Структури володіння вілою в Таїланді: 4 схеми для іноземця у 2026 році

Іноземець не може прямо володіти землею в Таїланді. Це конституційна заборона, закріплена в Land Code Act B.E. 2497 (1954). Проте щороку тисячі експатів купують вілли на Пхукеті, Самуї та в передмістях Бангкока. Як їм це вдається? Через юридичні конструкції, кожна з яких має власний баланс контролю, ризику та вартості.

Вибір структури володіння визначає не лише правовий захист, але й податкове навантаження, можливість перепродажу та спадкування. Помилка на старті обходиться в 5-15% від вартості об'єкта під час спроби реструктуризації.

Ця стаття розбирає чотири основні схеми: тайська компанія, довгострокова оренда, узуфрукт і спільне володіння з тайським чоловіком або дружиною. Без міфів, з конкретними цифрами.

Швидка відповідь

• Тайська компанія (Thai Co., Ltd.) - найпоширеніший інструмент: іноземець контролює до 49% акцій напряму і управління через привілейовані акції
• Leasehold (оренда на 30 років) - реєструється в земельному департаменті, дає право користування без володіння землею, можливе продовження до 30+30+30 років
• Узуфрукт (สิทธิเก็บกิน) - довічне право користування та отримання доходу, реєструється на звороті Chanote (титулу)
• Спільне володіння з тайським чоловіком або дружиною - земля оформляється на громадянина Таїланду, іноземець підписує відмову від прав на землю
• Вартість створення структури варіюється від 15 000 до 250 000 бат залежно від схеми
• Щорічні витрати на підтримання тайської компанії складають 20 000-50 000 бат (бухгалтерія, аудит, подання звітності)

Сценарії та варіанти

Тайська компанія (Thai Co., Ltd.)

Схема, якою користуються 70-80% іноземних покупців вілл на Пхукеті, за оцінками ринку. Іноземець володіє 49% акцій, тайські номінальні акціонери тримають 51%. Контроль забезпечується через структуру привілейованих акцій із правом голосу 1:10 та позицію директора компанії.

Мінімальний статутний капітал для купівлі нерухомості - не менше 25% від вартості об'єкта. Земельний департамент перевіряє, що компанія веде реальну діяльність і оплачений капітал відповідає вартості активу.

Важливий нюанс 2026 року: Департамент земельних справ (กรมที่ดิน) посилив перевірки компаній-оболонок без реальної діяльності. Якщо компанія не подає податкову звітність або не має обороту, реєстрацію угоди можуть заблокувати. За даними Bangkok Post, у 2025 році було відхилено кілька десятків заявок на реєстрацію з цієї причини.

Витрати на створення: 80 000-150 000 бат (реєстрація + юридичний супровід). Щорічне обслуговування: 20 000-50 000 бат.

Leasehold (довгострокова оренда)

Договір оренди землі на 30 років реєструється в земельному департаменті та вноситься на зворот титулу Chanote. Це єдина форма оренди, захищена при зміні власника землі.

Практика 30+30+30 (три послідовних періоди по 30 років) прописується в окремому договорі, але продовження не гарантоване законом. Суд не зобов'язаний примушувати орендодавця продовжувати оренду. Це ключовий ризик.

Споруда на орендованій землі може належати іноземцю напряму - окрема реєстрація права на будівлю (Sor Bor Tor 5 або дозвіл на будівництво). Це створює дворівневу структуру: земля в оренді, будинок у власності.

Витрати: реєстраційний збір 1.1% від вартості оренди за весь термін + юридичний супровід 40 000-80 000 бат.

Узуфрукт (Usufruct / สิทธิเก็บกิน)

Мало використовуваний, але потужний інструмент. Статті 1417-1428 Цивільного та торгового кодексу Таїланду дають узуфруктуарію право користуватися землею та будівлею, отримувати дохід (здавати в оренду), проводити поліпшення - на весь термін життя або фіксований період до 30 років.

Узуфрукт реєструється на звороті Chanote. Власник землі не може продати об'єкт без згоди узуфруктуарія, а покупець зобов'язаний поважати зареєстроване право.

Обмеження: узуфрукт не передається у спадок (стаття 1418). Після смерті узуфруктуарія право повертається власнику. Це робить схему непридатною для передачі дітям.

Витрати: реєстраційний збір 1.1% від оціночної вартості + юридичне оформлення 30 000-60 000 бат.

