Chinesische Landgeschäfte im EEC: 5 Risiken für Investoren in 2026

Thailands Aufsichtsbehörden haben eine ernsthafte Lücke im Kontrollsystem für Landtransaktionen im Eastern Economic Corridor (EEC) entdeckt. Chinesische Unternehmen erwerben Grundstücke in Industrieparks über Konstruktionen, die formal legal erscheinen, aber das Verbot des Landeigentums für Ausländer de facto umgehen. Für internationale Investoren ist das kein abstraktes Regulierungsproblem - es ist ein klares Signal, dass sich die Spielregeln in Thailand schnell und schmerzhaft ändern können.

Laut einem Bericht der Nation Thailand haben chinesische Kapitalgeber Zugang zu strategisch wichtigen Grundstücken in den Provinzen Chonburi, Rayong und Chachoengsao erlangt. Das eigentliche Problem liegt nicht in den Investitionen selbst, sondern in ihrer rechtlichen Ausgestaltung: Tatsächlich genutzte Strukturen sind thai-registrierte Gesellschaften mit nominellen Mehrheitseigentümern sowie Sonderregelungen in Industrieparks, die ursprünglich zur Ansiedlung von Produktionsbetrieben geschaffen wurden - nicht zur Spekulation mit Grundstücken.

Kurzantwort

• Der EEC umfasst drei Provinzen östlich von Bangkok und ist mit mehr als 600 Mrd. Baht an genehmigten Projekten Thailands größte Sonderzone für ausländische Direktinvestitionen
• Chinesische Investoren nutzen Regulierungslücken im Industrieparkrecht, wo das Eigentumsregime vom allgemeinen thailändischen Landrecht abweicht
• Ausländern ist direktes Landeigentum in Thailand nach dem Land Code Act verboten - Ausnahmen gelten nur in Industriezonen nach dem IEAT-Gesetz
• Behörden prüfen derzeit über 800 Transaktionen in den EEC-Provinzen auf den Einsatz illegaler Nominee-Strukturen
• Chinesische Investitionen haben die Grundstückspreise in Chonburi und Rayong in nur zwei Jahren um 20 bis 30 Prozent in die Höhe getrieben
• Ein verschärftes Regelwerk würde alle ausländischen Investoren treffen - nicht nur chinesische

Wichtige Fakten

• Der Land Code Act B.E. 2497 untersagt ausländischen Privatpersonen und juristischen Personen den direkten Erwerb von Land. Alternativen: Pachtverträge bis zu 30 Jahren, im EEC bis zu 50 Jahren mit Verlängerungsoption um weitere 49 Jahre, sowie Nießbrauchrechte
• Die Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT) verwaltet mehr als 60 Industrieparks im Land und gewährt ausländischen Unternehmen Langzeitpachtrechte sowie in bestimmten Fällen Eigentumsrechte an Gebäuden
• Für den EEC gilt ein eigenes Gesetz, der Eastern Economic Corridor Act B.E. 2561 (2018), der erweiterte Investorenrechte einschließlich der genannten Pachtlaufzeiten garantiert
• Bis 2025 hat der EEC laut EEC Office Investitionen von mehr als 1,9 Billionen Baht angezogen. Chinesische Unternehmen führen die Liste besonders in den Sektoren Elektrofahrzeuge und Elektronik an
• Das Department of Lands hat 2025 eine Prüfung von mehr als 800 Transaktionen in den EEC-Provinzen eingeleitet, um Nominee-Strukturen aufzudecken
• Laut BOI entfielen 2024 rund 30 Prozent aller Anträge auf Investitionsvergünstigungen auf chinesische Unternehmen - kein anderes Land liegt näher
• Ein 2024 vorgelegter Gesetzentwurf, der Ausländern mit Investitionen ab 40 Mio. Baht den Kauf von Grundstücken bis 1 Rai erlaubt hätte, wurde vom Parlament abgelehnt

FAQ

Dürfen Ausländer in Thailand Land besitzen?

Nein. Der Land Code Act schließt direktes Landeigentum für ausländische Personen und Gesellschaften grundsätzlich aus. Rechtlich zulässige Alternativen sind Pachtverträge (bis 30 Jahre, im EEC bis zu 99 Jahre in zwei Schritten), Eigentumswohnungen im Rahmen der Ausländerquote von 49 Prozent der Gesamtfläche eines Gebäudes sowie Nießbrauchrechte.

Was ist der EEC und warum ist er für Investoren relevant?

