Bollo in Thailandia: quando si paga e come si calcola nel 2026

Chi acquista un immobile in Thailandia si trova spesso impreparato di fronte al sistema fiscale locale. Una delle voci più fraintese è lo Stamp Duty - il bollo fiscale - che molti acquirenti stranieri confondono con altre imposte o calcolano in modo errato, gonfiando inutilmente il budget della transazione.

La regola fondamentale è semplice: lo Stamp Duty si paga il giorno stesso della registrazione del trasferimento di proprietà presso il Land Department (Dipartimento Fondiario). Non il giorno prima, non quello dopo. La cassa si trova direttamente nell'ufficio del Land Office e senza il pagamento il funzionario non appone il timbro sul Chanote - il titolo di proprietà ufficiale.

Ma c'è un elemento che sfugge alla maggior parte degli acquirenti stranieri: lo Stamp Duty non si applica sempre. Quando la transazione è soggetta alla Specific Business Tax (SBT), il bollo viene annullato. I due prelievi si escludono a vicenda. Capire questa meccanica può fare risparmiare tra lo 0,5% e il 2,5% del valore dell'immobile.

Risposta rapida

• Aliquota dello Stamp Duty: 0,5% calcolato sul valore più alto tra il prezzo contrattuale e il valore catastale stimato dal Dipartimento del Tesoro
• Momento del pagamento: il giorno della registrazione della proprietà presso il Land Office, in contanti o assegno circolare
• Chi paga: per legge il venditore, ma le parti spesso si accordano per una divisione dei costi
• Esclusione reciproca: se il venditore detiene l'immobile da meno di 5 anni, si applica l'SBT al 3,3% e lo Stamp Duty non è dovuto
• Budget consigliato: accantonare tra il 4% e il 6% del valore dell'immobile per coprire tutti i costi di trasferimento

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Acquisto di un condominio dal costruttore

Il costruttore è una persona giuridica che, su un progetto appena completato, detiene le unità da meno di 5 anni. Si applica quindi l'SBT al 3,3%, a carico del venditore (il developer). L'acquirente straniero paga tipicamente la Transfer Fee del 2%. Lo Stamp Duty in questo caso è pari a zero.

Scenario 2 - Acquisto di immobile usato da privato

Se il proprietario - persona fisica - detiene l'immobile da oltre 5 anni, l'SBT non si applica e subentra lo Stamp Duty dello 0,5%. Il venditore paga inoltre la Withholding Tax (ritenuta alla fonte) calcolata su scala progressiva in base agli anni di possesso. In molte transazioni le parti concordano di dividere tutte le imposte in parti uguali, inserendo l'accordo nel contratto di compravendita.

Scenario 3 - Acquisto di una villa tramite società thailandese

Se il terreno e la villa sono intestati a una società locale e l'acquirente compra le quote societarie invece dell'immobile direttamente, non si applicano né Transfer Fee, né Stamp Duty, né SBT. Subentra invece la fiscalità societaria e le commissioni per il trasferimento delle azioni. Questo percorso richiede una due diligence legale approfondita da parte di un avvocato specializzato.

Scenario 4 - Locazione a lungo termine (leasehold)

Per la registrazione di un contratto di affitto superiore a 3 anni presso il Land Office si applicano: una tassa di registrazione dell'1% e uno Stamp Duty dello 0,1% calcolato sull'ammontare totale dei canoni per l'intero periodo. Si tratta di una categoria separata, distinta dall'acquisto in proprietà.

Tabella comparativa delle imposte sul trasferimento immobiliare in Thailandia

Rischi principali ed errori

1. Calcolo errato della base imponibile. Il Land Department utilizza una propria stima catastale (appraised value) che può differire significativamente dal prezzo di mercato. Se il prezzo contrattuale è inferiore al valore catastale, il funzionario applica il valore catastale. Verificare il valore catastale in anticipo sul sito del Treasury Department o direttamente presso l'ufficio competente evita sorprese dell'ultimo minuto.

2. Confusione tra Stamp Duty e SBT. Molti acquirenti inseriscono entrambe le voci nel budget. È un errore: si paga solo una delle due. Il criterio decisivo è la durata del possesso del venditore: meno di 5 anni significa SBT al 3,3%; più di 5 anni significa Stamp Duty allo 0,5%.

