80.000 appartamenti a Phuket: dove la concorrenza è più intensa nel 2026

Il mercato dei condomini a Phuket ha raggiunto un punto di svolta: la logica del 'compra e guadagna' non funziona più in automatico. Secondo i dati disponibili, sull'isola si contano circa 46.300 appartamenti già consegnati e altri 32.600 unità in costruzione o annunciate. Sommando tutto, l'orizzonte 2027–2029 porterà il patrimonio residenziale complessivo in condominio vicino alle 80.000 unità.

Non si tratta di una cifra astratta. Ogni appartamento acquistato entra in una tripla competizione: per l'inquilino oggi, per l'acquirente nella rivendita domani e per l'attenzione del mercato in modo permanente. Senza sapere quante unità simili esistono nella propria zona, qualsiasi calcolo d'investimento rimane privo di basi solide.

Risposta rapida

• 386 condomini costruiti a Phuket dal 1991 (282 consegnati, 104 in costruzione).
• Il patrimonio totale si avvicina alle 80.000 unità includendo i progetti annunciati.
• Il volume in costruzione rappresenta un incremento del 41,3% rispetto allo stock esistente. Il picco di consegne è previsto tra il 2027 e il 2028.
• Bangtao + Layan concentrano quasi la metà di tutti i condomini in costruzione sull'isola.
• A Layan sono annunciate 5.139 nuove unità a fronte di 2.200 esistenti — una crescita di 2,3 volte.
• Il distretto centrale (Kathu, Wichit, Phuket Town) ha già vissuto il suo boom: alle 16.000 unità esistenti se ne aggiungeranno solo 3.328.
• La concorrenza minima si registra a Paklok (172 appartamenti, 0 in costruzione), Mai Khao (66 in costruzione) e Nai Thon.

Scenari e opzioni

Scenario 1 — Investimento nelle zone tranquille

I quartieri con volumi di costruzione minimi — Paklok, Mai Khao, Nai Thon — risultano attraenti sulla carta. La concorrenza per gli affitti è quasi assente. Ma il rovescio della medaglia è evidente: la concorrenza è bassa proprio perché la domanda è bassa. L'infrastruttura turistica è limitata, la connettività ridotta. Queste zone si adattano alla residenza personale o all'affitto a lungo termine, ma puntare su redditi stagionali elevati è poco realistico.

Scenario 2 — Bangtao: scommessa sull'hub principale

Bangtao insieme a Layan sta diventando il più grande cluster residenziale dell'isola. Alle 5.180 unità esistenti si aggiungeranno oltre 10.500 nuove unità — un raddoppio in tre o quattro anni. La situazione è però disomogenea al suo interno: nella zona Laguna sono in costruzione 'solo' 570 appartamenti a fronte di 2.000 esistenti. Il vicino Kok Tanod riceverà invece 1.693 nuovi appartamenti, per lo più sviluppati da Laguna stessa in mancanza di spazio nella propria area. Il problema: Kok Tanod è privo di infrastrutture pedonali e attrattive turistiche. Chi affitterà in una zona senza accesso diretto alla spiaggia o ai ristoranti?

Scenario 3 — Il sud come alternativa

Rawai è spesso descritta come una zona 'non ancora satura'. In parte è vero: 4.400 unità consegnate. Ma sono annunciate altre 3.420 — un incremento del 78%. Non è un caso estremo come Layan, ma nemmeno un porto sicuro. Il mercato secondario nel sud ha inoltre le sue peculiarità: trovare immobili liquidi a sconto per uso locativo risulta molto difficile. Le opzioni economiche esistono, ma tendono a essere adatte alla residenza piuttosto che alla rivendita.

Scenario 4 — Il distretto centrale: veterano stabile

Kathu, Wichit e Phuket Town contano complessivamente circa 16.000 unità, con soli 3.328 in arrivo — un incremento di circa il 21%. Il boom è già passato, il mercato è maturo. Il pubblico di riferimento è prevalentemente tailandese, il che cambia radicalmente l'approccio a prezzi e gestione. Per un investitore straniero orientato all'affitto turistico, non è la scelta più immediata.

