80.000 Wohnungen auf Phuket: Wo die Konkurrenz am größten ist

Der Phuket-Kondominium-Markt hat einen Wendepunkt erreicht. Die Formel — kaufen, vermieten, Gewinn einstreichen — funktioniert nicht mehr automatisch. Laut aktuellen Marktdaten gibt es auf der Insel rund 46.300 fertiggestellte Einheiten in Kondominiums sowie weitere 32.600 Einheiten, die sich im Bau befinden oder bereits angekündigt wurden. Bis 2028–2029 nähert sich der Gesamtbestand damit der Marke von 80.000 Wohnungen.

Das ist keine abstrakte Statistik. Jede gekaufte Wohnung tritt in einen dreifachen Wettbewerb ein: heute um den Mieter, morgen um den Käufer beim Wiederverkauf und dauerhaft um die Aufmerksamkeit des Marktes. Wer nicht versteht, wie viele vergleichbare Einheiten es in seiner Lage gibt, baut sein Investmentkalkül auf Sand.

Kurzantwort

• Seit 1991 wurden auf Phuket 386 Kondominiumsprojekte entwickelt (282 fertiggestellt, 104 im Bau).
• Der Gesamtbestand nähert sich mit angekündigten Projekten 80.000 Einheiten.
• Das Bauvolumen entspricht einem Zuwachs von 41,3 % zum bestehenden Bestand — die Hauptwelle der Fertigstellungen ist für 2027–2028 geplant.
• Bangtao + Layan vereinen fast die Hälfte aller im Bau befindlichen Kondominiums der Insel auf sich.
• In Layan sind 5.139 neue Wohnungen angekündigt — bei einem bestehenden Bestand von 2.200 entspricht das einem Zuwachs von 130 %.
• Das Zentrum der Insel (Kathu, Wichit, Phuket Town) hat den Boom bereits hinter sich: Zu rund 16.000 Bestandswohnungen kommen lediglich 3.328 neue hinzu.
• Die geringste Konkurrenz herrscht in Paklok (172 Einheiten, kein Neubau), Mai Khao und Naithon.

Szenarien und Optionen

Szenario 1 — Investition in ruhige Lagen

Gebiete mit minimalem Neubauvolumen — Paklok, Mai Khao, Naithon — klingen auf dem Papier verlockend: kaum Mitbewerber, keine Übersättigung. Die Kehrseite ist jedoch, dass der Wettbewerb dort niedrig ist, weil auch die Nachfrage gering ist. Die touristische Infrastruktur ist bescheiden, die Verkehrsanbindung eingeschränkt. Diese Lagen eignen sich für den Eigennutz oder langfristige Vermietung — hohe Saisoneinkünfte sollte man jedoch nicht einkalkulieren.

Szenario 2 — Bangtao als zentraler Cluster

Bangtao und Layan entwickeln sich zum größten Kondominiums-Cluster der Insel. Zu den bestehenden 5.180 Wohnungen sollen mehr als 10.500 neue Einheiten hinzukommen — eine Verdopplung in drei bis vier Jahren. Innerhalb des Gebiets gibt es erhebliche Unterschiede: Im Laguna-Bereich entstehen rund 570 neue Einheiten neben 2.000 Bestandswohnungen. Im benachbarten Kak Tanod hingegen sind 1.693 neue Einheiten geplant — hauptsächlich durch Laguna-Projekte, die auf Flächen außerhalb ihres Kerngebiets ausweichen. Kak Tanod verfügt über keinerlei Fußgängerinfrastruktur oder touristisches Angebot. Die entscheidende Frage: Wer soll dort Wohnungen mieten, wenn der Strandzugang und die Gastronomie fehlen?

Szenario 3 — Rawai als zweite Front

Rawai wird häufig als noch nicht übersättigte Lage bezeichnet. Formal stimmt das: 4.400 Wohnungen sind fertiggestellt. Aber weitere 3.420 sind angekündigt — ein Zuwachs von 78 %. Das ist keine Katastrophe wie in Layan, aber auch kein sicherer Hafen. Hinzu kommt: Der Wiederverkaufsmarkt im Süden ist schwierig. Günstige Objekte sind oft nur für den Eigennutz geeignet und haben wenig Weiterverkaufspotenzial.

Szenario 4 — Zentrum: gereifter Markt

Kathu, Wichit und Phuket Town umfassen zusammen rund 16.000 Einheiten, denen lediglich 3.328 neue hinzukommen — ein Zuwachs von rund 21 %. Der Boom liegt hier in der Vergangenheit, der Markt ist stabil. Die Zielgruppe ist überwiegend einheimisch, was für ausländische Investoren, die auf Touristenvermietung abzielen, eine andere Herangehensweise erfordert.

Szenario 5 — Kamala und Surin: das Premiumsegment

Kamala: 2.142 fertiggestellte Wohnungen plus 1.659 im Bau (Zuwachs 77 %). Surin: rund 1.040 neue Einheiten kommen zum bestehenden Bestand hinzu. Diese Lagen sind bei Projektlaunches heiß begehrt. Die entscheidende Frage für das Premiumsegment lautet aber: Entspricht dem Kaufinteresse auch eine echte Mietnachfrage — oder handelt es sich um spekulativen Kaufrausch?

