Податки в Land Office Таїланду: 6 зборів, які платить покупець у 2026

У тайському земельному управлінні (Land Office) немає єдиного податку на купівлю нерухомості. Існує шість окремих платежів, кожен з яких має власну ставку, власного платника та власні виключення. Плутанина між ними коштує покупцям сотні тисяч батів - і це не перебільшення.

Ця стаття детально розбирає механіку кожного збору: хто платить, коли нараховується, як розраховується база. Акцент зроблено на практиці для іноземного інвестора, який купує кондомініум або віллу через тайську компанію.

Швидка відповідь

• Transfer Fee (збір за перехід права власності) - 2% від оціночної вартості об'єкта за кадастром (appraised value), а не від ціни в контракті
• Specific Business Tax (SBT) - 3.3% для продавців, які володіли об'єктом менше 5 років. Розраховується від оціночної або контрактної вартості - береться більша з двох
• Stamp Duty - 0.5%, застосовується лише якщо SBT не сплачується (володіння понад 5 років)
• Withholding Tax для фізичної особи-продавця - прогресивна шкала від 5% до 35% зі знижувальними коефіцієнтами за кожен рік володіння
• Withholding Tax для юридичної особи-продавця - фіксовані 1% від оціночної або контрактної ціни (береться більша)
• Щорічний податок на землю та будівлі (Land and Building Tax) - від 0.02% до 0.7% залежно від призначення об'єкта

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля новобудови у забудовника

Коли ви купуєте кондо від забудовника, стандартна практика - розподіл transfer fee навпіл: покупець платить 1%, забудовник - 1%. Усі інші податки лягають на продавця-забудовника (юридичну особу). Withholding tax становитиме 1% від більшої з двох сум: кадастрової оцінки або контрактної ціни. SBT у розмірі 3.3% також платить забудовник, оскільки продаж квартир є його основною діяльністю.

На практиці великі забудовники нерідко закладають свою частку transfer fee у ціну квартири. Тому «знижка 50% на transfer fee», яку пропонують у маркетингових акціях, найчастіше означає просто повернення до реальної ринкової ціни.

Сценарій 2: купівля вторинного житла у фізичної особи

Тут розклад принципово інший. Transfer fee 2% зазвичай ділиться навпіл за домовленістю, але закон не зобов'язує - сторони можуть узгодити будь-який розподіл. Ключове питання: скільки років продавець володів об'єктом.

Якщо менше 5 років - продавець платить SBT 3.3%. Якщо понад 5 років (або продавець зареєстрований за адресою об'єкта більше 1 року) - замість SBT застосовується stamp duty 0.5%. Різниця суттєва: при вартості об'єкта 10 млн батів це 330 000 проти 50 000 батів.

Withholding tax для фізичної особи розраховується за прогресивною шкалою прибуткового податку. Land Office використовує формулу: оціночна вартість ділиться на кількість років володіння (але не більше 10), отримана сума оподатковується за шкалою PIT, потім результат множиться на кількість років. Це може становити від 100 000 до 800 000 батів при об'єкті за 10 млн.

Сценарій 3: купівля вілли через тайську компанію

Іноземці не можуть володіти землею в Таїланді напряму. Класична схема - купівля через Thai Co., Ltd. У цьому випадку при перереєстрації землі та будівель на компанію застосовуються стандартні ставки: transfer fee 2%, SBT 3.3% або stamp duty 0.5%, withholding tax 1% (для юридичної особи-продавця) або за прогресивною шкалою (для фізичної особи).

Додатково виникає щорічний Land and Building Tax. З 2020 року він становить 0.02% для житлової нерухомості вартістю до 50 млн батів (за умови реєстрації за адресою). Для комерційної нерухомості ставка вища - до 0.3%, а для пустуючої землі може досягати 0.7% з щорічним збільшенням.

Порівняльна таблиця сценаріїв

Основні ризики та помилки

1. Плутанина між оціночною та контрактною ціною. Land Office розраховує transfer fee виключно за кадастровою оцінкою (appraised value), яка оновлюється раз на 4 роки. Для SBT та withholding tax береться більша з двох величин. Покупці, які розраховують податки за контрактною ціною, регулярно отримують неприємний сюрприз безпосередньо у вікні реєстрації.

