammonterà a 700.000 baht. Nella maggior parte dei casi questa cifra è già inclusa nel prezzo pubblicizzato. Se però il contratto riporta la dicitura 'prezzo esclusivo di IVA', si pagheranno 10,7 milioni di baht. Per questo motivo, la prima domanda da porre al ricevimento del listino prezzi è sempre: 'Il prezzo è comprensivo o esclusivo di IVA?'

Al momento della registrazione presso il Dipartimento Fondiario si aggiunge inoltre la Transfer Fee del 2% sul valore catastale, che solitamente viene suddivisa al 50% tra promotore e acquirente, anche se questo rimane oggetto di negoziazione.

Scenario 2 - Acquisto di una villa tramite struttura leasehold

Gli stranieri non possono possedere terreni in Thailandia a titolo diretto. Le ville vengono spesso strutturate tramite contratti di leasehold o attraverso strutture societarie thai. Se il venditore è un promotore con registrazione VAT, l'IVA del 7% viene calcolata sul valore della costruzione. Il terreno, in genere, non è soggetto a IVA quando viene formalizzato con un contratto di locazione separato.

Per una villa dal valore di 25 milioni di baht - dove 18 milioni rappresentano il costo della costruzione e 7 milioni i diritti di locazione del terreno - l'IVA potrebbe essere calcolata solo sui 18 milioni, ovvero 1.260.000 baht anziché 1.750.000 baht. Una strutturazione corretta dell'operazione consente un risparmio di quasi mezzo milione di baht.

Scenario 3 - Acquisto sul mercato secondario da un privato

Se si acquista un immobile da un privato non registrato come soggetto passivo VAT, l'IVA non si applica. In questo caso il venditore è soggetto a:

• SBT al 3,3% - se ha posseduto l'immobile per meno di 5 anni
• Imposta di bollo allo 0,5% - se ha posseduto l'immobile per più di 5 anni (SBT e imposta di bollo sono mutuamente esclusivi: si paga solo uno dei due)
• Withholding tax sul reddito calcolata con aliquota progressiva

Per l'acquirente, il mercato secondario risulta spesso più vantaggioso dal punto di vista fiscale, anche se il prezzo al metro quadro può essere superiore a causa della prontezza alla consegna.

Scenario 4 - Acquisto off-plan con pagamenti dilazionati

Nell'acquisto in fase di costruzione i pagamenti vengono effettuati a tappe: prenotazione, acconto contrattuale, rate intermedie e saldo finale alla consegna. L'IVA viene applicata dal promotore su ogni singolo pagamento, e per ciascuno viene emessa una tax invoice. La liquidazione definitiva dell'IVA avviene al momento della registrazione della proprietà.

Confronto tra tipologie di acquisto

Rischi principali ed errori

1. Non verificare se l'IVA è inclusa nel prezzo. Una differenza del 7% sul valore dell'immobile è una cifra rilevante. Una sola clausola contrattuale 'exclusive of VAT' può costare un milione di baht o più. Richiedete sempre il dettaglio delle voci di costo prima di firmare qualsiasi documento.

2. Firmare l'SPA senza una revisione legale della sezione fiscale. I contratti standard dei promotori in Thailandia sono redatti a favore del venditore. La clausola sulla ripartizione delle imposte tra le parti va verificata e, se necessario, rinegoziata da un consulente legale indipendente.

3. Confondere VAT e SBT. Sono imposte mutualmente esclusive. Se il venditore è soggetto a VAT, l'SBT non si applica, e viceversa. Non deve mai verificarsi una doppia imposizione sullo stesso importo.

4. Non richiedere la tax invoice. Il promotore è obbligato a emettere una fattura fiscale (tax invoice) per ogni pagamento ricevuto. Questo documento certifica che l'IVA è stata effettivamente versata all'erario e non trattenuta dal venditore.

5. Ignorare la struttura dell'operazione per le ville. La separazione del valore tra costruzione e locazione del terreno è un metodo di ottimizzazione pienamente legale. Senza questa distinzione si rischia di pagare l'IVA sull'intero importo.

6. Sottovalutare l'impatto sull'acquisto off-plan. Nei pagamenti rateali, l'IVA si accumula su ogni tranche. Pianificare il flusso di cassa tenendo conto di questo elemento è essenziale per evitare sorprese al momento dei versamenti intermedi.

7. Non verificare se il promotore è registrato come soggetto passivo VAT. Richiedete copia del VAT registration certificate (Por Por 20). Tutti i principali promotori con un fatturato annuo superiore a 1,8 milioni di baht sono tenuti per legge alla registrazione.

FAQ

Chi è formalmente tenuto a pagare l'IVA - acquirente o venditore? Per legge, l'obbligo di addebitare e versare l'IVA spetta al venditore (il promotore). Tuttavia, nella prassi contrattuale, questo onere viene trasferito all'acquirente attraverso l'inclusione nel prezzo o come voce separata nell'SPA.

È possibile ottenere il rimborso dell'IVA acquistando un immobile in Thailandia? No. Il credito d'imposta IVA (input tax credit) è accessibile solo ai soggetti registrati come contribuenti VAT per finalità commerciali. Un acquirente privato non può ottenere rimborsi sull'acquisto di un'abitazione.

L'IVA si applica all'acquisto di terreni? La vendita di terreni in quanto tale non è soggetta a IVA. Se l'operazione comprende terreno e costruzione, il promotore può separare i valori applicando l'IVA esclusivamente alla componente edilizia.

Quale sarà il carico fiscale complessivo acquistando una nuova costruzione? In linea orientativa: IVA 7% + Transfer Fee 1% (quota acquirente nella ripartizione 50/50) + eventuali fondi condominiali (sinking fund e maintenance fund). Il carico fiscale totale si attesta indicativamente tra l'8% e il 9% oltre al prezzo base dell'immobile.

L'aliquota IVA è diversa a Phuket rispetto a Bangkok? No. L'aliquota del 7% è uniforme su tutto il territorio thai. Ciò che può variare sono i valori catastali del Dipartimento Fondiario, sulla base dei quali viene calcolata la Transfer Fee.

È possibile negoziare con il promotore una riduzione del carico fiscale? Sì. Molti promotori, nell'ambito di campagne promozionali, si fanno carico del 100% della Transfer Fee e includono l'IVA nel prezzo. Questa pratica è particolarmente diffusa nei periodi di bassa stagione commerciale e in caso di acquisto di più unità.

Se si affitta l'appartamento, si è soggetti a IVA sui canoni? Se il reddito annuo da locazione supera 1,8 milioni di baht, è obbligatorio registrarsi come soggetto passivo VAT e applicare il 7% sui canoni di affitto. Al di sotto di questa soglia, l'IVA sugli affitti non si applica.

Una preparazione fiscale accurata prima di concludere un'operazione immobiliare in Thailandia può generare un risparmio compreso tra il 3% e il 7% del valore dell'immobile. La differenza tra un acquirente informato e uno impreparato si misura in milioni di baht. Richiedete sempre un calcolo dettagliato di tutti gli oneri fiscali prima di sottoscrivere qualsiasi documento.

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