Hauptrisiken und Fehler

1. Kauf auf Basis des Gesamtgebiets ohne Berücksichtigung der Mikrolage. Bangtao ist kein einheitlicher Markt. Die Laguna-Zone und Kak Tanod unterscheiden sich grundlegend in Infrastruktur, Nachfrage und Perspektive. Aggregierte Statistiken verbergen diese kritischen Unterschiede.

2. Die Illusion des letzten freien Grundstücks. Das Argument — die Flächen auf Phuket werden knapp — ist ein Marketingtrick. Die Dimensionen des angekündigten Neubauvolumens zeigen: Bauland gibt es genug. Der echte Mangel liegt bei hochwertiger Infrastruktur, nicht bei verfügbaren Grundstücken.

3. Den Wiederverkaufsmarkt ignorieren. Jede heute gekaufte Neubauwohnung wird in drei bis fünf Jahren zur Bestandsimmobilie. Der künftige Wettbewerb umfasst nicht nur gleichartige Einheiten im eigenen Komplex, sondern zehntausende Wohnungen, die derzeit noch gebaut werden.

4. Touristennachfrage ohne Kapazitätsanalyse. Der Phuket International Airport ist für die meisten Touristen der einzige Einstiegspunkt. Die zweite Ausbauphase wurde auf 2031 verschoben. Die physische Kapazitätsobergrenze begrenzt das Wachstum der Mietnachfrage unmittelbar.

5. Überschätzung des Prestiges einer Lage. Hohe Verkaufszahlen beim Launch (Kamala, Surin) bedeuten keine hohe Mietnachfrage. Zwischen dem Käufer-Investor und dem Endmieter klafft eine Lücke — sie muss vor dem Kauf untersucht werden.

6. Kauf in Großprojekten ohne Analyse der internen Konkurrenz. Neue Kondominiums mit 700–800 Einheiten sind keine Seltenheit mehr. In solchen Komplexen kann der interne Verdrängungswettbewerb bei der Vermietung erheblich sein.

Vergleichstabelle: Phuket-Lagen im Überblick

FAQ

Wie viele Kondominiumswohnungen gibt es auf Phuket insgesamt? Rund 46.300 fertiggestellte und etwa 32.600 im Bau befindliche oder angekündigte Einheiten — zusammen rund 80.000 auf dem Zeithorizont 2028–2029.

Welches Gebiet führt beim Neubauvolumen? Bangtao + Layan — dort konzentriert sich fast die Hälfte aller im Bau befindlichen Kondominiums der Insel.

Wo ist der Wettbewerb am geringsten? Paklok (kein Neubau), Mai Khao (66 Einheiten im Bau), Naithon. Geringe Konkurrenz bedeutet dort allerdings meist auch geringe Nachfrage.

Fallen Kondominium-Preise auf Phuket? Nicht pauschal. Auf dem Phuket-Markt gibt es in 2026 sowohl Objekte, die deutlich im Wert gestiegen sind, als auch solche, die Verluste verzeichnen. Etablierte, liquide Projekte — etwa Cassia Residence oder Calypso Garden Residence — legen zu. Weniger gefragte Objekte verlieren an Wert.

Werden Leasehold-Verträge auf Phuket verlängert? Ja. Im Laguna-Bereich gibt es dokumentierte Fälle, in denen Leaseholds aus den frühen Projekten der 1990er-Jahre erfolgreich verlängert wurden.

Wann kommen die meisten im Bau befindlichen Projekte auf den Markt? Die Hauptwelle ist für 2027–2028 geplant. Einige Projekte befinden sich seit sieben bis acht Jahren im Bau — nicht alle werden fertiggestellt.

Lohnt sich ein Kauf in Kak Tanod? Das Gebiet erhält fast 1.700 neue Wohnungen bei nahezu null Bestand. Es fehlen Gehwege, touristisches Angebot und direkter Strandzugang. Das Risiko ist als sehr hoch einzustufen.

Wie wirkt sich die Flughafenerweiterung auf den Markt aus? Die zweite Ausbauphase des Phuket International Airport wurde auf 2031 verschoben. Bis dahin bleibt die Kapazität begrenzt — und damit auch das Wachstum der Mietnachfrage.

Kaufen Thais Kondominiums in Bangtao? Praktisch nicht. Bangtao ist ein Markt für ausländische Investoren. Im zentralen Stadtgebiet hingegen sind einheimische Käufer die dominierende Zielgruppe.

Was tun, wenn man bereits in einer gesättigten Lage gekauft hat? Die Mikrolage, die Hausverwaltung und den Zustand des Komplexes genau analysieren. Professionelles Vermietungsmanagement und ein wettbewerbsfähiger Mietpreis können den Angebotsdruck teilweise ausgleichen — aber nicht vollständig kompensieren.

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