IVA sugli immobili in Thailandia: 5 situazioni in cui scatta il tributo

Nel 2023 un importante sviluppatore immobiliare di Bangkok ha ricevuto un accertamento fiscale da 42 milioni di baht per una serie di rivendite di ville classificate dall'amministrazione tributaria come attività commerciale. L'acquirente straniero, che non aveva incluso questa voce nel budget dell'operazione, ha perso circa il 7% del valore dell'immobile. Casi simili non sono rari. Capire esattamente quando l'IVA thailandese (denominata VAT, Value Added Tax) si applica alle transazioni immobiliari è ciò che distingue un investitore preparato da chi subisce una spiacevole sorpresa fiscale.

L'aliquota IVA in Thailandia è fissata al 7% (aliquota base del 10%, temporaneamente ridotta). Il tributo non si applica a tutte le transazioni immobiliari: entra in gioco solo al verificarsi di condizioni specifiche. Il criterio centrale è se il venditore eserciti o meno un'attività commerciale nel settore immobiliare, oppure sia un privato.

Acquistando un immobile da uno sviluppatore registrato o da una persona giuridica, l'IVA sarà quasi certamente inclusa nella transazione. Se si acquista da un privato che detiene l'immobile da oltre cinque anni, l'IVA non si applica. Tra questi due poli esiste una zona grigia in cui gli errori costano caro.

Risposta rapida

• Aliquota IVA in Thailandia: 7% sul valore dichiarato o stimato (si prende il maggiore)
• L'IVA si applica quando a vendere è uno sviluppatore o una società registrata come contribuente VAT
• Un privato è soggetto a IVA se vende un immobile detenuto da meno di 5 anni e l'operazione viene classificata come commerciale
• L'IVA sostituisce il bollo (Stamp Duty, 0,5%): se è dovuta l'IVA, il bollo non si applica
• Nei canoni di locazione commerciale che superano 1,8 milioni di baht annui, il locatore è obbligato a registrarsi come contribuente IVA
• L'acquirente straniero non paga l'IVA direttamente, ma il prezzo di vendita la include quando si acquista da uno sviluppatore

Scenari e opzioni

Scenario 1: acquisto di immobile di nuova costruzione dallo sviluppatore

Lo sviluppatore registrato come contribuente VAT ai sensi del Revenue Code è obbligato ad applicare il 7% sul valore dell'immobile. In pratica, questa somma è già inclusa nel prezzo pubblicizzato per il condominio o la villa. Tuttavia nel contratto di compravendita (Sale and Purchase Agreement) è indispensabile verificare la voce VAT Inclusive oppure VAT Exclusive. Su un immobile da 10 milioni di baht, il 7% equivale a 700.000 baht: non è una cifra trascurabile.

Al momento del trasferimento della proprietà presso il Dipartimento Fondiario (Land Department), lo sviluppatore fornisce la ricevuta fiscale (Tax Invoice). Il bollo in questo caso non viene applicato.

Scenario 2: acquisto sul mercato secondario da un privato

Se il venditore detiene l'immobile da più di 5 anni e non svolge attività nel settore immobiliare, l'IVA non si applica. Al suo posto viene addebitato il bollo pari allo 0,5% del valore stimato.

Se il venditore detiene l'immobile da meno di 5 anni, scatta la Specific Business Tax (SBT) nella misura del 3,3% (3% più addizionale locale dello 0,3%). SBT e IVA si escludono a vicenda: non vengono mai applicate contemporaneamente. Tuttavia, se un privato acquista e rivende immobili in modo sistematico, il Revenue Department può riqualificare l'attività come commerciale ed esigere l'IVA al 7%.

Scenario 3: acquisto tramite società thailandese

Una persona giuridica che vende un immobile di sua proprietà è tenuta ad applicare l'IVA se la società è registrata come contribuente VAT. Questo riguarda anche le strutture utilizzate dagli stranieri per detenere terreni in Thailandia. In caso di liquidazione della società, anche il trasferimento degli asset può essere soggetto a IVA.

Scenario 4: redditi da locazione

Il locatore (persona fisica o giuridica) con redditi annui da locazione superiori a 1,8 milioni di baht è obbligato a registrarsi come contribuente VAT e ad applicare il 7% sui canoni. Per il proprietario di un singolo appartamento con un affitto di 30.000 baht al mese (360.000 baht annui), questo non è rilevante. Ma un investitore con un portafoglio di 5-6 unità supera facilmente la soglia.