3. Accordi verbali sulla ripartizione dei costi. Senza un'espressa previsione scritta nel contratto, ogni imposta ricade sul soggetto obbligato per legge. Un venditore che ha promesso verbalmente di dividere le spese non ha alcun obbligo giuridico in assenza di clausola contrattuale.

4. Sottovalutare la Withholding Tax. Anche quando l'acquirente paga solo la Transfer Fee, il carico fiscale totale del venditore influisce sul prezzo finale richiesto. I venditori esperti incorporano queste voci nel prezzo di vendita: tenerlo presente nelle trattative.

5. Trascurare la fiscalità sui redditi da locazione. Lo Stamp Duty è un prelievo una tantum al momento dell'acquisto. Se si intende affittare l'immobile, si applica un'imposta sul reddito da locazione. Per i non residenti l'aliquota è fissa al 15%, salvo diversa previsione derivante da una convenzione contro la doppia imposizione in vigore tra la Thailandia e il paese di residenza dell'investitore.

FAQ

Chi paga lo Stamp Duty, l'acquirente o il venditore? Ai sensi del Revenue Code thailandese la responsabilità legale è del venditore. Nella pratica, tuttavia, le parti negoziano spesso una divisione di tutti i costi di trasferimento, talvolta in parti uguali.

Si può pagare lo Stamp Duty prima del giorno della registrazione? No. Tutti i pagamenti vengono effettuati alla cassa del Land Office nel giorno stesso del trasferimento di proprietà. Non esiste una procedura di pagamento anticipato.

Qual è il carico fiscale totale per l'acquisto di un condominio dal costruttore? Per l'acquirente la voce principale è la Transfer Fee del 2% (a volte parzialmente coperta dal developer come incentivo commerciale). Lo Stamp Duty tipicamente non si applica perché il costruttore detiene le unità da meno di 5 anni ed è soggetto a SBT.

Come si calcola la Withholding Tax per un venditore privato? Sulla base del valore catastale, applicando la scala progressiva del reddito in Thailandia (dal 5% al 35%), con una deduzione proporzionale agli anni di possesso. Più a lungo si detiene l'immobile, minore è la quota annuale di reddito imponibile e, di conseguenza, più bassa l'aliquota effettiva.

Uno straniero può acquistare terreni in Thailandia? La legge thailandese vieta agli stranieri la proprietà diretta di terreni. Le opzioni disponibili sono l'acquisto tramite una società thailandese oppure la registrazione di un contratto di locazione a lungo termine. La struttura fiscale applicabile varia in base al percorso scelto.

Che cos'è la Specific Business Tax e quando sostituisce lo Stamp Duty? L'SBT al 3,3% si applica quando il venditore ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni oppure quando il venditore è una persona giuridica che svolge attività commerciale nel settore immobiliare. Quando scatta l'SBT, lo Stamp Duty non viene applicato.

Quali documenti servono al Land Office per il pagamento? Passaporto dell'acquirente, contratto di compravendita, documenti di identità del venditore (carta d'identità o visura societaria), titolo di proprietà Chanote o Nor Sor 3 Gor, e il modulo FET (Foreign Exchange Transaction) per gli acquirenti stranieri che dimostra il trasferimento di fondi dall'estero.

Come si possono ridurre legalmente i costi di trasferimento? Due strade principali: negoziare con il venditore la suddivisione dei costi nel contratto; valutare l'acquisto da un venditore che detiene l'immobile da oltre 5 anni, eliminando l'SBT al 3,3% e sostituendolo con lo Stamp Duty allo 0,5%, con un risparmio potenziale del 2,8% sul valore dell'immobile.

Conoscere i tempi esatti e le condizioni di applicazione dello Stamp Duty permette di pianificare il budget della transazione con precisione. La regola pratica: accantonare tra il 4% e il 6% del valore dell'immobile per tutti i costi di trasferimento, richiedere al proprio avvocato un Tax Breakdown dettagliato prima di firmare il contratto, e fissare sempre per iscritto la ripartizione dei costi tra le parti.

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