Коли при угодах з нерухомістю в Таїланді нараховується ПДВ: 5 тригерів

У 2024 році великий бангкокський забудовник отримав донарахування податку на суму 42 млн бат за серію перепродажів вілл, які податкова служба кваліфікувала як комерційну діяльність. Іноземний покупець, який не заклав цей податок у бюджет угоди, втратив близько 7% від вартості об'єкта. Подібні ситуації не є рідкістю. Розуміння того, коли саме VAT (Value Added Tax, тайський аналог ПДВ) застосовується до угод з нерухомістю, відрізняє грамотного інвестора від жертви податкового сюрпризу.

Ставка ПДВ у Таїланді становить 7% (базова ставка 10%, тимчасово знижена). Податок застосовується не до всіх угод з нерухомістю, а лише за виконання певних умов. Ключовий критерій: чи є продавець особою, що веде комерційну діяльність у сфері нерухомості, чи приватним власником.

Якщо ви купуєте квартиру у зареєстрованого забудовника або юридичної особи, ПДВ майже напевно буде включено в угоду. Якщо ж купуєте у фізичної особи, яка володіла об'єктом понад п'ять років, ПДВ не нараховується. Між цими полюсами існує сіра зона, де помилки коштують дорого.

Швидка відповідь

• Ставка ПДВ у Таїланді - 7% від оціночної або договірної вартості (береться більша)
• ПДВ нараховується при продажу нерухомості забудовником або компанією, зареєстрованою як платник VAT
• Фізична особа сплачує ПДВ, якщо продає об'єкт менш ніж через 5 років після придбання і угода кваліфікована як комерційна
• ПДВ замінює гербовий збір (Stamp Duty, 0,5%): якщо нараховано VAT, Stamp Duty не стягується
• При оренді комерційної нерухомості з річним доходом понад 1,8 млн бат орендодавець зобов'язаний зареєструватися як платник ПДВ
• Іноземний покупець не сплачує ПДВ напряму, але вартість об'єкта зазвичай включає цей податок при купівлі у девелопера

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля новобудови у забудовника

Забудовник, зареєстрований як платник VAT згідно з Revenue Code, зобов'язаний нарахувати 7% на вартість об'єкта. На практиці ця сума найчастіше вже включена в рекламну ціну кондомініуму або вілли. Однак у договорі купівлі-продажу (Sale and Purchase Agreement) необхідно перевірити рядок VAT Included або VAT Exclusive. Різниця в 7% від вартості об'єкта за 10 млн бат становить 700 000 бат - це не та сума, яку варто ігнорувати.

При переході права власності у Земельному департаменті (Land Department) забудовник надає податкову квитанцію (Tax Invoice). Гербовий збір у цьому випадку не стягується.

Сценарій 2: Купівля на вторинному ринку у фізичної особи

Якщо продавець володів об'єктом понад 5 років і не веде бізнес у сфері нерухомості, ПДВ не нараховується. Натомість застосовується гербовий збір у розмірі 0,5% від оціночної вартості.

Якщо продавець володів об'єктом менш ніж 5 років, виникає зобов'язання сплатити Specific Business Tax (SBT) у розмірі 3,3% (3% плюс місцева надбавка 0,3%). SBT і VAT є взаємовиключними: одночасно вони не нараховуються. Однак якщо фізична особа систематично купує та продає об'єкти, податкова служба (Revenue Department) може перекваліфікувати діяльність як комерційну і вимагати сплати ПДВ за ставкою 7%.

Сценарій 3: Купівля через тайську компанію

Юридична особа, що продає нерухомість як свій актив, зобов'язана нарахувати ПДВ, якщо компанія зареєстрована як VAT-платник. Це стосується і структур, які іноземці використовують для володіння землею. При ліквідації такої компанії передача активів також може оподатковуватися ПДВ.

Сценарій 4: Дохід від оренди

Орендодавець (фізична або юридична особа), чий річний дохід від оренди перевищує 1,8 млн бат, зобов'язаний зареєструватися як платник VAT і нараховувати 7% на орендні платежі. Для власника однієї квартири з орендою 30 000 бат на місяць (360 000 бат на рік) це не актуально. Але інвестор з портфелем із 5-6 юнітів легко перетинає цей поріг.