2. Заниження вартості в контракті. Деякі продавці пропонують вказати в договорі занижену ціну, щоб зменшити withholding tax. Це кримінальне правопорушення. Land Office має право відхилити угоду, якщо контрактна ціна значно нижча за ринкову. Для іноземця це також створює проблеми при подальшому продажу та податковій декларації в країні резидентства.

3. Незнання правила 5 років. Різниця між SBT та stamp duty є суттєвою. При купівлі вторинного житла завжди перевіряйте дату реєстрації права власності продавця. Це безпосередньо впливає на суму податків, яку продавець спробує перекласти на вас під час торгу.

4. Ігнорування подвійного оподаткування. Дохід від оренди в Таїланді оподатковується за прогресивною шкалою PIT (від 5% до 35% для податкових резидентів). З 2024 року Таїланд також оподатковує доходи, отримані за кордоном і переведені до країни в тому самому році. Перевірте, чи існує угода про уникнення подвійного оподаткування між вашою країною та Таїландом, та правильно оформіть відповідні документи.

5. Забутий Land and Building Tax. Багато покупців дізнаються про цей щорічний податок лише після отримання повідомлення від місцевої адміністрації. Суми невеликі для житла (10 000-20 000 батів на рік для об'єкта вартістю 50 млн), але несплата тягне за собою штрафи і може стати перешкодою при продажу.

FAQ

Хто платить transfer fee в Таїланді - покупець чи продавець? За законом transfer fee 2% платить покупець. На практиці сторони зазвичай ділять цю суму навпіл. При купівлі новобудови забудовники, як правило, беруть на себе половину.

Чи можна зменшити withholding tax при продажу кондо? Для фізичної особи withholding tax залежить від строку володіння. Чим довше ви володіли об'єктом (до 10 років), тим нижча ефективна ставка завдяки знижувальним коефіцієнтам у формулі розрахунку.

Чи потрібно платити податок на дохід від оренди в Таїланді? Так. Орендний дохід оподатковується за прогресивною шкалою PIT. Перші 150 000 батів річного доходу не оподатковуються. Далі ставки від 5% (150 001-300 000 батів) до 35% (понад 5 млн батів). Можна вирахувати стандартні витрати у розмірі 30% від орендного доходу.

Який податок платить іноземець при купівлі кондомініуму? Лише свою частку transfer fee (зазвичай 1% при розподілі з продавцем). Усі інші податки при угоді лягають на продавця. Іноземець не платить додаткових 'іноземних' податків.

Як працює Specific Business Tax для нерезидентів? SBT у розмірі 3.3% платить продавець, який володів об'єктом менше 5 років. Статус резидентства покупця не впливає на SBT. Податок розраховується від більшої з двох сум: оціночної або контрактної вартості.

Чи є податок на спадщину нерухомості в Таїланді? Так, з 2016 року. Спадщина вартістю понад 100 млн батів оподатковується за ставкою 5% для прямих спадкоємців (діти, батьки) і 10% для решти.

Які документи потрібні в Land Office для реєстрації? Паспорт покупця, довідка FET (Foreign Exchange Transaction) з тайського банку, що підтверджує переказ коштів з-за кордону в іноземній валюті, та документи на об'єкт (Chanote або Nor Sor 3 Gor).

Як часто оновлюється кадастрова оцінка Land Office? Раз на 4 роки. Останнє оновлення відбулося у 2024 році, наступне заплановане на 2028 рік. У проміжках оцінка залишається фіксованою, навіть якщо ринкові ціни суттєво зросли.

Розуміння структури податків Land Office дозволяє точно розрахувати повну вартість купівлі нерухомості в Таїланді. Ключове правило: завжди запитуйте попередній розрахунок податків (tax estimation) у юриста або агента до підписання контракту. Land Office не надає попередніх розрахунків по телефону, але досвідчений фахівець здатен розрахувати суму з точністю до кількох тисяч батів.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.