Гербовий збір у Таїланді: коли платити, скільки і як законно знизити витрати у 2026 році

Гербовий збір (Stamp Duty) у Таїланді сплачується в один конкретний момент - у день реєстрації переходу права власності в Земельному департаменті (Land Office). Не раніше і не пізніше. Каса знаходиться безпосередньо в офісі, і без підтвердження оплати чиновник не поставить штамп на документі Chanote.

Проте є деталь, яку більшість іноземних покупців просто не знає: гербовий збір нараховується не завжди. Якщо угода підпадає під спеціальний бізнес-податок (Specific Business Tax, SBT), гербовий збір скасовується. Ці два платежі є взаємовиключними. Розуміння цієї механіки дозволяє заощадити від 0,5% до 2,5% від вартості об'єкта - і це цілком законно.

Розберемо кожен елемент: хто платить, коли, скільки і в яких ситуаціях можна обґрунтовано скоротити витрати.

Швидка відповідь

• Ставка гербового збору - 0,5% від оціночної або контрактної вартості (береться більша з двох)
• Момент оплати - день реєстрації права власності в Land Office
• Хто платить - за законом продавець, але сторони часто ділять витрати за домовленістю
• Взаємовиключення - якщо продавець володів об'єктом менше 5 років, замість Stamp Duty нараховується SBT за ставкою 3,3%
• Форма оплати - готівкою або касирським чеком безпосередньо в Land Office
• Ключове правило - закладайте 4-6% від вартості об'єкта на всі трансферні витрати

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля кондомініуму від забудовника

Забудовник є юридичною особою. Якщо проект щойно введено в експлуатацію і забудовник продає первинне житло, він володів об'єктом менше 5 років. Отже, замість гербового збору нараховується SBT 3,3%, який лягає на забудовника. Покупець-іноземець, як правило, сплачує лише трансферний збір (Transfer Fee) у розмірі 2%. Гербовий збір у цьому випадку дорівнює нулю.

Сценарій 2: купівля вторинного житла у фізичної особи

Власник - фізична особа, яка тримала квартиру понад 5 років. SBT не нараховується. Виникає гербовий збір 0,5%. Додатково продавець сплачує прибутковий податок з приросту вартості (Withholding Tax), розрахований за прогресивною шкалою. На практиці сторони часто домовляються поділити всі збори порівну - це фіксується у договорі купівлі-продажу.

Сценарій 3: купівля вілли через компанію

Якщо земля і вілла оформлені на тайську компанію і покупець набуває частки компанії, а не саму нерухомість, трансферних зборів, гербового збору та SBT не виникає. Натомість застосовуються корпоративні податки і мита за передачу акцій. Цей маршрут вимагає юридичного аудиту структури компанії.

Сценарій 4: довгострокова оренда (leasehold)

При реєстрації оренди строком понад 3 роки в Land Office нараховується реєстраційний збір 1% і гербовий збір 0,1% від суми оренди за весь термін. Це окрема категорія, не пов'язана з купівлею у власність.

Порівняльна таблиця основних платежів при угодах з нерухомістю в Таїланді

Основні ризики та помилки

1. Неправильний розрахунок бази. Земельний департамент використовує власну оцінку (appraised value), яка може суттєво відрізнятися від ринкової ціни. Якщо контрактна ціна нижча за оціночну, чиновник візьме оціночну. Якщо вища - контрактну. Дізнатися оцінку заздалегідь можна на сайті Treasury Department або безпосередньо в офісі департаменту.

2. Плутанина між Stamp Duty та SBT. Покупці нерідко закладають у бюджет обидва платежі одночасно. Це помилка: сплачується лише один із двох. Ключовий критерій - строк володіння продавця: менше 5 років - SBT, понад 5 років - Stamp Duty.

3. Усна домовленість про розподіл витрат. Без письмової фіксації у договорі всі збори лягають на сторону за замовчуванням. Продавець, який пообіцяв «поділити порівну», юридично може нічого не бути зобов'язаний.

4. Ігнорування Withholding Tax. Навіть коли покупець сплачує лише трансферний збір, загальна сума, утримана з виручки продавця, впливає на підсумкову ціну угоди. Продавці, як правило, закладають ці витрати у вартість заздалегідь.

5. Податкові наслідки для орендного доходу. Гербовий збір - це разовий платіж при купівлі. Але якщо ви плануєте здавати нерухомість в оренду, виникає прибутковий податок на орендний дохід. Для нерезидентів він утримується за фіксованою ставкою 15% або за ставкою, визначеною угодою про уникнення подвійного оподаткування, якщо вона діє між Таїландом і країною вашого резидентства.

FAQ

Гербовий збір платить покупець чи продавець? За законодавством Таїланду (Revenue Code) - продавець. Однак у більшості угод сторони розподіляють усі збори за домовленістю, часто 50/50.

Чи можна сплатити гербовий збір заздалегідь, до дня реєстрації? Ні. Усі платежі здійснюються в касі Land Office у день оформлення переходу права власності. Попередня оплата законодавством не передбачена.

Яке загальне податкове навантаження при купівлі кондо від забудовника? Для покупця: Transfer Fee 2% (іноді забудовник бере на себе частину). Гербовий збір у такій угоді зазвичай не виникає, оскільки забудовник володів об'єктом менше 5 років і сплачує SBT.

Як розраховується Withholding Tax для продавця - фізичної особи? На основі оціночної вартості за прогресивною шкалою прибуткового податку Таїланду (від 5% до 35%), з урахуванням кількості років володіння. Що довше власник тримав об'єкт, то нижча річна частка доходу і, відповідно, нижча ставка.

Що таке Specific Business Tax і коли він замінює гербовий збір? SBT становить 3,3% і стягується, якщо продавець володів об'єктом менше 5 років або є юридичною особою, що займається продажем нерухомості в комерційних цілях. При нарахуванні SBT гербовий збір не стягується.

Які документи потрібні в Land Office для оплати? Паспорт покупця, договір купівлі-продажу, документи продавця (ID або реєстраційні документи компанії), Chanote або Nor Sor 3 Gor на об'єкт, форма FET (Foreign Exchange Transaction) для покупця-іноземця, що підтверджує переказ коштів з-за кордону.

Чи можна законно знизити трансферні витрати? Так. Перший спосіб - домовитися з продавцем про розподіл витрат і зафіксувати це письмово. Другий - враховувати строки: купівля в продавця з терміном володіння понад 5 років усуває SBT 3,3% і замінює його Stamp Duty 0,5%. Різниця становить 2,8% від вартості об'єкта.

Чи оподатковується гербовим збором купівля землі іноземцем? Іноземець не може безпосередньо володіти землею в Таїланді. Земля набувається через тайську компанію або оформляється як довгострокова оренда. Податкова структура залежить від обраного маршруту.

Розуміння точного моменту і умов сплати гербового збору дозволяє грамотно спланувати бюджет угоди. Головне правило: закладайте 4-6% від вартості об'єкта на всі трансферні витрати, запитуйте у юриста попередній розрахунок (Tax Breakdown) до підписання договору і фіксуйте розподіл витрат письмово.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.