Сценарій 5: Будівництво на орендованій землі

Коли іноземець будує віллу на орендованій ділянці (leasehold), а потім продає права оренди разом із будівлею, податкові органи можуть класифікувати угоду як комерційний продаж. У цьому випадку застосовується ПДВ 7%, а не SBT.

Порівняльна таблиця податків при угодах з нерухомістю

Основні ризики та помилки

1. Не перевірити VAT-статус продавця. Запитайте у продавця свідоцтво про реєстрацію VAT (Por Por 20). Без цього документа неможливо зрозуміти, чи включено ПДВ у ціну.

2. Плутати SBT і VAT. Ці два податки є взаємовиключними. Якщо продавець володів об'єктом менш ніж 5 років і не є комерційним гравцем, застосовується SBT 3,3%, а не VAT 7%. Помилка коштує різниці в 3,7% від вартості об'єкта.

3. Ігнорувати поріг 1,8 млн бат при оренді. Багато інвесторів, які набрали портфель із кількох юнітів, не відстежують сукупний орендний дохід. Штраф за незареєстровану діяльність може становити до двократного розміру несплаченого ПДВ плюс пеня 1,5% на місяць.

4. Не враховувати ПДВ при перепродажу новобудови до передачі. Переуступка прав (assignment) за договором із забудовником може оподатковуватися ПДВ, якщо переуступник кваліфікований як комерційний учасник.

5. Довіряти усним запевненням. У Земельному департаменті податки розраховуються за формулами, а не за домовленостями сторін. Отримайте розрахунок усіх зборів (Tax Estimation) в офісі Land Department заздалегідь - до дня угоди.

FAQ

Чи платить іноземець ПДВ при купівлі кондо в Таїланді? Напряму - ні. ПДВ нараховується на продавця (забудовника). Але фактично податок закладено в ціну об'єкта. При купівлі на вторинному ринку у фізичної особи ПДВ зазвичай не застосовується.

Чи можна повернути ПДВ при купівлі нерухомості в Таїланді? Тільки якщо покупець є зареєстрованим VAT-платником, що використовує об'єкт для комерційної діяльності (наприклад, готель). Приватний покупець-іноземець повернути ПДВ не може.

Який податок сплачує продавець, якщо він володів квартирою 3 роки? Specific Business Tax (SBT) 3,3% від оціночної або договірної вартості (береться більша), плюс Withholding Tax за прогресивною шкалою для фізичної особи.

Чи нараховуються VAT і Transfer Fee одночасно? Так. Transfer Fee (2%) - це окремий збір за реєстрацію переходу права власності. Він не залежить від наявності або відсутності ПДВ.

Як дізнатися, чи включено ПДВ у ціну забудовника? Перевірте договір. Формулювання 'VAT Inclusive' означає, що 7% вже в ціні. 'VAT Exclusive' або 'plus VAT' означає доплату зверху. Завжди уточнюйте до підписання.

Чи оподатковується ПДВ оренда житлової квартири? Оренда житлової нерухомості звільнена від ПДВ згідно зі статтею 81(1)(t) Revenue Code. Але оренда комерційних приміщень оподатковується ПДВ при доході понад 1,8 млн бат на рік.

Що буде, якщо не сплатити ПДВ? Штраф до 200% від суми несплаченого податку, пеня 1,5% на місяць, можливе кримінальне переслідування при умисному ухиленні (статті 37-37 bis Revenue Code).

Чи поширюється угода про уникнення подвійного оподаткування на ПДВ? Ні. Угоди про уникнення подвійного оподаткування поширюються на прибутковий податок, але не на непрямі податки, включаючи ПДВ.

Які документи потрібні для розрахунку податків у Land Department? Паспорт покупця, документ на право власності (Title Deed), договір купівлі-продажу, оцінка земельної ділянки та декларація продавця щодо строку володіння.

Грамотний розрахунок ПДВ та суміжних податків при угоді з тайською нерухомістю може заощадити інвестору від 3,5% до 7% вартості об'єкта. При об'єкті за 15 млн бат різниця становить від 525 000 до 1 050 000 бат. Знання п'яти тригерів ПДВ перетворює податкове планування з витрати на інвестиційний інструмент.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.