ПДВ 7% при купівлі нерухомості у забудовника в Таїланді: хто платить і як зменшити витрати

При купівлі нерухомості безпосередньо у забудовника в Таїланді покупець стикається з податком на додану вартість (VAT) у розмірі 7%. Це один із найвагоміших, але водночас найменш зрозумілих податкових платежів у угоді. Більшість іноземних інвесторів дізнаються про нього вже після підписання договору - і це коштує їм сотні тисяч батів.

Формально VAT нараховується на продавця, зареєстрованого як платник цього податку. На практиці забудовники майже завжди перекладають його на покупця: або включають у кінцеву ціну, або виставляють окремим рядком у договорі. Від підходу залежить реальна вартість угоди - різниця може сягати мільйон батів і більше.

Розуміння механіки VAT при купівлі первинної нерухомості в Таїланді - це не питання бухгалтерії. Це питання переговорної позиції та фінансової грамотності інвестора.

Швидка відповідь

• Ставка VAT у Таїланді становить 7% від ціни продажу (базова ставка 10%, тимчасово знижена з 1997 року, продовжується щороку)
• ПДВ застосовується, коли продавець - юридична особа, зареєстрована як платник VAT (а це практично всі великі девелопери)
• При перепродажі між фізичними особами VAT не стягується - натомість застосовується спеціальний бізнес-податок (SBT) 3,3% або гербовий збір 0,5%
• Трансферний збір (Transfer Fee) 2% від оціночної вартості сплачується окремо від VAT
• Забудовник зобов'язаний видати покупцеві tax invoice із зазначенням суми ПДВ
• У договорі купівлі-продажу (SPA) розділ про податки - це ключовий пункт для переговорів

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля кондомініуму у забудовника

Найпоширеніший випадок для іноземців. Забудовник (зареєстрована тайська компанія) продає юніт у новому проекті. Компанія є платником VAT. Податок 7% нараховується на повну вартість контракту.

Припустимо, квартира коштує 10 млн батів. VAT складе 700 000 батів. У більшості випадків ця сума вже включена в оголошену ціну. Але якщо в договорі зазначено 'ціна не включає VAT', ви заплатите 10,7 млн батів. Тому перше питання при отриманні прайс-листа: 'Ціна inclusive чи exclusive of VAT?'

Додатково при реєстрації в Земельному департаменті сплачується трансферний збір 2% від оціночної вартості. Як правило, забудовник і покупець ділять його порівну, хоча це предмет домовленості.

Сценарій 2: Купівля вілли через тайську компанію або leasehold

Іноземець не може володіти землею в Таїланді безпосередньо. Вілли часто оформляються через leasehold або через структуру з тайською компанією. Якщо продавець - девелопер із VAT-реєстрацією, податок 7% нараховується на вартість конструкції. Земля, як правило, не обкладається VAT, якщо оформляється окремим договором оренди.

При вартості вілли 25 млн батів (з яких 18 млн припадає на конструкцію, а 7 млн - на права оренди землі) VAT може бути розрахований лише від 18 млн, тобто 1 260 000 батів замість 1 750 000. Грамотна структуризація угоди економить майже півмільйона батів.

Сценарій 3: Перепродаж від попереднього власника-фізособи

Якщо ви купуєте вторинну нерухомість у приватної особи (яка не є платником VAT), ПДВ не нараховується. Натомість продавець сплачує:

• SBT 3,3% - якщо володів менше 5 років
• Гербовий збір 0,5% - якщо володів більше 5 років (SBT і гербовий збір не підсумовуються, сплачується одне з двох)
• Прибутковий податок (withholding tax) - за прогресивною шкалою

Для покупця вторинний ринок часто вигідніший за податковим навантаженням, хоча ціна за квадратний метр може бути вищою через готовність об'єкта.

Сценарій 4: Купівля off-plan із розстрочкою

При купівлі на етапі будівництва ви вносите платежі поетапно: бронювання, контрактний внесок, проміжні транші, фінальний платіж при передачі об'єкта. VAT нараховується забудовником на кожен платіж. Ви отримуватимете tax invoice при кожному внесенні коштів. Фінальний розрахунок VAT відбувається при реєстрації права власності.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

1. Не уточнити, чи включений VAT у ціну. Різниця у 7% від вартості об'єкта - це суттєва сума. Один рядок у договорі 'exclusive of VAT' може коштувати вам мільйон батів і більше. Завжди просіть детальний розрахунок вартості до підписання.

