80 000 appartements à Phuket : où la concurrence est-elle la plus forte en 2026 ?

Le marché des copropriétés à Phuket a atteint un point de bascule. Selon les données disponibles, l'île compte actuellement environ 46 300 appartements livrés dans des résidences en copropriété, auxquels s'ajoutent 32 600 unités en cours de construction ou annoncées. En arrondissant, le parc résidentiel total approchera les 80 000 unités à l'horizon 2027–2029.

Ce chiffre n'est pas anodin. Chaque appartement acheté entre en triple compétition : pour attirer un locataire aujourd'hui, trouver un acheteur à la revente demain, et capter l'attention du marché en permanence. Sans comprendre combien d'unités similaires existent dans votre secteur, tout calcul d'investissement reste fragile.

Réponse rapide

• 386 copropriétés ont été construites à Phuket depuis 1991 (282 livrées, 104 en chantier).
• Le parc total approche les 80 000 unités, projets annoncés inclus.
• Le volume en construction représente +41,3 % du parc existant. La grande vague de livraisons est attendue en 2027–2028.
• Bangtao + Layan concentrent près de la moitié de tous les appartements en construction sur l'île.
• À Layan, 5 139 nouvelles unités sont annoncées pour un parc existant de 2 200 — soit une multiplication par 2,3.
• Le centre de l'île (Kathu, Wichit, Phuket Town) a connu son boom plus tôt : seulement 3 328 unités supplémentaires viendront s'ajouter à 16 000 existantes.
• La concurrence est la plus faible à Paklok (172 appartements, 0 en construction), Mai Khao (66 en construction) et Naithon.

Scénarios et options

Scénario 1 — Investir dans un quartier calme

Les secteurs avec peu de construction — Paklok, Mai Khao, Naithon — semblent attractifs sur le papier. La concurrence locative y est quasi inexistante. Mais cela s'explique précisément par une demande faible. L'infrastructure touristique y est limitée, tout comme l'accessibilité. Ces zones conviennent pour une résidence personnelle ou une location longue durée, mais les revenus saisonniers élevés y sont difficiles à atteindre.

Scénario 2 — Bangtao, le pari sur le hub principal

Bangtao et Layan forment ensemble le plus grand cluster de copropriétés de l'île. Aux 5 180 appartements existants s'ajouteront plus de 10 500 unités — un doublement en trois à quatre ans. La situation est hétérogène : la zone Laguna ne verra que 570 nouvelles unités pour 2 000 existantes, tandis que le secteur voisin de Khok Tanot accueillera 1 693 nouveaux appartements, issus en grande partie de projets Laguna qui ont manqué de terrain à l'intérieur du domaine. Or Khok Tanot ne dispose ni d'infrastructure piétonne ni d'accès direct aux plages et restaurants — ce qui pose sérieusement la question de la demande locative réelle.

Scénario 3 — Le Sud, un second front

Rawai est souvent présenté comme un secteur encore peu saturé. C'est partiellement vrai : 4 400 appartements y sont livrés. Mais 3 420 unités supplémentaires sont annoncées — soit une hausse de 78 %. Ce n'est pas le niveau de Layan, mais ce n'est pas non plus une valeur refuge. De plus, le marché secondaire à Rawai est particulier : il est très difficile d'y trouver des biens secondaires liquides à prix réduit adaptés à la location. Les options bon marché existent, mais elles conviennent davantage à la résidence qu'à la revente.

Scénario 4 — Le centre, un marché mature

Kathu, Wichit et Phuket Town totalisent environ 16 000 appartements, auxquels s'ajouteront seulement 3 328 unités — soit une hausse d'environ 21 %. Le boom est passé, le marché est arrivé à maturité. La clientèle cible y est majoritairement thaïlandaise, ce qui modifie profondément l'approche tarifaire et la gestion locative. Pour un investisseur étranger orienté vers la location touristique, ce n'est pas le choix le plus évident.

Scénario 5 — Kamala et Surin, le corridor premium

Kamala : 2 142 appartements livrés + 1 659 en construction (+77 %). Surin : 1 040 nouvelles unités annoncées. Ces secteurs sont très recherchés au lancement des ventes. Mais pour le segment premium, la vraie question reste : existe-t-il une demande locative réelle, ou s'agit-il uniquement d'un engouement à l'achat ?