Der Eastern Economic Corridor ist eine Sonderwirtschaftszone in den Provinzen Chonburi, Rayong und Chachoengsao. Er bietet Steuervorteile, vereinfachte Visaregelungen und verlängerte Pachtlaufzeiten. Mit über 1,9 Billionen Baht an angezogenen Investitionen ist er Thailands wichtigster Industriemagneten.

Wie umgehen chinesische Unternehmen das Landerwerbsverbot?

Durch die Gründung thailändischer Gesellschaften mit formell mehrheitlich Thai-Aktionären, den sogenannten Nominee-Strukturen. Der tatsächliche Einfluss verbleibt beim ausländischen Begünstigten über Vollmachten, Gesellschaftervereinbarungen und Stimmrechtskonstruktionen. Thailändische Gerichte haben solche Arrangements wiederholt für illegal erklärt - dennoch ist die Praxis weit verbreitet.

Welche Risiken bestehen konkret bei Nominee-Strukturen?

Das Risiko ist erheblich: Nach dem Land Code Act drohen Geldstrafen von bis zu 20.000 Baht sowie die Zwangsveräußerung des Grundstücks. Wichtiger noch: Behörden setzen seit 2025 Künstliche Intelligenz für die Auswertung verdächtiger Gesellschaftsstrukturen ein, und koordinierte Razzien von DBD, DSI und Einwanderungsbehörden haben Fälle in Phuket, Koh Samui und Pattaya aufgedeckt. Das Entdeckungsrisiko ist kein theoretisches mehr.

Sind Wohnungskäufe im EEC für Ausländer sicher?

Ja. Der Erwerb einer Eigentumswohnung im Rahmen der Ausländerquote (Freehold-Condominium) bleibt vollständig legal und ist von den laufenden Diskussionen über Landlücken nicht betroffen. Es ist die rechtssicherste Form des Immobilieneigentums für Ausländer in Thailand.

Welche EEC-Standorte sind für internationale Investoren besonders interessant?

Pattaya und Jomtien (Chonburi) für Ferienimmobilien. Si Racha für Investitionen in der Nähe von Industrieclustern. Rayong für langfristige Wertentwicklung durch Infrastrukturausbau. Der Flughafen U-Tapao, die Hochgeschwindigkeitstrasse Bangkok-Rayong und der neue Hafen Laem Chabang steigern die Attraktivität der gesamten Zone.

Trifft die verschärfte Kontrolle nur chinesische Investoren?

Nein. Jede Verschärfung der Regelungen für ausländische Landtransaktionen gilt für alle Nationalitäten. Wer Nominee-Strukturen nutzt - gleich welcher Herkunft - sieht sich einem erhöhten Compliance-Aufwand, längeren Genehmigungsverfahren und dem Risiko der Zwangsveräußerung gegenüber.

Wird Thailand das Landerwerbsverbot für Ausländer jemals liberalisieren?

Das Thema wird seit 2022 diskutiert. Der Gesetzentwurf von 2024, der Ausländern mit Investitionen ab 40 Mio. Baht den Kauf von bis zu 1 Rai Land erlaubt hätte, scheiterte im Parlament. Unter der aktuellen Regierung von Premierministerin Paetongtharn Shinawatra besteht kein politischer Wille zu einer vollständigen Liberalisierung.

Was ist die sicherste Investitionsstrategie für internationale Käufer im EEC?

Die drei rechtssicheren Wege sind: erstens Freehold-Eigentumswohnungen innerhalb der 49-Prozent-Quote, zweitens langfristige beim Department of Lands registrierte Pachtverträge, und drittens BOI-zertifizierte Unternehmensstrukturen für gewerbliche Projekte. Nominee-Strukturen jeder Art sollten konsequent gemieden werden.

Die Situation im EEC ist ein Frühindikator dafür, dass Thailand in eine Phase verschärfter Kontrolle ausländischen Kapitals im Immobiliensektor eintritt. Steigende Grundstückspreise von bis zu 30 Prozent in zwei Jahren haben die Aufmerksamkeit der Behörden geweckt, und koordinierte behördenübergreifende Ermittlungen zeigen, dass der Druck zunimmt. Für internationale Investoren lautet die Konsequenz: Wer auf transparente und vollständig legale Strukturen setzt, ist langfristig klar im Vorteil.

Quelle: The Nation Thailand - https://www.nationthailand.com/business/manufacturing/40067791

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.