Реєстрація договору оренди строком понад 3 роки в Таїланді: як захистити свої права

Для іноземця оренда (lease) є одним із найнадійніших способів закріпити за собою землю або будинок у Таїланді, де пряма купівля землі на ім'я нерезидента заборонена. Однак довгострокова оренда має критичну умову: договір строком понад три роки набуває повної юридичної сили лише після реєстрації в Земельному департаменті. Без цієї процедури багаторічний контракт перетворюється на захищений максимум на три роки, а решта років залишаються лише обіцянкою на папері.

Що каже закон

Основу регулювання становлять три статті Цивільного і торгового кодексу Таїланду (ЦТК):

• §538 ЦТК - оренда нерухомості не може бути захищена в суді, якщо вона не оформлена письмово і не підписана зобов'язаною стороною. Якщо строк перевищує три роки, договір підлягає судовому захисту лише в межах трьох років, якщо його не зареєстровано у повноважної посадової особи.
• §540 ЦТК - граничний строк оренди нерухомості становить 30 років. Будь-який довший період автоматично скорочується до 30 років. Продовження допускається, але не більш ніж ще на 30 років з моменту продовження.
• §564 ЦТК - договір припиняється після закінчення узгодженого строку автоматично, без окремого повідомлення.

Іншими словами, реєстрація є не формальністю, а межею між декларацією та реальним правом, на яке можна спиратися в суді.

Поріг трьох років: чому він вирішує все

Логіка проста. Договір оренди строком до трьох років реєструвати не потрібно - достатньо письмової форми з підписами, і він захищений у суді на весь строк. Натомість усе, що виходить за цю межу, має бути внесено до записів Земельного департаменту і відображено на правовстановлюючому документі (чанот на землю або титул кондомініуму).

Якщо сторони підписали, наприклад, договір на 30 років, але не зареєстрували його, орендар формально захищений лише на перші три роки. На практиці це означає, що в разі спору, продажу об'єкта або зміни власника довести решту років майже неможливо.

Скільки коштує і як відбувається реєстрація

При реєстрації Земельний департамент стягує два платежі, що розраховуються від сукупної орендної плати за весь строк договору:

• реєстраційний збір - 1% від загальної суми орендної плати;
• гербовий збір - 0,1% від тієї самої бази.

Важливо: до розрахункової бази включають не лише власне орендні платежі, а й супутні суми - 'ключові гроші' (key money), оплату межування, внесок у будівництво та подібні платежі на користь орендодавця. Яка зі сторін несе ці витрати, визначається самим договором.

Процедура виглядає так:

• реєстрація проводиться в офісі Земельного департаменту тієї провінції, де розташований об'єкт;
• сторони заповнюють і підписують офіційний бланк Земельного офісу (стандартний односторінковий державний документ);
• сам текст договору додається до бланку, а його копія залишається в реєстрі;
• реєстраційний документ має бути складений тайською мовою тайським письмом - тому двомовні договори із засвідченим тайським варіантом стали стандартною практикою;
• орендодавець і орендар (або їхні представники за довіреністю) присутні особисто або діють через уповноважених осіб.

Чим ризикує орендар без реєстрації

Незареєстрований довгостроковий договір створює кілька вразливостей:

• Скорочення до трьох років. Усе, що перевищує три роки, у суді не захищається.
• Зміна власника. Новий власник об'єкта не пов'язаний опціями продовження, прописаними в незареєстрованій оренді. Умови про 'гарантований' другий і третій 30-річний строк без реєстрації залишаються в повітрі.
• Дроблення на короткі договори. Спроба обійти §538 шляхом чергування коротких контрактів (по 3 роки підряд) суди, як правило, кваліфікують як ухилення від закону, і така схема захисту не забезпечує.

Оренда та опції продовження

Оскільки §540 обмежує строк 30 роками, схеми '30+30+30' юридично є не єдиним 90-річним договором, а первинною орендою плюс зобов'язання щодо майбутнього продовження. Кожне продовження набуває чинності лише тоді, коли воно фактично оформлене і зареєстроване у свій строк. Реєстрація першого 30-річного періоду не гарантує автоматичного продовження - це окремі правочини, і ризик невиконання опції зберігається.

Окремо зазначимо: оренда є речовим правом користування, а не правом власності. Для квартири в кондомініумі іноземцю нерідко доступніше пряме володіння в межах 49-відсоткової іноземної квоти за Законом про кондомініуми (з переведенням коштів з-за кордону та отриманням форми Tor.Tor.3 / FET). Оренда ж залишається ключовим інструментом саме для землі та будинків.

Що перевірити / на що звернути увагу

• Строк договору перевищує 3 роки - отже, реєстрація в Земельному департаменті обов'язкова, без неї захист діє лише на 3 роки.
• Договір не перевищує 30 років; якщо в тексті зазначено більше - він буде скорочений до 30 (§540).
• Є засвідчена тайська версія для подання до Земельного офісу.
• У договорі чітко розподілені реєстраційний збір (1%) і гербовий збір (0,1%) та вказана база їх розрахунку.
• Опції продовження оформлені так, щоб їх можна було зареєструвати у відповідний момент; необхідно розуміти, що вони не спрацьовують автоматично.
• Право орендодавця здавати об'єкт підтверджене правовстановлюючим документом (чанот або титул кондомініуму), на якому проставлено відмітку про оренду після реєстрації.
• Договір передбачає обов'язковість оренди для нового власника в разі продажу об'єкта.
• Відсутнє штучне дроблення на короткі договори замість однієї зареєстрованої довгострокової оренди.