Scenario 5: costruzione su terreno in locazione

Quando uno straniero costruisce una villa su un terreno in locazione (leasehold) e poi cede i diritti di locazione insieme all'immobile, le autorità fiscali possono classificare l'operazione come vendita commerciale. In questo caso si applica l'IVA al 7% e non la SBT.

Tabella comparativa delle imposte per tipo di transazione

Rischi principali ed errori

1. Non verificare lo status VAT del venditore. Richiedete al venditore il certificato di registrazione IVA (modulo Por Por 20). Senza questo documento non e' possibile capire se l'IVA e' gia' inclusa nel prezzo.

2. Confondere SBT e IVA. Questi due tributi si escludono a vicenda. Se il venditore detiene l'immobile da meno di 5 anni e non opera come soggetto commerciale, si applica la SBT al 3,3% e non l'IVA al 7%. L'errore vale la differenza del 3,7% sul valore dell'immobile.

3. Ignorare la soglia di 1,8 milioni di baht per le locazioni. Molti investitori con portafogli di piu' unita' non monitorano il reddito da locazione complessivo. La sanzione per attivita' non registrata puo' raggiungere il doppio dell'IVA non versata, piu' interessi dell'1,5% mensile.

4. Non considerare l'IVA nella cessione del contratto prima del rogito. La cessione dei diritti (assignment) su un contratto con lo sviluppatore puo' essere soggetta a IVA se il cedente viene qualificato come operatore commerciale.

5. Affidarsi ad accordi verbali. Al Dipartimento Fondiario le imposte vengono calcolate con formule precise, non sulla base di intese private. Richiedete in anticipo una stima di tutte le imposte (Tax Estimation) presso l'ufficio del Land Department prima del giorno del rogito.

FAQ

Uno straniero paga l'IVA acquistando un condominio in Thailandia? Non direttamente. L'IVA viene addebitata al venditore (lo sviluppatore). Di fatto pero' il tributo e' incorporato nel prezzo dell'immobile. Acquistando sul mercato secondario da un privato, l'IVA generalmente non si applica.

E' possibile recuperare l'IVA sull'acquisto di un immobile in Thailandia? Solo se l'acquirente e' un contribuente VAT registrato che utilizza l'immobile per attivita' commerciali (ad esempio un hotel). Un acquirente privato straniero non puo' recuperare l'IVA.

Quale imposta paga il venditore che ha detenuto un appartamento per 3 anni? La Specific Business Tax (SBT) al 3,3% sul valore dichiarato o stimato (si prende il maggiore), piu' la Withholding Tax calcolata con aliquota progressiva per le persone fisiche.

IVA e Transfer Fee si applicano contemporaneamente? Si. La Transfer Fee (2%) e' un tributo separato per la registrazione del trasferimento di proprieta'. Non dipende dalla presenza o assenza dell'IVA.

Come capire se il prezzo dello sviluppatore include gia' l'IVA? Verificate il contratto. La formula 'VAT Inclusive' indica che il 7% e' gia' compreso nel prezzo. 'VAT Exclusive' o 'plus VAT' significa che l'importo va aggiunto. Chiarite sempre questo punto prima di firmare.

La locazione di un appartamento residenziale e' soggetta a IVA? La locazione di immobili residenziali e' esente da IVA ai sensi dell'articolo 81(1)(t) del Revenue Code. La locazione di locali commerciali e' invece soggetta a IVA se il reddito supera 1,8 milioni di baht annui.

Cosa succede se non si versa l'IVA? Sanzione fino al 200% dell'imposta non versata, interessi dell'1,5% mensile e possibile procedimento penale in caso di evasione dolosa (articoli 37-37 bis del Revenue Code).

Le convenzioni contro la doppia imposizione si applicano all'IVA? No. Le convenzioni contro la doppia imposizione coprono le imposte sul reddito, non le imposte indirette come l'IVA.

Quali documenti servono per il calcolo delle imposte al Land Department? Passaporto dell'acquirente, titolo di proprieta' (Title Deed), contratto di compravendita, perizia del terreno e dichiarazione del venditore relativa al periodo di detenzione dell'immobile.

Un calcolo accurato dell'IVA e delle imposte connesse a una transazione immobiliare in Thailandia puo' far risparmiare all'investitore dal 3,5% al 7% del valore dell'immobile. Su un asset da 15 milioni di baht, la differenza e' compresa tra 525.000 e 1.050.000 baht. Conoscere i cinque trigger dell'IVA trasforma la pianificazione fiscale da costo in strumento di investimento.

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprieta' perfetta.