Спільне володіння з тайським чоловіком або дружиною

Якщо іноземець перебуває у шлюбі з громадянином Таїланду, земля оформляється на ім'я чоловіка або дружини. При купівлі іноземець підписує заяву (Tor Dor 21) про те, що кошти належать тайському партнеру і іноземець не претендує на землю.

Це найпростіший і найдешевший спосіб, але й найризикованіший. У разі розлучення земля юридично належить тайському партнеру. Суд може визнати спільну власність на підставі доказів спільних інвестицій, але процес тривалий і непередбачуваний.

Для захисту оформляють leasehold або узуфрукт на користь іноземного партнера поверх права власності тайського партнера. Це створює додатковий захист.

Порівняльна таблиця структур

Основні ризики та помилки

1. Номінальні акціонери виходять з-під контролю. Якщо тайські акціонери у вашій компанії вирішать діяти самостійно, формально вони володіють 51%. Захист - правильна структура акцій, довіреності, застава акцій на вашу користь. Без досвідченого юриста це бомба уповільненої дії.

2. Договір оренди не зареєстрований у земельному департаменті. Якщо leasehold існує лише на папері і не внесений у Chanote, він не захищає від продажу землі третій особі. Перевіряйте відмітку на звороті титулу особисто.

3. Компанія не веде бухгалтерію. Штраф за ненадання річного балансу складає до 200 000 бат для директора. Компанія потрапляє до чорного списку, що блокує будь-які операції з нерухомістю.

4. Відсутність заповіту за тайським правом. Заповіт, складений за кордоном, не діє автоматично в Таїланді. Без тайського заповіту спадкоємці зіткнуться з процедурою в тайському суді, яка триває 6-18 місяців і вимагає призначення адміністратора.

5. Купівля без Due Diligence. Мінімальна перевірка включає: статус Chanote (не Nor Sor 3, не Nor Sor 3 Gor для віддалених ділянок), відсутність обтяжень, відповідність зонуванню (жовта зона - житлова), перевірка дозволу на будівництво.

6. Переказ коштів без FET (Foreign Exchange Transaction Form). Кошти на купівлю нерухомості мають надійти з-за кордону через тайський банк з отриманням форми FET (раніше Thor Tor 3). Без цього документа продаж і репатріація коштів будуть заблоковані.

FAQ

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді?

Ні. Land Code Act прямо забороняє іноземцям володіти землею. Виняток - інвестиції понад 40 млн бат за програмою BOI, але це вкрай рідкісний випадок із жорсткими умовами.

Яка структура найбезпечніша для купівлі вілли?

Для більшості покупців - тайська компанія з правильною структурою акцій, оформлена досвідченим юристом. Для тих, хто не хоче щорічних витрат на обслуговування компанії - leasehold + право власності на будівлю.

Скільки коштує утримання тайської компанії на рік?

20 000-50 000 бат залежно від обороту та складності звітності. Це бухгалтерія, аудит, подання балансу в DBD (Department of Business Development) та податкову.

Що буде з вілою, якщо я помру без заповіту?

Спадкування відбуватиметься за тайським законом. Для компанії - акції розподіляться між спадкоємцями першої черги. Для leasehold - оренда продовжиться до кінця терміну. Для узуфрукту - право припиниться, земля повернеться власнику.

Чи можна комбінувати кілька структур?

Так, і це рекомендована практика. Наприклад: тайська компанія володіє землею + узуфрукт зареєстрований на іноземця як подвійний захист. Або: партнер володіє землею + leasehold на 30 років на іноземця.

Чи приймають банки в Таїланді вілу через компанію як заставу?

Деякі тайські банки (Bangkok Bank, Kasikorn) розглядають такі заявки, але умови жорсткіші: перший внесок 30-50%, ставка 5-7% річних, термін до 15 років. Іноземцю потрібен work permit або підтвердження доходу в Таїланді.

Як перевірити, що Chanote чистий?

Запросіть виписку з земельного департаменту (Khor Lor 1). Документ покаже всіх зареєстрованих власників, обтяження, арешти та зареєстровані права третіх осіб. Вартість запиту символічна.

Чи потрібен юрист для купівлі вілли в Таїланді?

Однозначно так. Гонорар юриста (50 000-150 000 бат) - це страховка від втрати всієї інвестиції. Юрист проводить due diligence, структурує угоду, реєструє права та готує тайський заповіт.

Вибір структури володіння вілою - це не юридична формальність, а фундамент вашої інвестиції. Правильна схема захищає капітал, спрощує спадкування та забезпечує можливість виходу з активу. Починайте з консультації у юриста, який спеціалізується на нерухомості для іноземців, і лише потім обирайте об'єкт.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.