Scenario 5 — Kamala e Surin: il corridoio premium

Kamala: 2.142 unità consegnate + 1.659 in costruzione (incremento del 77%). Surin: al patrimonio attuale si aggiungeranno 1.040 unità. Queste zone vanno letteralmente a ruba nelle fasi di lancio. Ma la domanda chiave nel segmento premium rimane: esiste una domanda locativa reale, o solo entusiasmo d'acquisto?

Tabella comparativa per zona

Rischi principali ed errori

1. Acquistare 'per zona' senza analizzare la micro-localizzazione. Bangtao non è un unico mercato. La zona Laguna e Kok Tanod hanno infrastrutture, domanda e prospettive completamente diverse. Le statistiche aggregate nascondono differenze critiche.

2. L'illusione dell'ultima opportunità. L'argomento 'il terreno sta finendo' è una leva di marketing. Le dimensioni dei cantieri annunciati dimostrano il contrario: la scarsità è nell'infrastruttura di qualità, non nelle aree edificabili.

3. Ignorare il mercato secondario. Ogni nuova costruzione acquistata diventa, tra 3–5 anni, un immobile di seconda mano. La concorrenza non riguarderà solo le unità dello stesso complesso, ma decine di migliaia di appartamenti attualmente ancora in costruzione.

4. Puntare sul turismo senza analizzare la capacità aeroportuale. L'aeroporto di Phuket è il principale punto d'accesso per i turisti. La seconda fase di espansione è stata posticipata al 2031. Il tetto fisico del traffico aereo limita direttamente la domanda locativa.

5. Sopravvalutare le zone 'di prestigio'. Alti volumi di vendita in fase di lancio a Kamala o Surin non equivalgono ad alta domanda locativa. Tra l'investitore-acquirente e l'inquilino finale esiste un divario che va analizzato prima di firmare.

6. Acquistare in grandi complessi da 700–800 unità senza valutare la concorrenza interna. I condomini moderni sono diventati molto più grandi rispetto ai 30–150 appartamenti tipici del passato. La competizione interna per gli affitti in questi 'giganti' può essere molto aggressiva.

FAQ

Quante unità residenziali esistono in totale a Phuket? Circa 46.300 unità consegnate e circa 32.600 in costruzione o annunciate. In totale, si avvicina alle 80.000 unità entro il 2028–2029.

Quale zona registra il maggior volume di costruzioni? Bangtao + Layan — quasi il 50% di tutti i condomini in costruzione sull'isola è concentrato qui.

Dove la concorrenza è minore? Paklok (0 unità in costruzione), Mai Khao (66 unità), Nai Thon. Ma bassa concorrenza equivale generalmente a bassa domanda.

I prezzi dei condomini scendono mai? Non è così semplice. Nel 2026 il mercato di Phuket presenta sia vendite con importanti plusvalenze sia casi di perdita. I progetti storici e liquidi si rivalutano; gli immobili meno riusciti perdono valore.

I leasehold vengono rinnovati a Phuket? Sì. Esistono casi documentati di rinnovo di leasehold relativi ai primi progetti degli anni '90 nella zona di Laguna.

Quando arriveranno sul mercato la maggior parte dei progetti in costruzione? L'ondata principale è prevista tra il 2027 e il 2028. Alcuni progetti hanno tempi di costruzione di 7–8 anni e potrebbero non essere completati nei tempi previsti.

Vale la pena acquistare a Kok Tanod? Il quartiere riceverà quasi 1.700 nuovi appartamenti partendo da uno stock attuale quasi nullo. Non esistono infrastrutture pedonali né attrattive turistiche. Il rischio è estremamente elevato.

Come influisce l'espansione dell'aeroporto sul mercato immobiliare? La seconda fase di espansione dell'aeroporto di Phuket è stata rinviata al 2031. Fino ad allora la capacità rimane limitata, ponendo un tetto alla crescita della domanda locativa.

I tailandesi acquistano condomini a Bangtao? Quasi per niente. Bangtao è un mercato di investitori stranieri. Il distretto centrale è invece frequentato principalmente da acquirenti tailandesi.

Cosa fare se si è già acquistato in una zona satura? Analizzare la micro-localizzazione, la società di gestione e le condizioni del complesso. Una gestione degli affitti efficace e prezzi competitivi possono compensare in parte la pressione dell'offerta — ma solo in parte.

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