2. Підписати SPA без юридичної перевірки розділу про податки. Стандартні договори забудовників у Таїланді складені на користь продавця. Пункт про розподіл податків між сторонами необхідно перевіряти і за потреби узгоджувати повторно.

3. Плутати VAT і SBT. Це взаємовиключні податки. Якщо продавець сплачує VAT, SBT не нараховується, і навпаки. Подвійного оподаткування бути не повинно.

4. Не запитувати tax invoice. Забудовник зобов'язаний видавати вам податкову накладну при кожному платежі. Цей документ підтверджує, що VAT справді перерахований до бюджету, а не привласнений продавцем.

5. Ігнорувати структуру угоди при купівлі вілли. Розділення вартості на конструкцію та оренду землі - це законний спосіб оптимізації. Без цього ви переплачуєте VAT на всю суму.

6. Не враховувати угоди про уникнення подвійного оподаткування. Таїланд має чинні угоди з багатьма країнами. Сплачені в Таїланді податки на доходи від нерухомості можуть бути зараховані при декларуванні у вашій країні резидентства. Це актуально для орендного доходу, але не для VAT безпосередньо.

FAQ

Хто формально зобов'язаний платити VAT - покупець чи продавець?

За законом VAT зобов'язаний нарахувати та сплатити продавець (забудовник). Однак у контрактній практиці цей обов'язок переноситься на покупця через включення до ціни або окремий рядок у SPA.

Чи можна повернути VAT при купівлі нерухомості в Таїланді?

Ні. Повернення VAT (input tax credit) доступне лише зареєстрованим платникам VAT для ділових цілей. Фізична особа-покупець не може отримати відшкодування при придбанні житла.

Чи застосовується VAT при купівлі землі?

Продаж землі як такої не обкладається VAT. Якщо угода включає землю та будівлю, забудовник може розділити вартість, нарахувавши VAT лише на конструкцію.

Який загальний розмір усіх податків при купівлі новобудови у девелопера?

Орієнтовно: VAT 7% + трансферний збір 1% (ваша частка при рівному розподілі 50/50) + фонд погашення (sinking fund) та внесок у спільний фонд. Загальне податкове навантаження становить приблизно 8-9% понад базову ціну об'єкта.

Чи відрізняється VAT на Пхукеті та в Бангкоку?

Ні. Ставка VAT 7% єдина по всьому Таїланду. Різнитися можуть оціночні вартості Земельного департаменту, від яких розраховується трансферний збір.

Як перевірити, чи є забудовник платником VAT?

Запросіть у девелопера копію VAT registration certificate (Por Por 20). Усі великі забудовники з річним оборотом понад 1,8 млн батів зобов'язані бути зареєстровані.

Чи потрібно платити VAT при подальшій здачі квартири в оренду?

Якщо ваш річний дохід від оренди перевищує 1,8 млн батів, ви зобов'язані зареєструватися як платник VAT і нараховувати 7% на орендні платежі. При меншому доході VAT на оренду не застосовується.

Що станеться, якщо забудовник не включив VAT у ціну і не попередив про це?

Це порушення добросовісної ділової практики. Проте якщо в SPA є пункт про exclusive pricing, юридично ви зобов'язані доплатити. Рішення одне - уважно читати контракт до підписання.

Чи можна домовитися з забудовником про зниження податкового навантаження?

Так. Багато девелоперів у межах акцій беруть на себе 100% трансферного збору та включають VAT у ціну. Це особливо поширено в низький сезон продажів і при купівлі кількох юнітів.

Грамотна податкова підготовка перед угодою економить від 3% до 7% вартості об'єкта. Різниця між поінформованим і непідготовленим покупцем у Таїланді вимірюється мільйонами батів. Запросіть повний розрахунок податкового навантаження до підписання будь-яких документів.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.