Comparatif des quartiers de Phuket

Principaux risques et erreurs

1. Acheter 'dans un quartier' sans analyser la microlocalisation. Bangtao n'est pas un marché uniforme. La zone Laguna et le secteur de Khok Tanot sont deux réalités totalement différentes en termes d'infrastructure, de demande et de perspectives. Les statistiques globales masquent des écarts critiques.

2. L'illusion de la 'dernière chance'. L'argument selon lequel 'il ne reste plus de terrain' est avant tout un outil marketing. L'ampleur des projets annoncés démontre le contraire. La vraie rareté concerne la qualité de l'infrastructure, pas les terrains disponibles.

3. Négliger le marché secondaire. Chaque bien en VEFA devient un bien de revente dans 3 à 5 ans. Il faudra alors rivaliser non seulement avec les unités du même complexe, mais avec des dizaines de milliers d'appartements encore en chantier aujourd'hui.

4. Miser sur le tourisme sans analyser la capacité d'accueil. L'aéroport de Phuket est le principal point d'entrée des touristes. La deuxième phase d'extension a été reportée à 2031. Ce plafond physique limite mécaniquement la croissance de la demande locative.

5. Surestimer les quartiers 'prestigieux'. Des ventes élevées au lancement (Kamala, Surin) ne garantissent pas une forte demande locative. Il existe un fossé réel entre l'investisseur acheteur et le locataire final — un fossé à analyser impérativement avant toute acquisition.

6. Acheter dans un grand projet de 700–800 unités sans évaluer la concurrence interne. Les copropriétés modernes sont bien plus grandes qu'avant. Un complexe de 30 à 150 unités était autrefois la norme ; aujourd'hui des projets géants émergent. La concurrence interne pour la location peut y être particulièrement rude.

FAQ

Combien d'appartements en copropriété existe-t-il à Phuket ? Environ 46 300 livrés et 32 600 en construction ou annoncés, soit près de 80 000 unités au total à l'horizon 2028–2029.

Quel quartier concentre le plus de construction ? Bangtao + Layan — ces zones représentent près de 50 % de tous les appartements en chantier sur l'île.

Où la concurrence est-elle la plus faible ? Paklok (0 unité en construction), Mai Khao (66 unités), Naithon. Mais une faible concurrence signifie généralement une faible demande.

Les prix des copropriétés baissent-ils vraiment à Phuket ? Pas systématiquement. En 2026, certains biens se revendent avec une plus-value significative, d'autres à perte. Les projets anciens et liquides — comme Cassia Residence ou Calypso Garden Residence — prennent de la valeur. Les biens moins bien situés se déprécient.

Les baux emphytéotiques (leasehold) sont-ils renouvelés à Phuket ? Oui. Des cas de renouvellement de baux des premiers projets des années 1990 dans la zone Laguna ont été officiellement documentés.

Quand la majorité des projets en construction sera-t-elle livrée ? La grande vague de livraisons est attendue pour 2027–2028. Certains projets s'étalent sur 7 à 8 ans et peuvent ne jamais aboutir.

Faut-il acheter à Khok Tanot ? Le secteur va accueillir près de 1 700 nouveaux appartements sur une base quasi nulle. Il n'existe actuellement aucune infrastructure piétonne ni attraction touristique. Le risque y est extrêmement élevé.

L'extension de l'aéroport aura-t-elle un impact sur le marché ? La deuxième phase d'extension a été reportée à 2031. Jusque-là, la capacité d'accueil reste limitée, ce qui plafonne la croissance de la demande locative.

Les Thaïlandais achètent-ils à Bangtao ? Pratiquement pas. Bangtao est un marché d'investisseurs étrangers. Dans les quartiers centraux, en revanche, l'essentiel de la clientèle est thaïlandaise.

Que faire si l'on a déjà acheté dans un quartier saturé ? Analyser finement la microlocalisation, la société de gestion et l'état du complexe. Une gestion locative professionnelle et un tarif compétitif peuvent atténuer la pression de l'offre — mais seulement en partie.

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